Thị trường bất động sản đứng trước cơ hội phục hồi nhưng cũng đầy thách thức?

Khó đoán định

Các chuyên gia nhận định, diễn biến thị trường bất động sản quý 2 và cả năm 2025 tương đối khó đoán định khi cả cơ hội và thách thức cùng song hành. Bởi thị trường bất động sản được dự báo có nhiều chuyển biến và cũng chịu tác động từ một số yếu tố như kế hoạch sắp xếp, sáp nhập các tỉnh, thành phố, tinh gọn bộ máy quản lý nhà nước hay việc gấp rút giải ngân đầu tư công, rút ngắn thời gian về đích của các công trình giao thông trọng điểm… Tuy nhiên, đà phục hồi của thị trường vẫn tiếp tục được ghi nhận với điểm sáng dẫn dắt tập trung ở loại hình bất động sản nhà ở, phân khúc căn hộ phục vụ tốt nhu cầu ở thực tại các thành phố lớn, giao thông thuận tiện.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế-Tài chính-Bất động sản Dat Xanh (Dat Xanh Services - FERI) nhận xét, thay cho tâm lý “phấn khích” trước chu kỳ mới, hiện thị trường bất động sản đang chuyển sang trạng thái bình tĩnh tiếp tục quan sát và chờ đợi. Tuy nhiên, do thị trường bất động sản nhìn chung đã “nén” đủ lâu, động lực để “giải nén” là có thật nên hoàn toàn có thể kỳ vọng vào sự cải thiện ngày càng tích cực hơn của thị trường bất động sản Việt Nam ở giai đoạn này và trong tương lai.

Dat Xanh Services - FERI dự báo có 3 kịch bản tăng trưởng cho thị trường bất động sản quý 2/2025. Theo đó, kịch bản lý tưởng nhất là sự phục hồi sớm của thị trường. Nếu nguồn cung mới tăng từ 25-30%, lãi suất thả nổi ở mức 8- 10%, giá bán tăng 5-7% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-40% thì đây cũng chính là kịch bản lạc quan nhất được mong đợi.

Còn kịch bản thứ 2 trông đợi nguồn cung mới tăng ở mức từ 20-25% với lãi suất thả nổi ở mức 9-11%, giá bán tăng 3-5% và tỷ lệ hấp thụ đạt 25-30%. Đây là kịch bản được các chuyên gia của Dat Xanh Services - FERI cho là khả thi nhất và phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.

Bên cạnh đó, thị trường được dự báo sẽ phải đối diện với thách thức nếu nguồn cung mới chỉ tăng ở mức 15-20%, lãi suất thả nổi ở mức 10-12%, giá bán giữ nguyên không tăng và tỷ lệ hấp thụ đạt 20-25%. Kịch bản này khiến thị trường phải cẩn trọng nhưng cũng khá hợp lý trong giai đoạn thị trường ẩn chứa nhiều “biến số” - các chuyên gia của Dat Xanh Services - FERI phân tích.

Ngoài ra, các yếu tố kinh tế thế giới cũng được dự báo cũng có tác động đến thị trường bất động sản. Cụ thể như ở bối cảnh vĩ mô, chính sách thuế quan từ Mỹ dự báo sẽ gây ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều nền kinh tế, tác động đến các quyết định đầu tư trong và ngoài nước.

Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tốc độ phát triển kinh tế chung mà sự phục hồi của ngành bất động sản cũng sẽ chịu tác động nhất định. Ngoài ra, các thay đổi về thể chế cũng sẽ ảnh hưởng đến các hoạt động của thị trường bất động sản.

Thị trường có chọn lọc

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tính đến quý I/2025 vẫn tập trung chủ yếu ở các dự án cao cấp tại Hà Nội, TP.HCM và một số khu đô thị mới, cho thấy sức mua chưa hồi phục hoàn toàn ở phân khúc này.

Với bất động sản nghỉ dưỡng - từng được kỳ vọng là điểm sáng hậu Covid-19 - lại rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài. Một số dự án condotel và biệt thự nghỉ dưỡng tại các địa phương như Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Thuận vẫn "đứng hình" do pháp lý chưa rõ ràng và hiệu suất khai thác thấp, khiến nhà đầu tư mất niềm tin.

Theo DKRA Group, năm 2025 dự kiến sẽ có khoảng 6.500 sản phẩm nghỉ dưỡng được mở bán, bao gồm 3.000 căn condotel, 1.500 căn biệt thự và gần 2.000 căn nhà phố thương mại. Mặc dù con số này đã cao hơn so với năm 2024, nhưng vẫn chỉ bằng một phần nhỏ so với giai đoạn cao điểm 2018 - 2019. Sức cầu thị trường có nhúc nhích đi lên nhưng vẫn còn rất thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước.

Theo các chuyên gia, tình trạng phục hồi phân mảnh này phản ánh sự "chọn lọc" ngày càng rõ rệt của thị trường, nơi người mua ưu tiên sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá hợp lý và đáp ứng đúng nhu cầu thực. Còn đối với các sản phẩm có tính đầu cơ cao, nhà đầu tư vẫn đang có tâm lý dè chừng.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes phân tích, quá trình phân hóa hiện nay, xét một cách tích cực, đang giúp thị trường thanh lọc lần nữa, tạo nền tảng vững chắc hơn cho sự tăng trưởng bền vững trong tương lai.

Cụ thể, nhu cầu người mua đang xoay trục mạnh mẽ về các dự án đáp ứng đúng nhu cầu thật, thay vì các sản phẩm đầu cơ. Điều này buộc các doanh nghiệp phải tái cấu trúc sản phẩm, hướng đến các dự án có pháp lý đầy đủ và đảm bảo mức giá hợp lý. Khi đó, thị trường cũng đòi hỏi nhà đầu tư phải hiểu sâu về pháp lý, quy hoạch, giá trị khai thác... thay vì chạy theo phong trào, chạy theo lợi nhuận kỳ vọng ngắn hạn.