Thị trường bất động sản giống như một mớ 'tơ vò', không thể khẳng định được đang diễn biến tốt hay xấu
Thị trường bất động sản có những “điểm sáng” như kinh tễ vĩ mô tăng trưởng tốt, đầu tư công được thúc đẩy. Nhưng cũng có những tiêu cực như giá tăng nhanh, lạm phát...
Thị trường thanh lọc mạnh, nhưng không đổ vỡ
Chia sẻ tại “Diễn đàn bất động sản: Những vùng đất tiềm năng" do Tạp chí điện tử Nhà Quản Trị tổ chức, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT BHS Group cho biết, hiện có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến tình hình thị trường nhà đất, bao gồm cả tích cực và tiêu cực.
Trong đó, thị trường bất có những “điểm sáng” nhất định như kinh tễ vĩ mô tăng trưởng tốt, dịch bệnh được kiểm soát, nhu cầu du lịch bùng nổ và đầu tư công được thúc đẩy. Tuy nhiên, cũng có những tiêu cực như mặt bằng giá tăng rất nhanh trong thời gian vừa qua, tín dụng bị siết chặt, chuỗi cung ứng bị đứt gãy và chiến tranh, lạm phát trên toàn thế giới.
Trong khi đó, mặt bằng giá bất động sản trên cả nước tăng khá nhanh, Hà Nội có những dự án đất nền phía Tây trước đây có giá khoảng 30 - 35 triệu đồng nhưng thời gian gần đây đã giao dịch lên đến trên 100 triệu đồng/m2. Ngoài ra, tín dụng đang bị kiểm soát chặt, làm ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản hiện tại của dự án và khả năng chi trả của khách hàng.
Theo Chủ tịch BHS Group, hiện dòng tiền dễ dãi không còn. Trong hai năm vừa qua, việc nhiều người nói rằng thắng chứng khoán vài tỷ rất dễ, từ việc thị trường tài chính diễn ra như vậy nên trên thị trường bất động sản gần như dòng tiền không cần cân nhắc quá nhiều. Khi dòng tiền lớn đổ vào bất động sản, giá tăng, nhà đầu tư kiếm được tiền là điều dễ hiểu.
Tuy nhiên, hiện nay, với việc vốn tín dụng bị siết, chứng khoán không còn là kênh đầu tư béo bở. Giá bất động sản không còn tăng nóng như thời gian trước. Yếu tố tích cực của thực trạng này là những người mua nhà ở thực sẽ có cơ hội. Song, tiêu cực là thanh khoản sẽ bị ảnh hưởng, giá bất động sản chững lại.
Thị trường cũng chịu nhiều tác động tiêu cực, dù nguồn cầu lớn nhưng nguồn cung khan hiếm do yếu tố pháp lý. Nguồn cung phần lớn thời gian gần đây là nghỉ dưỡng và đất đấu giá các tỉnh, không nhiều các sản phẩm mới ở các thành phố lớn thời gian gần đây.
Giá tăng cao, nhu cầu đầu tư bị bão hoà, đầu cơ lướt sóng không còn, loạn giá bất động sản, nhà đầu tư khó tìm thấy thị trường tiềm năng. "Hết room" tín dụng cũng là điều đang ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của thị trường và khả năng chi trả của nhà đầu tư.
Ông Tuyển cũng cho rằng bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại giống như một mớ "tơ vò", không thể khẳng định được đang diễn biến tốt hay xấu. "Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những chủ đầu tư tốt và những người tham gia vào thị trường hiện tại đều là nhà đầu tư có chọn lọc. Và tôi khẳng định, thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn này chứ không đổ vỡ như một số dự báo. Trong bối cảnh như vậy đòi hỏi những người tham gia thị trường có kiến thức hơn, phải am hiểu và mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để đầu tư hiệu quả", ông Tuyển nhấn mạnh.
Còn ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT, CEO FiinGroup bày tỏ lo ngại về dư nợ, nguồn vốn tín dụng và tồn kho bất động sản.
CEO FiinGroup cho biết, 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư nợ vay khoảng 435.000 tỷ đồng. Con số này theo ông Thuân là rất lớn, tương đương khoảng 50% tổng dư nợ tín dụng cho các chủ đầu tư bất động sản. Ngoài ra, còn có vốn tín dụng quốc tế với số dư huy động khoảng 4 tỷ USD.
“Điều này cho thấy trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc đứng trước nguy cơ sụp đổ, rủi ro tại thị trường bất động sản Việt Nam tăng lên, vẫn có nhà đầu tư quốc tế sẵn sàng rót vốn. Tuy nhiên, cần phải nhìn rộng hơn. Trên thực tế, tín dụng ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản không lớn, chỉ chiếm 14%, còn lại là từ khách hàng, đối tác. Để đánh giá đúng về tín dụng bất động sản, chúng ta cần một góc nhìn rộng hơn, không chỉ room tín dụng, không chỉ trái phiếu doanh nghiệp, mà là toàn bộ cơ chế tín dụng trong lĩnh vực này”, vị này nhận định.
Mặt khác, mức lợi nhuận gộp của chủ đầu tư Việt Nam hiện cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, đây là dự địa quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam “co giãn” khi có biến cố.
Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng, điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản vẫn duy trì ở mức cao. Hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại.
Đổi lại, điểm tích cực là nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền.
“Theo quan điểm tôi từng tham vấn nhiều lần cho Chính phủ, chúng ta có thể chấp nhận một khẩu vị rủi ro nhất định, nghĩa là sẵn sàng chấp nhận vỡ nợ. Tỷ lệ nợ xấu bất động sản tính đến hết tháng 6 là 1,5%. Vậy nếu trái phiếu doanh nghiệp có tỷ lệ nợ xấu 1 – 3% cũng là mức bình thường. Với quy mô 1,5 triệu tỷ đồng, chúng ta có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu khoảng 15.000 – 30.000 tỷ đồng tôi nghĩ là điều chấp nhận được. Quan trọng là làm sao để rủi ro này không ảnh hưởng xấu tới người dân, xã hội và nền kinh tế”, ông Thuân bày tỏ quan điểm.
