Thị trường bất động sản thiếu hụt nguồn cung trong 6 tháng đầu năm 2023

 Nguồn cung thua xa nhu cầu thực tế

Nút thắt lệch pha cung cầu chưa được tháo gỡ khiến các lựa chọn trên thị trường ngày càng ít, giá nhà khó có cơ hội giảm. Điều này khiến người mua cần phải tỉnh táo để chọn được dự án hợp lý, đáp ứng nhu cầu an cư.

Chưa kể, nguồn cung hiện nay vẫn trong tình trạng lệch pha giữa các phân khúc khiến nhiều người vẫn lựa chọn nhà thuê thay vì bỏ tiền để mua một căn hộ đắt đỏ.

Theo báo cáo mới nhất của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, cơ cấu nguồn cung của bất động sản nhà ở, phần lớn vẫn là các sản phẩm thấp tầng, đất nền, chiếm 53% tổng lượng cung nhà ở cả nước. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở thị trường khu vực Tây Nam Bộ, chiếm 44% cả nước.

Phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý, chiếm lần lượt 53% và 34% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán. Thị trường hầu như không có căn hộ bình dân dưới 25 triệu/m2.

Nguồn: VARs

Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019, với mức giá xung quanh 25 triệu/m2 chỉ có tại một số ít dự án nhà ở thương mại tại khu vực xa trung tâm các thành phố trực thuộc trung ương hoặc tại các đô thị loại I trở xuống.

Trước đó, theo báo cáo từ Savills cho thấy, tổng nhu cầu về nhà ở trên cả nước năm 2022 là 330.000 đơn vị và dự kiến sẽ tăng đến 1 triệu đơn vị từ 2023 - 2025. Trong khi thực tế, năm 2022 nguồn cung chỉ đáp ứng được 130.000 đơn vị nhà ở và con số này chỉ tăng lên khoảng 360.000 đơn vị giai đoạn 2023 – 2025.

Cũng theo thống kê mới đây nhất của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm tiếp tục ghi nhận nguồn cung sụt giảm khi chỉ có 25 dự án nhà ở thương mại hoàn thành với khoảng 10.000 căn, đạt khoảng 50% so với 6 tháng cuối năm 2022.

Với tỉ lệ đô thị hóa 35%, Việt Nam còn nhiều dư địa đô thị hóa. Dự kiến đến năm 2030, Việt Nam sẽ có ít nhất 3 thành phố có tỷ lệ dân số từ 1 - 5 triệu dân, 6 tỉnh thành có 0,5 - 1 triệu dân. Như vậy mỗi năm, nước ta sẽ cần tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở.

Người dân vẫn lựa chọn thuê nhà lâu dài

Theo số liệu của Savills Việt Nam cho thấy, tại TP. Hồ Chí Minh, với dân số hơn 10 triệu người trong đó 55% dân số trong độ tuổi trẻ, có khoảng 30% dân số trong độ tuổi này có nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, chi phí sinh hoạt tại các đô thị lớn ngày một đắt đỏ, giá nhà lại ngày một cao, phân khúc bình dân lại thiếu hụt căn hộ, khiến ước mơ sở hữu nhà của người dân là quá xa vời.

Savills Việt Nam đã chỉ ra, tại phân khúc nhà ở bình dân (hạng C) ở TP.HCM, việc bán hàng vẫn diễn ra nhưng không đồng đều, khiến nhiều người có nhu cầu mua ở thực nhưng thu nhập chưa cao không có nhiều lựa chọn. Trong khi đó, vấn đề giải quyết pháp lý, gỡ vướng thủ tục các dự án vẫn còn chậm, càng khiến số sản phẩm ra thị trường ít.

Vì lý do không muốn mua nhà quá xa trung tâm thành phố, nhưng lại lo lắng về gánh nặng tài chính khi tiếp cận các căn hộ trung cấp, nhiều người đang lựa chọn thuê các căn hộ dịch vụ, nhà trọ để ở. Thậm chí, một số người còn có quan điểm sẽ lựa chọn thuê ở lâu dài thay vì tích cóp mua nhà trong tương lai. Điều này không chỉ diễn ra tại TP. Hồ Chí Minh mà nó còn diễn ra tại các thị trường bất động sản lớn có tiềm năng kinh tế.

Để kích cầu thanh khoản tại các dự án có phân khúc tầm trung trở lên, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn để kích cầu cho cả người mua nhà và đại lý phân phối. Cụ thể, họ chi trước chi phí marketing, truyền thông cho đại lý; giảm số tiền nhận giữ chỗ, kéo dài thời gian thanh toán; chính sách nhận nhà sớm, chỉ cần thanh toán 30%-40% giá trị. Trong khi, trước đây phải là 95%, tăng chiết khấu, phương thức thanh toán hấp dẫn, đặc biệt với khách hàng sử dụng tiền mặt….

Một số dự án chung cư được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, chào thị trường với chính sách ưu đãi đột phá ghi nhận lượng booking lớn, “thắp sáng bức tranh” tương đối ảm đạm của thị trường.

Lượng cung mới, giao dịch nhà ở từ quý 1/2022 đến quý 1/2023 (Nguồn: VARs)

Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng dễ dàng “lọt mắt xanh” của người mua. Theo TS Vũ Tiến Lộc, những dự án đang triển khai bài bản, có quy hoạch tốt, chuẩn pháp lý, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh sẽ chiếm lĩnh thị trường. "Đặc biệt là các dự án chú trọng đến yếu tố môi trường, tiện nghi và đáp ứng đầy đủ tiện ích “all in one” - tất cả trong một, sẽ thu hút khách hàng. Ngược lại, những dự án có hạ tầng tiện ích kém, chất lượng không tốt, quản lý vận hành kém... vẫn sẽ khó cạnh tranh", ông Lộc nói.

Đặt trong bối cảnh nhu cầu với căn hộ trung - cao cấp đang là xu hướng chủ đạo, các chuyên gia cho rằng đây chính là thời điểm xuống tiền hợp lý khi tín dụng đang được mở dần. Đặc biệt, việc sớm đón đầu sẽ giúp người mua nắm cơ hội lớn trước khi thị trường bước sang chu kỳ mới với mặt bằng giá tăng cao.