Thị trường bất động sản liệu đã thực sự "thoát đáy"?

Tâm lý nhà đầu tư đã được cải thiện?

Một số dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang có dấu hiệu "thoát đáy". Trong đó, đặc biệt là tâm lý nhà đầu tư và người mua nhà đã được cải thiện hơn so với giai đoạn đầu và giữa năm.

Một báo cáo mới đây của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản (Đất Xanh Services) đã cho thấy, giao dịch thực tế chưa tăng nhưng tâm lý của khách hàng đã được cải thiện và đây là yếu tố quan trọng để tăng đà phục hồi. Theo đó, "khẩu vị" khách hàng tập trung vào căn hộ, nhà phố thuận tiện kinh doanh và sinh hoạt. Cụ thể: 62% số người được hỏi ưu tiên lựa chọn mua căn hộ; biệt thự, nhà phố riêng lẻ là 31%; biệt thự, đất nền dự án (5%) và đất nền (2%).

"Thị trường Bất động sản đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, và hiện nay gần như đã chạm đáy, đang chờ thoát đáy" - đại diện Đất Xanh Services đưa ra nhận định khi cho rằng theo quy luật chung của thị trường, khi đã chạm đến đáy thì sớm hay muộn cũng phải đến thời điểm phục hồi trở lại.

Theo một báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý 3/2023, thị trường bất động sản đã chứng kiến gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần quý 2 và hơn 2 lần so với quý 1/2023.

Từ đầu năm đến nay, Chính phủ và các cơ quan, bộ ngành đã làm việc một cách rất quyết liệt với quyết tâm cao nhằm khôi phục trở lại thị trường bất động sản.

Trong đó có gần 20 động thái từ phía Chính phủ được phát đi một cách liên tục và dồn dập, góp phần tạo thêm niềm tin và sức mạnh cho thị trường cũng như các chủ thể tham gia.

VARS nhận định, Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 là tín hiệu cao nhất, mang tính định hướng và chỉ dẫn.

Theo đó, thị trường bất động sản diễn ra với những diễn tiến tích cực hơn. Lần đầu tiên sau nhiều năm trở lại đây, các chủ đầu tư dự án đã thể hiện rõ thiện chí bán hàng với loạt chính sách kích cầu hấp dẫn như chiết khấu, khuyến mại, hỗ trợ lãi suất trong thời gian dài. Đặc biệt là nhận nhà sớm và kéo dài thời gian thanh toán, trong đó có dự án lên tới 3 năm.

Nhiều khó khăn, vướng mắc của thị trường theo đó đã từng bước được cải thiện. Đồng thời cơ bản đã tháo gỡ cho hầu hết các dự án "còn khả năng" tái khởi động trở lại.

Bên cạnh đó, kết quả khảo sát gần đây của VARS với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động cho thấy có tới 60% số người được hỏi cho biết khách hàng của họ, là các nhà đầu tư đã tham gia thị trường bất động sản trước đó, sẽ đầu tư bất động sản nếu lãi suất tiếp tục giảm.

Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn trong bối cảnh sản xuất, kinh doanh khó khăn, sức hấp thụ vốn của nền kinh tế kém, họ sẽ thận trọng hơn trong việc lựa chọn và tính toán, khai thác các gói vay tài chính cho các tài sản "gửi gắm" cũng như sẽ không tất tay vào các kênh đầu tư này.

Dự báo về thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2023, các chuyên gia đều cho rằng một số phân khúc ở rất nhiều địa phương đã có dấu hiệu vượt "đáy".

Kịch bản nào cho trường bất động sản?

Có thể nói, sự phục hồi của nền kinh tế cùng với các dự báo tích cực về tăng trưởng kinh tế dường như sẽ thúc đẩy nhu cầu đối với bất động sản ở mọi phân khúc, bao gồm căn hộ, văn phòng cho thuê, nhà xưởng. Đặc biệt, trong bối cảnh nguồn cung bị hạn chế do nhiều nguyên nhân, dự kiến mặt bằng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong thời gian sắp tới.

Hơn thế nữa, Ngân hàng Nhà nước đã liên tục giảm lãi suất điều hành trong 4 lần kể từ tháng 3/2023. Lãi suất vay ngân hàng đã giảm đáng kể, dao động từ 6,7% đến 10%, tiếp cận mức đầu năm 2022, giảm từ 0,4% đến 3,5% so với cuối quý 2/2023.

Nhiều ý kiến cho rằng, mặt bằng lãi suất giảm sẽ tạo động lực thúc đẩy phục hồi đầu tư, trong đó có đầu tư bất động sản, với việc tận dụng tối đa ưu đãi về tín dụng và mặt bằng giá cả.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản dự kiến sẽ mất ít nhất một năm để hồi phục, dự kiến diễn ra trong khoảng thời gian nửa cuối năm 2024. Trong đó, những phân khúc có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người mua sẽ là nhóm có khả năng phục hồi sớm nhất.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, tâm lý của nhà đầu tư dù đang dần tích cực hơn nhưng vẫn khá thận trọng, đặc biệt là những khách hàng đang đối diện với áp lực tài chính từ các khoản đầu tư thua lỗ trước đó, nên nhiều người chọn gửi tiền ngân hàng.

Để tháo gỡ tâm lý "chờ" của nhà đầu tư và khách hàng, qua đó kích thích dòng tiền đáo hạn nhà băng chảy vào nhà đất, Chủ tịch VARS nhấn mạnh, điều quan trọng nhất lúc này là đẩy nhanh quá trình gỡ vướng về pháp lý và tiếp cận vốn cho doanh nghiệp, khơi thông nguồn cung trên thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch VARS cũng cho rằng, hiện nay, thị trường đã không còn xu hướng giảm giá mạnh và có thể đi ngang. Nhờ những chính sách về tín dụng của Nhà nước, ưu đãi của doanh nghiệp nhiều người dân có nhu cầu đã rục rịch xuống tiền.

Tuy nhiên, theo ông Khánh, đối với tầm nhìn dài hạn, bất động sản vẫn là kênh đầu tư tốt, vì vậy, trong quý 4/2023, thị trường có thể sẽ hồi phục. Nhưng nhà đầu tư muốn "gia nhập" vào thị trường bất động sản cần lưu ý 3 đặc điểm chính là đảm bảo về mặt pháp lý, tính khai thác cao và đem lại dòng tiền ổn định.

Trước đó, các chuyên gia cũng đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản trong giai đoạn cuối năm:

Kịch bản lý tưởng: Lãi suất dưới 10%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ 40-50% (sản phẩm được mở bán).

- Kịch bản kỳ vọng: Giá bán đi ngang, lãi suất 11-13%, tỷ lệ hấp thụ 20%

- Kịch bản thách thức: Giá bán giảm 20%, lãi suất trên 14%, tỷ lệ hấp thụ 10%.

Ở cả 3 kịch bản tuy rằng khác nhau nhưng cũng có thể thấy tại thời điểm này thị trường bất động sản "đang từ đáy đi lên". Tuy nhiên, thị trường đi lên theo hình chữ U, chứ không được như hình chữ V, có nghĩa là tốc độ vẫn chậm hơn kỳ vọng.

Đáng chú ý, nhiều ý kiến cho rằng, yếu tố ảnh hưởng đến sự hồi phục của thị trường bất động sản một phần đến từ việc thông qua các Luật định như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở. Tuy nhiên, đến hiện tại, Luật Đất đai sửa đổi đã chính thức tạm dừng thông qua. Chỉ có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản được thông qua.

Theo đó, Luật Kinh doanh Bất động sản đã giải quyết được một số vướng mắc tồn đọng trước đó của thị trường địa ốc.

Trên cơ sở đó, sẽ tạo cú hích để thị trường hướng đến sự phát triển bền vững và lành mạnh, chứ không phải luật mới ra đời để thúc đẩy thị trường nóng lên với những hoạt động đầu cơ, lướt sóng. Mục tiêu chính của Luật Nhà ở cũng như Luật Kinh doanh bất động sản vừa sửa đổi đều hướng đến việc mọi người dân đều có nhà ở, tài nguyên đất đai được khai thác đúng cách./.

AN NHIÊN