Thị trường bất động sản phát tín hiệu cho chu kỳ mới sắp diễn ra?

Nhà đầu tư sẵn sàng quay lại thị trường

Trong báo cáo thị trường bất động sản công bố gần đây nhất, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, kết quả phục hồi của thị trường bất động sản trong quý I vừa qua đã rõ nét hơn. Nguồn cung là 30.511 sản phẩm, trong đó có hơn 4.626 sản phẩm mới, lần đầu tiên ra mắt thị trường.

Thị trường ghi nhận khoảng 6.360 giao dịch, tăng 10% so với quý IV/2023, gấp đôi cùng kỳ năm 2023. Bên cạnh đó, tỷ lệ hấp thụ đạt 21%, tăng 4 điểm% so với quý IV/2023, gấp gần 3 lần so với quý I/2023. Trong đó, các dự án mới hoàn toàn đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 51%.

Đáng chú ý, sau một thời gian dài cẩn trọng quan sát từng động thái, diễn biến của thị trường, nhà đầu tư đã bắt đầu thể hiện rõ sự quan tâm trở lại với thị trường bất động sản.

Theo báo cáo, lượt quan tâm tìm kiếm nhà riêng tập trung chủ yếu ở các quận ngoại thành Hà Nội và TPHCM do nguồn cung khu vực nội thị khan hiếm và đắt đỏ. Nhìn tổng thể, nhà riêng ngoại thành Hà Nội có mức độ tìm kiếm tăng mạnh hơn so với TPHCM, theo đó lượt tìm kiếm nhà riêng ngoại thành Hà Nội tăng từ 12-43%, trong khi TPHCM chỉ biến thiên trong khoảng 4-14%.

Tuy nhiên, sự quan tâm này được thực hiện một cách bài bản, cân nhắc và tính toán hơn. Thay vì quyết định xuống tiền ngay khi vừa tiếp cận, nhà đầu tư sẵn sàng dành thời gian, chi phí để kiểm tra pháp lý và khảo sát thực địa thật kỹ trước khi quyết định.

"Qua khảo sát cho thấy 70% nhà đầu tư đã sẵn sàng xuống tiền mua bất động sản trong năm nay nếu tìm được sản phẩm phù hợp. Đất nền, thấp tầng là hai phân khúc nhận được sự quan tâm nhiều nhất", đại diện của VARS chia sẻ.

Trong khi đó, theo số liệu được Batdongsan.com.vn công bố cho thấy, 3 tháng đầu năm, lượt tìm mua nhà đất phục hồi về mốc 78 điểm so với mức 68 điểm của cùng kỳ 2023. Xét trên từng phân khúc, nhu cầu tìm mua căn hộ, nhà riêng/nhà phố đều tăng. Riêng đất nền là phân khúc ghi nhận “bứt phá” tích cực nhất trong quý vừa qua với lượt tìm kiếm tăng trưởng ấn tượng mạnh so với cùng kỳ 2023.

Bên cạnh đó, 3 tháng đầu năm thị trường cũng ghi nhận số lượng doanh nghiệp BĐS được thành lập mới là hơn 913 đơn vị và hơn 323 doanh nghiệp địa ốc quay trở lại hoạt động. Con số doanh nghiệp trở lại thị trường tăng tích cực hơn so với cuối năm 2023. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã hoàn thiện tái cấu trúc, bắt đầu kế hoạch tuyển dụng nhân sự mới, gia tăng ngân sách cho các hoạt động quảng bá, bán hàng.

Một nét bút “sáng màu” nhất của thị trường trong quý vừa qua là việc tâm lý người mua bất động sản đang có sự cải thiện theo hướng tích cực. Theo kết quả khảo sát được Batdongsan.com.vn thực hiện với 500 nhà môi giới, xoay quanh chủ đề xu hướng mua nhà đầu năm nay cho thấy, 63% người tham gia nhìn nhận thị trường đang trong giai đoạn có giá và chính sách bán hàng tốt nhất và chọn tận dụng thời điểm này để xuống tiền mua nhà đất. 65% người tham gia khảo sát nhận định thị trường bất động sản đã hồi phục tích cực hơn so với năm 2023, và chỉ khoảng 12% cho rằng thị trường vẫn đang khó khăn hơn.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, yếu tố khiến tâm lý người mua nhà hồi phục tích cực đến từ chính sách điều hành tiền tệ của Chính phủ. 35% đối tượng khảo sát đánh giá, chính sách tiền tệ của chính phủ, cụ thể hơn là lãi suất ngân hàng đang phát huy tác dụng tốt đến thị trường.

Hé lộ thời điểm đảo chiều của thị trường

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, thị trường bất động sản Việt Nam 2024 sẽ có những thay đổi đáng chú ý nhờ 4 động lực tăng trưởng thúc đẩy. Đầu tiên là các chỉ số kinh tế vĩ mô đang chuyển biến tích cực. Kết thúc quý I/2024, cả kinh tế, tiêu dùng và du lịch đang trên đà tăng trưởng khá. Những con số ấn tượng này sẽ góp phần quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam.

Động lực thứ hai đến từ nguồn vốn bất động sản. Hiện, lãi suất cho vay một số ngân hàng có sự điều chỉnh theo hướng đi xuống. Việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư, người mua ở trở nên dễ dàng hơn, tạo điều kiện để dòng tiền tiếp tục chảy vào bất động sản.

"Bên cạnh đó, năm 2024, dòng tiền từ nước ngoài cũng sẽ trợ lực mạnh mẽ cho thị trường bất động sản. Trong năm 2023, FDI và kiều hối đổ vào Việt Nam lần lượt là 36,6 tỷ USD và 14 tỷ USD. Dự kiến FDI và kiều hối đổ vào Việt Nam trong năm 2024 sẽ cao hơn năm 2023" - ông Quốc Anh nhấn mạnh.

Đáng chú ý, Phó Tổng giám đốc  Batdongsan.com.vn dự báo, điểm đảo chiều của thị trường  bất động sản rơi vào Quý 2 - Quý 4/2024. Sau giai đoạn này, thị trường cần trải qua thêm 4 giai đoạn trước khi hoàn toàn hồi phục.

Thứ nhất là ở giai đoạn thăm dò (thường xảy ra trong vòng một quý sau khi đảo chiều), các loại hình mang tính chất tạo dòng tiền nhanh như nhà riêng và chung cư sẽ dẫn sóng đầu tiên, có thanh khoản ổn định và tăng trưởng giá tương đối.

Thứ hai là giai đoạn củng cố liên quan đến các vấn đề xử lý dòng tiền, đảm bảo thanh khoản thị trường được cải thiện, đặc biệt là giải phóng được lượng tiền tiết kiệm hoặc đang đầu tư ở các loại hình khác như trái phiếu.

Thứ ba là giai đoạn khởi sắc, dự kiến diễn ra từ quý 2/2025. Đặc điểm của giai đoạn này là các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực như nhà riêng, chung cư vẫn tiếp tục tăng trưởng tốt nhưng không phải là loại hình dẫn sóng mà là các phân khúc đầu cơ như đất nền hoặc  bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, tương tự những gì đã diễn ra ở chu kỳ trước. Nhìn chung, giá bất động sản có thể tăng trở lại nhưng chưa thể đạt được mức đỉnh như ở giai đoạn 2019 - 2021.

Cuối cùng là giai đoạn ổn định dự kiến diễn ra từ quý 1/2026. Khi đó, thanh khoản và giá đều tăng ở tất cả các loại hình  bất động sản.

Theo quan sát của ông Nguyễn Quốc Anh, các diễn biến của thị trường bất động sản trong quý 1/2024 đang cho thấy thị trường bất động sản có nhiều tín hiệu tiệm cận điểm đảo chiều đó. Điều này nhờ vào 3 động lực tăng trưởng gồm nguồn vốn, nền tảng tài chính và tâm lý thị trường.