Thị trường bất động sản phía Nam trầm lắng

Thị trường giao dịch trầm lắng

Báo cáo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận mới nhất của DKRA Group cho thấy, toàn thị trường đều có sự sụt giảm trong tháng 8. Trong đó, nguồn cung mới trong T8/2023 ghi nhận sụt giảm, chỉ bằng 19% so với cùng kỳ năm trước. TP. HCM và Đồng Nai dẫn đầu, chiếm 55% tổng nguồn cung mới trong tháng.

Phân khúc căn hộ hạng A chiếm 25% tổng nguồn cung mới, tập trung tại khu Đông - TP. Hồ Chí Minh. Trong khi đó, phân khúc căn hộ hạng B và hạng C giữ vị trí chủ đạo tại các tỉnh giáp ranh. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán,… tiếp tục được phần lớn chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Sức cầu thị trường thứ cấp quan sát được những tín hiệu khởi sắc so với tháng trước, động thái giảm lãi suất cho vay khiến người mua tự tin hơn trong quyết định mở khoản vay mua bất động sản. Mặt bằng giá bán trên thị trường sơ cấp không có nhiều biến động, trong khi đó trên thị trường thứ cấp, một số giao dịch vẫn ghi nhận mức giảm 50 - 150 triệu Đồng/căn, tập trung ở những dự án chậm tiến độ bàn giao, hết thời gian ân hạn gốc/lãi vay.

Còn đối với phân khúc đất nền, tháng 8 cũng chứng kiến sự sụt giảm về nguồn cung khi chỉ ghi nhận 58% so với cùng kỳ năm 2022. Cụ thể, trong tháng 8, chỉ có 95 nền được mở bán mới. Tỷ lệ tiêu thụ mới đất nền cũng chỉ ghi nhận 5 nền, giảm 94% so với cùng kỳ.

Về địa phương, trong tháng chỉ có 2 địa phương ghi nhận nguồn cung mới, trong đó Long An là khu vực chủ lực với tỷ lệ 89% trên tổng cung, còn lại thuộc về Tây Ninh với 11%.

Mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp phân khúc đất nền không có nhiều biến động so với tháng trước, thanh khoản thị trường chưa có nhiều khởi sắc. Tại Long An, đất nền có giá bán dao động 25,7 - 34,9 triệu đồng/m2. Còn tại Tây Ninh, đất nền dao động 5,2 - 5,8 triệu đồng/m2.

Về xu thế chung, DKRA cho biết thị trường đất nền phía Nam đang hạn chế quỹ đất sạch, cùng với việc khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn mới và các rủi ro về vấn đề pháp lý,… đã tác động lớn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung mới trong thời gian qua.

Đơn vị nghiên cứu này kỳ vọng, việc điều chỉnh các chính sách liên quan đến tín dụng bất động sản, tháo gỡ các khó khăn về thủ tục pháp lý dự án,… sẽ mang lại những tín hiệu tích cực cho thị trường trong thời gian tới.

Nhà đầu tư vẫn còn giữ tâm lý thận trọng

Theo các chuyên gia, nguồn cầu được dự báo sẽ yếu, đặc biệt trong nửa đầu năm 2023, bởi thị trường bất động sản đang ở trạng thái trầm lắng, thanh khoản thấp, đặc biệt là loại hình đất nền.

Theo JLL Việt Nam nhận định, nguồn cung chịu áp lực do tâm lý thận trọng trong bối cảnh kinh tế bất ổn và các vấn đề pháp lý kéo dài. Theo đó, thị trường căn hộ phân khúc cao và nhà liền thổ dự kiến sẽ chào đón lần lượt khoảng 6.000 căn và 1.000 căn vào năm 2023.

Ông Đinh Hoàng Thắng, Quản lý cấp cao Bộ phận kinh doanh Batdongsan.com.vn, sự suy giảm thanh khoản đất nền thời gian qua chủ yếu do ảnh hưởng về vấn đề tâm lý của nhà đầu tư, chứ không phải do thị trường quá thiếu dòng tiền. Thực tế ở TP.Hồ Chí Minh, nhiều phân khúc có giá trị cao khác như nhà phố, căn hộ cao cấp ở trung tâm hay biệt thự hạng sang vẫn có giao dịch. Với đất nền, nhà đầu tư đang có tâm lý chờ đợi xem liệu giá có giảm xuống nữa không để bắt đáy, tránh bị hớ nên thị trường mới xuất hiện thực trạng nhiều người hỏi chứ không mua.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội dự báo, vào thời điểm giữa năm 2024, thị trường bất động sản có thể đi vào hoạt động ổn định và có chiều hướng đi lên khi các chính sách hỗ trợ đã dần “thẩm thấu” vào thực tiễn cuộc sống.

Còn trong năm nay, thị trường sẽ vẫn ở trạng thái trầm lắng, do tâm lý nhà đầu tư còn nghe ngóng, thận trọng để chờ các chính sách mới được ban hành hoặc thông qua như: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và các chính sách hỗ trợ tín dụng khác.

Cũng theo ông Điệp, điều quan trọng nhất gỡ “nút thắt” của thị trường bất động sản hiện nay là các chính sách vĩ mô được ban hành phải đồng bộ, hợp lý mới tạo động lực thúc đẩy thị trường phục hồi nhanh chóng.

Thực tế, nhiều chuyên gia cho rằng, các chính sách vĩ mô sẽ làm “ấm” thị trường bất động sản. Bắt đầu từ năm 2023, theo quy hoạch tổng thể quốc gia thì một số tỉnh, Tp. sẽ có cơ chế đặc thù. Trong cơ chế đặc thù là vấn đề đô thị hoá, hạ tầng, khu công nghiệp có hướng phát triển rõ ràng hơn. Những dự án hạ tầng lớn nhất của các địa phương, các trung tâm logistics lớn đang hình thành sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Đồng thời, một điểm tích cực cho trung và dài hạn là việc điều chỉnh, hoàn thiện pháp luật: Luật Đất đai, luật liên quan đến xây dựng nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ là nền tảng thuận lợi hơn cho sự phát triển của thị trường, với những nhà đầu tư tiềm lực mạnh đó là thời cơ.