Thị trường địa ốc miền Nam có trở lại trong năm 2025?

Năm 2024 “vượt đáy”

Quý IV/2024, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) khiến toàn thị trường bất ngờ khi công bố doanh thu thuần hợp nhất đạt 6.368 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.327 tỷ đồng, tăng lần lượt 3,9 lần và 2,7 lần so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu quý kinh doanh thành công nhất trong lịch sử doanh nghiệp.

Sở dĩ kết quả này gây “sốc” là bởi trong 3 quý liền kề trước đó, Nam Long chỉ có doanh thu thuần vài trăm tỷ đồng/quý và phải gánh chịu tới 2 quý lỗ sau thuế. Sự đột khởi của quý IV đã nâng doanh thu thuần và lãi sau thuế cả năm 2024 của Nam Long lên 7.196 tỷ đồng (lập đỉnh mọi thời đại) và 1.381 tỷ đồng (cao thứ hai), tăng lần lượt 2,2 lần và 72% so với năm trước, vượt 8% về doanh thu và vượt 1,2% về lợi nhuận so với kế hoạch năm.

Câu chuyện của Nam Long có thể xem là một điển hình cho các doanh nghiệp địa ốc và thị trường bất động sản miền Nam trong năm 2024. Đó là một năm vật vã “lết” qua những quý đầu tiên để rồi vươn lên trong quý cuối cùng, phản ánh trạng thái phục hồi ấn tượng.

Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) trong báo cáo tổng kết năm 2024 cũng đã ghi nhận điều này khi cho biết “số lượng nguồn cung mở bán tại khu vực miền Nam đã tăng lên đáng kể trong quý cuối năm 2024 với hàng loạt dự án quy mô mở bán”.

Dù vậy, xét toàn cục, sự phục hồi của thị trường miền Nam vẫn là chậm chạp hơn nhiều so với miền Bắc. Tính cả năm 2024, miền Bắc chiếm tới 62% tổng nguồn cung nhà ở mới, trong khi miền Nam chỉ 24% và miền Trung là 14%, theo thống kê của VARS.

Thực trạng này xuất phát từ việc miền Bắc có thị trường Hà Nội “giữ nhiệt” rất tốt, các thị trường tỉnh như Hải Phòng hồi phục rất nhanh sau khủng hoảng, ngay từ giữa năm 2023. Trong khi đó, thị trường miền Nam đã trở nên khó khăn từ năm 2019 do hàng trăm dự án nhà ở đô thị, đặc biệt là tại TP. HCM, bị ách tắc pháp lý, tới nay vẫn chưa được tháo gỡ xong; nhiều doanh nghiệp hàng đầu suy thoái nghiêm trọng do tác động của cuộc khủng hoảng trái phiếu; sự suy yếu sức mua do ảnh hưởng kéo dài của dịch Covid-19.

Mặt khác, sự phục hồi của các doanh nghiệp tại miền Nam là không đồng đều, thậm chí chỉ diễn ra với số ít. Nói với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, đại diện một tập đoàn bất động sản có quy mô tỷ USD tại TP. HCM, cho hay doanh số năm 2024 của đơn vị này chủ yếu tới từ các dự án ở miền Trung, còn thị trường miền Nam vẫn rất khó khăn.

Đại diện một tập đoàn bất động sản khác, cũng có quy mô tỷ USD tại TP. HCM, thừa nhận doanh số có được năm qua đến từ dự án tại Hà Nội, còn các dự án tại miền Nam gần như “chết lặng”.

Trên thực tế, khó bán, chưa dám mở bán, chưa thể mở bán đang là câu chuyện của không ít chủ đầu tư dự án bất động sản tại miền Nam hiện nay.

Năm 2025 sẽ “phất”?

Trao đổi với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Bất động sản Việt An Hoà, gọi 2024 là một năm “vượt đáy” của bất động sản miền Nam, bởi điểm sáng là có nhưng chỉ có một số, sản phẩm được thị trường đón nhận nhưng không nhiều, số nhà đầu tư thoát khỏi khó khăn chỉ khoảng 40%, còn 60% vẫn đang “ngụp lặn”.

Nhưng chừng đó cũng đã là tín hiệu tốt để đặt kỳ vọng vào bất động sản miền Nam trong năm 2025. Ông Quang cho rằng thị trường miền Nam đang đứng trước một bước ngoặt, khởi đầu cho một chu kỳ mới. Nguyên do là các yếu tố thuận lợi đang hội tụ. Một là các luật về đất đai, bất động sản đã thông qua và được triển khai tương đối tốt. Hai là các dự án cũ gặp vướng mắc đang được tháo gỡ dần. Ba là bản lĩnh của các chủ đầu tư đã được nâng cao. Bốn là các sản phẩm hiện diện trên thị trường đã mang tính ổn định và chất lượng, tức pháp lý đầy đủ và đảm bảo tiến độ thi công. Năm là tín dụng được đẩy ra nhiều hơn với nền lãi suất tương đối tốt.

“Các dự án triển khai trong năm 2025 sẽ rất nhiều. Hàng loạt dự án đô thị 50ha, 100ha, thậm chí cả nghìn ha sẽ được triển khai ở các tỉnh thành xung quanh TP. HCM như Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu”, ông Quang thông tin.

Cũng theo ông Quang, căn hộ trung cấp sẽ vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường, nhất là các toà nhà nằm trong lòng dự án lớn, đầy đủ hạ tầng, tiện ích. Bên cạnh đó, nhà phố liền kề với mức giá 7 – 8 tỷ đồng/căn cũng sẽ được giới đầu tư ưa chuộng. Ngoài ra, đất nền thổ cư tại TP. HCM vẫn thu hút được dòng tiền. “Nhu cầu mua đất nền thổ cư để dành là một ‘tập quán’ của dân đầu tư miền Nam. Họ cứ mua lô thổ cư để đó, khi giá chỉ bằng 30% - 50% so với giá sản phẩm trong dự án, rồi đợi giá lên”, ông nói.

Cùng chung quan điểm với ông Quang, lãnh đạo một tập đoàn địa ốc tại TP. HCM nói với Đầu tư Tài chính rằng năm 2025, thanh khoản có nhiều khả năng sẽ cải thiện mạnh so với năm trước. “Chính phủ muốn tăng trưởng 8% thì phải thúc đẩy thị trường bất động sản tiến lên. Ngoài ra, tín dụng được mở rộng với chỉ tiêu tăng trưởng 16%, thậm chí hơn, nên sức mua sẽ tốt hơn”, vị này đánh giá và cho hay tập đoàn của ông đang chuẩn bị sẵn sàng cho đợt mở bán đầu tiên ở một dự án chung cư tại Bình Dương.

Dù vậy, không phải ai cũng lạc quan. Một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc khác cho rằng sức mua chưa hẳn đã tốt. “Như năm vừa rồi, chúng tôi vẫn bán được hàng, nhưng nói tốt thì chưa. Người mua giờ lựa kĩ lắm”.

Một doanh nhân khác, thận trọng hơn, bình luận rằng ở giai đoạn đầu năm, thị trường chưa định hình được xu hướng, các yếu tố lợi – hại đan xen phức tạp, nên rất khó dự báo triển vọng. “Tôi cũng như nhiều anh em khác vẫn đang quan sát”, ông nói ngắn gọn.

MBS Research cho biết giá căn hộ tại TP. HCM thấp hơn đáng kể so với Hà Nội, trong khi thu nhập bình quân đầu người lại cao hơn. Điều này đồng nghĩa nhà đầu tư sẽ có thể chi trả cho một căn hộ tại TP. HCM trong ít năm hơn so với tại thị trường Hà Nội. Vì vậy, thị trường bất động sản dân cư tại TP. HCM và khu vực phía Nam dự kiến sẽ thu hút dòng vốn đầu tư.

Các dự án căn hộ và nhà thấp tầng mới dự kiến tập trung chủ yếu tại khu đông TP. HCM. Nguồn cung căn hộ tại TP. HCM năm 2025 dự kiến đạt 9.500 căn (tăng 90% so với cùng kỳ), chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã phát triển. Nguồn cung nhà thấp tầng mới tại TP. HCM dự kiến đạt 1.100 căn (tăng 100% so với cùng kỳ), chủ yếu từ các dự án mới phát triển. Cả hai loại hình đều tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp.