Nghịch lý trên thị trường căn hộ: “Vừa thừa lại vừa thiếu”

Người không có nhà ở, chỗ thì lại bỏ không

Theo thông tin của Sở Xây dựng, hiện TP.HCM còn gần 9.000 căn hộ tái định cư đang bỏ trống, chờ bố trí chỗ ở cho người dân bị giải tỏa tại các dự án. Các căn hộ này nằm tại 85 chung cư, cụm chung cư ở TP Thủ Đức, quận 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8 10, 11, 12, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú, huyện Bình Chánh, Nhà Bè.

Bên cạnh đó, có 2.500 nền đất bỏ trống, trong khi nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp lại chưa được đáp ứng đầy đủ. Số liệu từ đầu năm 2023 cho thấy có khoảng 244.000 người thu nhập thấp chưa có nhà, trong khi kế hoạch của thành phố chỉ xây dựng 30.500 căn nhà, dẫn đến tình trạng phải mất đến 40 năm mới giải quyết được nhu cầu nhà ở cho nhóm đối tượng này nếu không có sự phát sinh thêm.

Ông Phạm Chánh Trực – nguyên Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương, nguyên Phó Bí thư thường trực Thành ủy TP. HCM đánh giá, mặc dù diện tích đất nông nghiệp ở TP. HCM không lớn, nhưng nhiều khu vực đất nông nghiệp đang bị bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên đất. Về thị trường nhà ở, ông nhận định đây là một vấn đề nhức nhối đối với người dân và cũng là một sự bất cập trong quản lý của nhà nước, khi mà các doanh nghiệp bất động sản đang chi phối thị trường này. Ông nêu lên hiện trạng “vừa thừa, vừa thiếu” của nhà ở tại TP. HCM.

Được biết, những năm qua, TP HCM đã nhiều lần tổ chức các đợt đấu giá số căn hộ tái định cư bị bỏ trông trên nhưng đều bất thành. Nguyên nhân là mức giá đưa ra quá cao, doanh nghiệp để mua được phải chuẩn bị một nguồn tiền mặt khá lớn. Trong khi đó, về mặt chất lượng, thiết kế, kiến trúc... của những căn hộ này có phần lạc hậu so với mặt bằng chung hiện nay nên càng khó đấu giá.

Bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills cho rằng, để có thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, TPHCM cần có khoảng 50.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực và 60-70% tổng nguồn cung đó đến từ phân khúc nhà ở bình dân.

Tuy nhiên, chuyên gia này nhận định, nhìn về nguồn cung tương lai của TPHCM thì không thể đáp ứng được mức cầu này.

 Nói về thực trạng quản lý và sử dụng đất tại TP HCM thời gian qua, TS. Phùng Quốc Hiển - nguyên Phó Chủ tịch Quốc hội cho biết, TP.HCM đang bị mất cân đối trong công tác quản lý và sử dụng đất. Thiếu các quỹ đất dành cho giao thông, nhà ở xã hội và cho công nghiệp, đặc biệt là công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp cơ khí, chế tạo.

Vì không bố trí đủ quỹ đất dành cho các ngành công nghiệp nên khả năng thu hút vốn, đặc biệt là vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài bị chậm lại. Hơn nữa, những năm gần đây, TP.HCM không có dự án quy mô lớn nào để tạo ra sự bứt phá.

“So với các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An hay Bà Rịa – Vũng Tàu, giá đất tại TP.HCM hiện quá cao. Điều này sẽ ảnh hưởng đến chi phí sản xuất, giá thành sản phẩm và dịch vụ, giảm thu hút đầu tư. Cứ đà này, giá đất của thành phố sẽ đắt ngang Hồng Kông (Trung Quốc)”, TS. Phùng Quốc Hiển nói về giá đất tại TP.HCM.

Giải bài toán nhà ở cho người dân

Trong bối cảnh người dân thiếu nhà ở rất nhiều nhưng có tới hơn 9.000 căn hộ tái định cư bị bỏ hoang gây lãng phí, nhiều ý kiến đã đề xuất việc chuyển đổi những căn hộ tái định cư này thành nhà ở xã hội (NƠXH) để giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người dân chưa có nhà.

Tuy nhiên, theo lý giải của Sở Xây dựng TPHCM, việc này là rất khó, bởi theo điểm c khoản 1, điều 84 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở chỉ quy định chuyển đổi nhà ở thương mại, nhà tái định cư thành NƠXH trong giai đoạn triển khai dự án. Đến khi các công trình này đã xây xong, thì lại không có quy định nào cho phép chuyển đổi.

Ngoài ra, chủ đầu tư các dự án nhà tái định cư đã nộp tiền thuê đất, nhưng nếu là NƠXH sẽ không phải nộp số tiền này (miễn thuế). Song, các quy định pháp luật hiện hành lại không quy định cụ thể về việc hoàn trả số tiền này như thế nào.

Dù vậy, theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, thay vì TP cứ "ôm" số căn hộ này và mỗi năm phải bỏ hàng chục tỷ đồng ra duy tu, bảo dưỡng, trả lãi vay... thì có thể đem chuyển sang làm NƠXH.

"Việc này vừa giúp TP bán NƠXH thu được tiền về, tránh lãng phí, vừa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, hoàn thành được các mục tiêu về phát triển nhà ở", ông Quang nhấn mạnh.

Có thể nói, giải bài toán về nhà ở cho người dân, đặc biệt là đối tượng thu nhập thấp thời gian qua là chủ đề cực kỳ nóng. Theo đó, nhiều ý kiến đã được đưa ra nhằm hướng tới mục tiêu chung là “gỡ” những vướng mắc để phát triển loại hình nhà ở cho người thu nhập thấp.

Về vấn đề này, TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế nhận định, phát triển NƠXH của chúng ta đang tồn tại vấn đề là chưa thiết kế trên tư duy cho thuê. Như ở Đức chỉ hỗ trợ thuê nhà, không hỗ trợ người mua nhà. “Tôi cho rằng cần quy định đối với NƠXH là 100% cho thuê, trong khi chúng ta chỉ cho phép 20% cho thuê” – ông Ánh nói.

Cũng theo ông Ánh, hiện chưa có thống kê đối tượng NƠXH. Chúng ta bán nhà cho ai? Thu nhập thực tế của họ bao nhiêu, phân phối thu nhập và khả năng chi trả của họ như thế nào?

Từ đó, ông cho rằng, nếu không nghiên cứu kỹ thì dễ gặp hệ lụy, bán không đến được đúng đối tượng, đối tượng không có khả năng mua, nếu để họ mua thì cuộc sống sẽ khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả các khoản vay.

“Rủi ro nữa là bán nhà sai đối tượng. Tôi không ngạc nhiên với việc người đi ô tô mua nhà, họ mới có tiền mua NƠXH”, ông Ánh nói thêm.

Box: Để đáp ứng nhu cầu rất cao về nhà ở cho người dân, theo đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) của Chính phủ, TPHCM là địa phương nằm trong nhóm được giao chỉ tiêu cao nhất.

Cụ thể, giai đoạn 2021 - 2025, Chính phủ giao TPHCM phát triển 26.200 NƠXH. Để hoàn thành kế hoạch này, TP đặt tham vọng xây dựng được 35.000 căn (bao gồm cả nhà lưu trú công nhân) với 37 dự án. Nhưng đến nay, mới chỉ có 7 dự án đã động thổ, 30 dự án còn đang thực hiện các thủ tục pháp lý.

Tuy nhiên, trong số 30 dự án này, có 13 dự án với khoảng 12.000 căn NƠXH có thể đẩy hết cỡ về thủ tục để hoàn thành, đưa vào sử dụng. Số dự án còn lại rất khó về đích đúng kế hoạch.