Thị trường bất động sản vẫn cần một “cú hích” thật mạnh

Doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó về nguồn vốn

Theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), kể từ quý II/2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ghi nhận hàng loạt thông tin tiêu cực.

Việc huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) nói chung và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng bị “chặn”. Cùng với đó là sự kiểm soát, cảnh báo từ cơ quan chức năng, các văn bản yêu cầu các cơ quan liên quan chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả lành mạnh, minh bạch.

Thống kê cho thấy, giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ liên tục tụt giảm kể từ tháng 6 năm 2022 và chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ tháng 3 năm nay nhờ Nghị định số 08 và một số động thái từ phía Ngân hàng nhà nước.

Nhóm ngành bất động sản theo đó cũng xếp xuống vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành TPDN được ghi nhận trong 7 tháng đầu năm 2023 với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%). Nhiều doanh nghiệp đã đàm phán thành công với các chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ.

Tuy nhiên, VARS cho rằng, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Theo Sở giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), tháng 9 vẫn được coi là cao điểm đáo hạn, một trong những tháng có giá trị đáo hạn trái phiếu lớn nhất trong cả năm 2023, với khoảng 41.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn. Đồng thời, tính đến ngày 24/8/2023, có khoảng 67 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp.

Cũng theo khảo sát từ VARS, với hơn 500 doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh dịch vụ bất động sản cho thấy, nguồn vốn vẫn là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều doanh nghiệp bất động sản. Với hơn 70% doanh nghiệp cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác động tới doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư có tâm lý mất niềm tin vào thị trường, hay vẫn còn tâm lý chờ đợi, chưa xuống tiền mua nhà. Trong khi điều kiện vay tín dụng ngân hàng ngày càng có xu hướng “thắt chặt” để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô.

Việc khó tiếp cận dòng tiền khiến mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch,... trên thị trường gần như bị ngưng trệ. Ảnh hưởng trực tiếp tới các cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất... Đồng thời, gián tiếp gây ra những hệ luỵ lâu dài cho nền kinh tế.

Theo đó, dữ liệu từ Khảo sát của VARS với các hội viên VARS là sàn giao dịch bất động sản cho thấy, có tới 20% sàn đối diện nguy cơ giải thể, phá sản, 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt. Phần còn lại có khả năng chống đỡ, nhưng sức chống chịu không cao.

Cần “cú hích” mạnh mẽ hơn

Các chuyên gia cho rằng, để thị trường bất động sản đạt được những chuyển biến rõ rệt, cần thêm những giải pháp thực sự cụ thể, chi tiết và mạnh mẽ hơn nữa từ Chính phủ, các bộ, ngành. Những hành động này phải nhanh gọn, dứt khoát, triệt để, tránh làm việc ngắt quãng mà làm mất đà phục hồi của thị trường.

Theo VARS, để doanh nghiệp bất động sản có thể cũng như hấp thụ các nguồn vốn mới, các vấn đề của thị trường phải được giải quyết một cách triệt để.

Đồng thời, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Ngoài ra, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có những chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản cũng đã kiến nghị, hiến kế với Chính phủ những giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường bất động sản.

Chủ tịch Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Toàn Cầu GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng yêu cầu các địa phương thống kê báo cáo 3 tháng/lần các dự án còn tồn đọng vướng mắc không giải quyết được trong thời hạn quá 5 năm và đề xuất cách xử lý.

Theo ông Hiệp, các luật liên quan đến thị trường bất động sản dự kiến được Quốc hội thông qua vào tháng 10/2023 và có hiệu lực từ năm 2024. Như vậy sẽ có hàng loạt dự án đang triển khai thủ tục đầu tư từ 2022 và 2023 sẽ chịu tác động của những thay đổi về pháp lý. Vì vậy, cần quan tâm đến vấn đề chuyển tiếp các dự án giữa luật cũ và luật mới.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) đề nghị, đối với nhà ở xã hội, cần có cơ chế ưu đãi mạnh, hấp dẫn chủ đầu tư, như các chính sách về quỹ đất, lựa chọn nhà đầu tư, giao đất…

Về quy trình đầu tư phải có tính đặc thù, rút ngắn thời gian giải quyết. nếu vẫn cứ như các dự án nhà ở thương mại từ 24-36 tháng thì rất khó, do đó ông Nguyễn Văn Khôi đề nghị rút ngắn xuống dưới 12 tháng. Về tiêu chí người mua nhà ở xã hội và quy trình thủ tục xét duyệt, ông Khôi đề nghị tận dụng ngay các dữ liệu về dân cư mà ngành công an đang quản lý để rút ngắn, đơn giản hóa thủ tục xét duyệt đối tượng được mua nhà. Về vấn đề lãi suất, hiện các chủ đầu tư đang vay với lãi suất 8,7% và người mua nhà ở xã hội là 8,2% năm là rất cao và kiến nghị, chủ đầu tư được vay ở mức dưới mức 6% và người mua nhà là dưới 4,5% năm.