TP Hồ Chí Minh: Không còn căn hộ giá dưới 20 triệu đồng/m2

Căn hộ bình dân “tuyệt chủng”

Theo báo cáo về thị trường bất động sản, tháng 8/2023, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai cho 1 dự án, quy mô 220 căn nhà thấp tầng, tổng giá trị cần huy động vốn là 1.264 tỷ đồng. Đây là dự án thuộc phân khúc cao cấp.

Luỹ kế từ đầu năm 2023 đến nay, trên địa bàn TP Hồ Chí Minh có 14 dự án với 14.286 căn nhà đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, có 13.033 căn hộ chung cư và 1.253 căn nhà ở thấp tầng. Tổng giá trị cần huy động vốn là 146.615,2 tỷ đồng.

Như vậy, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh tiếp tục vắng bóng các phân khúc nhà ở trung cấp, bình dân, nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp (chiếm 64,64%).

Cụ thể, trong 14.286 căn nhà đủ điều kiện bán thì có 9.235 căn thuộc phân khúc cao cấp, tức giá bán trên 40 triệu đồng/m2, chiếm tỷ lệ 64,64%. 5.051 căn còn lại thuộc phân khúc trung cấp, giá bán dao động từ 20 – 40 triệu đồng/m2.

Từ đầu năm đến nay, TP Hồ Chí Minh không có nguồn cung nhà ở thuộc phấn khúc bình dân, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 được đưa ra thị trường.

Theo báo cáo về khả năng tiếp cận nhà ở châu Á – Thái Bình Dương năm 2023 của Viện Đất đai đô thị (ULI), trung bình một căn nhà tại TP Hồ Chí Minh có giá hơn 296.000 USD, tương đương 7 tỷ đồng.

Con số trên gấp 32,5 lần thu nhập trung bình hàng năm của một hộ gia đình tại TP Hồ Chí Minh. Nếu hộ gia đình có mức thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng thì cũng khó mua được một căn nhà thuộc phân khúc trung cấp.

Trong khi đó, khảo sát từ các khách hàng mua nhà trả góp tại TP.HCM trong 5 năm qua, DKRA Group cho rằng mức thu nhập để mua được nhà dao động từ 25 – 35 triệu đồng/tháng.

Theo DKRA Group, nếu là người độc thân và mua nhà lần đầu thì phải có mức thu nhập tối thiểu 25 triệu đồng/tháng. Mức thu nhập này có thể mua được căn hộ 50m2, một phòng ngủ, cách khu trung tâm TP Hồ Chí Minh khoảng 15km.

Nếu là hộ gia đình và có nhu cầu mua căn hộ diện tích từ 60-70m2 thì thu nhập phải dao động từ 35 – 40 triệu đồng/tháng và chỉ có thể mua các dự án ở khu vực ngoại thành.

Giá căn hộ liệu có giảm?

Theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương có báo cáo (58/63 tỉnh) trong quý II/2023 có 96.977 giao dịch thành công. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ: có 29.725 giao dịch thành công và bằng khoảng 75,61% so với quý I/2023.

Lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền với 67.525 giao dịch thành công và bằng khoảng 99,98% so với quý I/2023.

Trong quý II/2023 giá giao dịch chung cư mới ở một số thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá là có những khu vực tăng cao dù thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại.

Tuy nhiên, giá giao dịch thứ cấp căn hộ chung cư tại một số địa phương lại có xu hướng giảm từ 2 ÷ 6% so với cùng kỳ năm trước và giảm nhiều ở một số địa phương như Đà Nẵng (giảm 5,8%), Đồng Nai (giảm 3,5%), Hải Phòng (giảm 3,1%).

Phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu gần như có không biến động và không có dự án mới. Giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư đạt khoảng 47,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).

Tại TP Hồ Chí Minh, các dự án căn hộ đang phát triển, có đầy đủ pháp lý gần như độc quyền để chào hàng khi thị trường không có nhiều nguồn cung mới trong quý. Đây là lý do dù khó khăn, thị trường ảm đạm nhưng giá căn hộ vẫn tăng khoảng 2 - 3% so với quý trước tại một số dự án.

Tuy nhiên, theo khảo sát giá bán trung bình trong quý vừa qua cũng có có xu hướng giảm tại một số dự án do các dự án mới có giá cạnh tranh và các chủ đầu tư đưa ra nhiều chiết khấu cho khách hàng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), những phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn đang duy trì giao dịch khả quan, do vậy khả năng giảm giá là rất khó, đặc biệt là trong tình hình nguồn cung ngày càng khan hiếm.

Quỹ đất trong các khu vực nội đô của các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh dự kiến sẽ ngày càng thiếu hụt. Các thay đổi trong quy hoạch và việc thắt chặt các chính sách có khả năng làm cho nguồn cung các dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là căn hộ chung cư tại khu vực này, trở nên hiếm hơn.

Ông Đính cũng nhấn mạnh, dù đang gặp một số vướng mắc khiến nhiều dự án vẫn chưa thể triển khai, thị trường nhà ở vẫn duy trì nhu cầu lớn, đặc biệt là đối với các sản phẩm có nhu cầu thực. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung ngày càng khan hiếm, và khi các yếu tố đầu vào như vật liệu xây dựng, trang thiết bị, nhân công... đang có chiều hướng tăng, việc tăng giá nhà ở, đặc biệt là trong phân khúc căn hộ chung cư là điều dễ hiểu.