Thị trường còn khó nhưng tín dụng vẫn “chảy mạnh” vào bất động sản?

Bất động sản vẫn được dòng vốn tín dụng “ưu ái”

Theo báo cáo mới đây của Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, địa ốc chính là kênh đầu tư có tỷ suất lợi nhuận ngắn hạn cao nhất trong hai năm qua, lên tới 14%/năm. Xếp ở vị trí thứ hai là kênh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp (8,5%/năm). Tiếp đến là vàng SJC (7,36%/năm).

Đối với việc gửi tiền tiết kiệm đứng ở vị trí thứ tư với lợi suất là 6%/năm. Riêng với cổ phiếu, đây là kênh đầu tư bị xếp ở thứ hạng thấp nhất khi người tham gia có thể bị lỗ tới 20,14%/năm.

Với tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn không khó hiểu khi BĐS vẫn luôn là kênh đầu tư được nhà đầu tư ưa chuộng trong bất kỳ hoàn cảnh nào của nền kinh tế. Với việc, kinh tế đang dần được cải thiện, bất động sản cũng đang từng bước được “gỡ khó” thì đây vẫn là kênh đầu tư hàng đầu.

Báo cáo về tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của Batdongsan.com.vn nửa đầu năm 2024 cũng chỉ ra có đến 65% người được hỏi cho biết họ vẫn dự định mua BĐS trong 1 năm tới. Các bên mua, bán BĐS đã không còn quá e dè như năm 2023.

Bên cạnh đó, chỉ số tâm lý thị trường BĐS nửa đầu năm 2024 cũng tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023. Chỉ số này tăng lên nhờ sự cải thiện mức độ hài lòng của người tiêu dùng về tiềm năng tăng giá bất động sản, về lãi suất vay mua nhà và chính sách, tình hình thị trường.

Việc nhà đầu tư đang dần quay trở lại thị trường đã cho thấy niềm tin đối với lĩnh vực này tiếp tục được cải thiện sau thời gian dài chịu cảnh “ảm đạm”. Minh chứng rõ nét nữa cho thấy niềm tin trở lại đó là dòng tiền đang có dấu hiệu đổ nhiều hơn vào thị trường BĐS.

Thông tin từ  từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, đến ngày 29/02/2024, tín dụng nền kinh tế giảm 0,72% so với cuối năm 2023. Tuy nhiên, tốc độ giảm của tháng 2 đã chậm lại (-0,05%) so với tháng 1 (-0,6%). NHNN cho biết, mức giảm hiện nay ở hầu hết các ngành, lĩnh vực kinh tế. Có 2 lĩnh vực tăng trưởng trong 2 tháng đầu năm, đó là tín dụng lĩnh vực bất động sản, tăng 0,23% so với cuối năm 2023, tín dụng đối với lĩnh vực chứng khoán, tăng 2,56% so với cuối năm 2023.

Có thể thấy, mức tăng trưởng tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đang ngược chiều với xu hướng tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế.

Đến hết quý I/2024, cho vay BĐS vẫn là lĩnh vực chiếm tỷ trọng cao trong tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng bất chấp thị trường còn nhiều khó khăn.

Khảo sát qua một số chỉ tiêu cho vay đối với lĩnh vực BĐS của một số ngân hàng cho thấy, theo báo cáo tài chính quý I/2024, tín dụng Techcombank tăng 6,4% lên 563,9 nghìn tỷ đồng. Cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản tăng hơn 17.000 tỷ đồng, lên hơn 194.000 tỷ đồng, cũng là mảng chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng dư nợ cho vay của ngân hàng này, tương đương 35,98%.

Tại MSB, lĩnh vực cho vay BĐS và cơ sở hạ tầng tăng từ 8,83% ở cuối quý IV/2023 lên 13,42% vào cuối quý I/2024, tương đương khoảng hơn 7.792 tỷ đồng. Trong khi đó, tại SHB, kinh doanh BĐS cũng là lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn thứ 2 trong tăng trưởng tín dụng của ngân hàng, chiếm 16,65%.

Cho vay kinh doanh BĐS vẫn là một trong những lĩnh vực chiếm tỷ trọng cao nhất trong dư nợ tín dụng của VPBank tính đến hết quý I/2024, với mức tăng từ 19,53% cuối quý IV/2023 lên 20,25% trong quý I/2024.

Dòng tiền đang “ấm” dần

Theo một khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate đã tiến hành khảo sát 1.400 người về nhu cầu mua BĐS ở Hà Nội. Kết quả cho thấy, 63% số người được hỏi phản hồi có nhu cầu và có thể cân nhắc mua, trong đó, có tới 72% khách hàng có dự định mua nhà vào 1 - 2 năm tới.

Sự chuyển hướng của khách hàng vào kênh đầu tư BĐS cũng có thể được nhìn thấy từ báo cáo về chỉ số tâm lý người tiêu dùng do Công ty PropertyGuru Việt Nam công bố, với chỉ số tâm lý thị trường nửa đầu năm 2024 tăng 3 điểm so với nửa cuối năm 2023.

Những tín hiệu tích cực này có được là hệ quả tất yếu của loạt chính sách giải quyết khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững mà Chính phủ cùng các bộ, ngành, địa phương đã triển khai trong 2 năm qua. Tác động trực diện nhất là động thái giảm lãi suất ngân hàng, giúp cả doanh nghiệp và người dân đều được tiếp cận với nguồn vốn dễ hơn.

Đặc biệt, với khách hàng vay mua nhà, nhiều ngân hàng đã hạ lãi suất từ 1 - 2% so với hồi cuối năm 2023, xuống khoảng 5,9 - 6,5%/năm. Hết thời gian ưu đãi, mức lãi suất cho vay mua nhà thả nổi ở ngưỡng 9 -11%/năm.

Ở một diễn biến khác, lãi suất huy động của ngân hàng cũng đã giảm mạnh từ cuối năm ngoái. Điều này cũng đồng nghĩa lợi nhuận từ tiền gửi tiết kiệm không còn hấp dẫn nữa, một lượng lớn tiền gửi ngân hàng sẽ “chảy” ra các kênh đầu tư khác tiềm năng hơn, đặc biệt là bất động sản. Dòng chảy tài chính này càng được nhận diện rõ nét hơn vào trước và sau Tết nguyên đán - thời điểm có một lượng lớn tiền gửi đáo hạn.

Một nguồn lực quan trọng khác là lượng kiều hối được chuyển về hàng năm, ước tính khoảng từ 17 - 18 tỷ USD/năm. Theo thống kê, khoảng 25% số tiền này được gửi gắm vào nhà đất.

Sở dĩ dòng tiền chảy vào thị trường BĐS mạnh mẽ hơn, ngoài “đòn bẩy” từ ngành ngân hàng và dòng kiều hối, không thể không nói tới động lực được tạo ra khi 3 luật quan trọng vừa được Quốc hội thông qua, gồm: Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản, giúp tháo gỡ “điểm nghẽn” về pháp lý cho hàng loạt dự án.

Cùng với đó là vai trò khuấy động của các chủ đầu tư, chủ động tung ra hàng loạt chính sách ưu đãi, điều chỉnh mô hình kinh doanh, từ đó, gián tiếp tạo ra mảng sáng cho bức tranh của thị trường.

Theo chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu & cạnh tranh đánh giá, dòng vốn đổ vào thị trường BĐS sẽ có sự tăng trưởng tốt khi niềm tin đang được cải thiện.

“Sau động lực về chính sách, kênh FDI cũng là động lực quan trọng hỗ trợ thị trường BĐS khi dòng vốn FDI xuất hiện nhiều tín hiệu sẽ tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam. Đáng nói, với dòng vốn FDI chảy vào nước ta trong năm 2023 vừa qua có 25-30% là BĐS, cho thấy doanh nghiệp FDI đang rất quan tâm tới thị trường Việt Nam”, ông Thành nói thêm.

Vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh rằng, thực  tế cho thấy, BĐS đã có thanh khoản và thị trường đang có xu hướng đi lên. Với nhà đầu tư, những tác động về mặt chính sách và các điều kiện vĩ mô ổn định cũng khiến họ phần nào đó yên tâm hơn so với trước đây. Do vậy, tôi cho rằng giai đoạn tới, BĐS vẫn là kênh đầu tư tiềm năng.