Thị trường bất động sản phía Nam: Nguồn cung căn hộ “nhích nhẹ”, phân khúc nghỉ dưỡng vẫn trầm lắng

Chưa có sự đồng pha

Theo DKRA, trong tháng 8/2024, phân khúc căn hộ tại thị trường nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận nguồn cung sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 1% so với tháng trước, các dự án tập trung chủ yếu tại khu vực TP.HCM và Bình Dương. TP.HCM và Bình Dương lần lượt chiếm 58% và 37% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Đáng chú ý, sức cầu thị trường tăng mạnh, lượng tiêu thụ sơ cấp đạt gần 800 căn, tăng 36% so với tháng trước. Phần lớn được ghi nhận từ các dự án đang triển khai bán hàng tại Bình Dương, chiếm 54% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.

Dù vậy, mặt bằng giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến động. Các giao dịch tập trung ở những dự án tầm trung có mức giá từ 45 - 60 triệu đồng/m2 tại TP. HCM và từ 30 - 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương, có pháp lý hoàn thiện, tiến độ xây dựng nhanh chóng.

Theo DKRA với việc nhiều dự án đang trong giai đoạn truyền thông chuẩn bị mở bán, nguồn cung mới trong tháng 9 và quý 4/2024 được kỳ vọng sẽ có những chuyển biến rõ nét.

Cũng theo đơn vị này, với bất động sản nghỉ dưỡng của TP.HCM và vùng phụ cận tiếp tục ảm đạm. Cụ thể, biệt thự nghỉ dưỡng có nguồn cung trong tháng ghi nhận tăng nhẹ so với tháng trước nhưng giảm hơn 5% so với cùng kỳ năm 2023. Thanh khoản thị trường ở mức thấp, sức cầu giảm xấp xỉ 22% so với tháng trước, lượng giao dịch tập trung ở những sản phẩm có mức giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn.

Giá bán sơ cấp biệt thự nghỉ dưỡng không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Những chính sách cam kết thuê lại, mua lại, hỗ trợ lãi suất… vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhưng không đạt hiệu quả như kỳ vọng.

DKRA cho biết, thị trường biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp.

Trong khi đó, nguồn cung nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng tháng 8 không biến động so tháng trước, 100% nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ đã mở bán từ những năm trước. Thanh khoản thị trường gần như chững lại, đa số dự án đóng giỏ hàng khiến thị trường không ghi nhận giao dịch trong tháng vừa qua.

Giá bán sơ cấp nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng không có nhiều biến động, trong khi đó, thị trường thứ cấp ghi nhận một số sản phẩm có mức giá giảm đến 30 - 40% nhưng vẫn gặp khó trong thanh khoản.

Về sức mua giảm mạnh, nguồn cung mới vắng bóng, lượng hàng tồn kho giá trị cao... đã gây ra những trở ngại đáng kể trong những tháng vừa qua khiến phân khúc này gần như rơi vào chu kỳ “ngủ đông kéo dài”.

Còn condotel có nguồn cung tiếp tục sụt giảm, mức giảm tương đương 7% so với tháng trước. Hầu hết nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho từ những dự án cũ, chiếm 99% tổng nguồn cung. Sức cầu thị trường giảm đáng kể, giảm hơn 53% so với tháng trước, lượng giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn thiện với tổng giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn.

Đối với nhà phố, biệt thự có nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ, mức giảm ghi nhận 8% so với tháng trước, trong đó khu vực Đồng Nai và TP. HCM chiếm hơn 75% tổng nguồn cung sơ cấp của thị trường.

Sức cầu chung của phân khúc này vẫn ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ đạt 5% trên tổng cung sơ cấp, giảm 48% so với tháng trước. Trong đó, tỉnh Bình Dương chiếm hơn 50% lượng tiêu thụ sơ cấp của thị trường.

Các giao dịch phân bổ chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn, được triển khai bởi chủ đầu tư có uy tín trên thị trường, đảm bảo pháp lý và tiến độ xây dựng. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với thời điểm đầu năm, các chính sách kích cầu thị trường, hỗ trợ dòng tiền… được các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản.

“Chớm” bước vào chu kỳ phục hồi?

Theo nhiều ý kiến đánh giá, mặc dù chưa thực sự khởi sắc, song thị trường bất động sản đang chứng kiến chiều hướng “trở mình” rõ hơn về giao dịch. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2024 đang tăng dần sau khi “chạm đáy” vào cuối quý IV/2022 - đầu quý I/2023 và trở nên rõ nét hơn từ đầu quý I/2024 với sự biến động mạnh về mức độ quan tâm, đây cũng là đặc điểm mang tính chu kỳ của thị trường bất động sản.

Tại các thị trường lớn như Hà Nội và TP.HCM, hầu hết các loại hình bất động sản đều ghi nhận lượt tìm kiếm tăng tích cực trong 2 quý đầu năm nay.

Ghi nhận thực tế tại TP.HCM thời gian gần đây cho thấy, nhu cầu giao dịch nhà đất đã cải thiện so với trước đây. Một môi giới chuyên nghiệp thị trường nhà phố cho biết, từ đầu năm 2024 đến nay, đặc biệt trong một tháng trở lại đây, thanh khoản phân khúc nhà phố tăng lên khá đáng kể và bắt đầu xuất hiện hiện tượng “găm hàng” chờ giá tăng.

“Lúc thị trường đóng băng, nhiều người miệt mài rao bán, thậm chí chấp nhận giảm giá nhưng không ai quan tâm, nhưng khi thấy thị trường có dấu hiệu phục hồi, người bán lại không bán, còn người mua thì một mực tìm cách mua”, môi giới này nói và cho biết, thời điểm khó khăn nhất của thị trường là từ đầu đến giữa năm 2023, nhiều người vì kẹt tiền rao bán nhà, đất khá nhiều và lúc đó cũng có nhiều người có dòng tiền đã mua gom, nay bắt đầu bán chênh với mức giá tương đối cao. Còn với các trường hợp rao bán thời điểm đó nhưng chưa bán được, giờ đổi ý không bán nữa, hoặc nếu bán cũng với giá cao hơn.

Không chỉ với thị trường TP.HCM, sau thời gian dài gần như “đứng hình”, giá bất động sản một số khu vực vùng ven từng là những “điểm nóng” ở phía Nam có mức giá giảm khá sâu, nay bắt đầu xuất hiện các nhà đầu tư săn hàng trở lại, đặc biệt là những khu vực đang có sự phát triển mạnh về hạ tầng.

DKRA đánh giá thị trường nhìn chung vẫn chưa đạt nhiều tín hiệu phục hồi rõ nét cả về nguồn cung và thanh khoản. Tuy nhiên, việc 03 luật bất động sản được thông qua vào đầu tháng 8/2024 được kỳ vọng mang lại nhiều điểm sáng cho thị trường trong thời gian tới.