Thị trường địa ốc sẽ có sự phân hóa mạnh mẽ, nhà đầu tư ưu tiên hướng đi an toàn

Tại phiên tọa đàm do Batdongsan.com.vn tổ chức, ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch công ty BĐS Thiên Khôi đưa ra những nhận định dưới góc nhìn, quan điểm cá nhân. Theo ông, thị trường năm 2023 sẽ có sự phân hóa mạnh mẽ, trong đó loại hình bất động sản dự án (bất động sản hình thành trong tương lai), bất động sản vùng ven vẫn tiếp tục khó khăn trong khi bất động sản phục vụ nhu cầu thực, bất động sản khu công nghiệp sẽ hồi phục nhanh hơn.

Ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch công ty BĐS Thiên Khôi.

Theo ông Dũng, câu chuyện khó khăn của thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản dự án xoay quanh vấn đề của các doanh nghiệp và giá bán sản phẩm, vì xét về kinh tế vĩ mô, Chính phủ vẫn đang kiểm soát tốt lạm phát, sức khỏe nền kinh tế tương đối ổn.

Cụ thể, không có nhiều dự án mở bán trong 2 năm qua dù nhu cầu cao. Tuy nhiên mức độ giá tăng vượt so với sức mua, mặt bằng giá đang bị đẩy lên quá cao, chủ yếu từ phía chủ đầu tư và các sàn môi giới. Thậm chí mua bất động sản phải trả thêm tiền chênh, cả chủ đầu tư, sàn lẫn người đầu cơ đều muốn kiếm lãi, không thuần túy đầu tư. Giá bất động sản sẽ không thể lên mãi, nên dù kinh tế tăng trưởng tốt cũng không thể đảm bảo quá trình tăng giá bất động sản tiếp diễn mãi. Thực tế lực cầu vẫn có ở cả nhu cầu và khả năng thanh toán, thậm chí lực cầu khá mạnh nhưng cũng có các giới hạn: đầu tư và ở thực hoặc đầu tư dòng tiền.

Đầu tư bản chất là đầu cơ, với tình trạng giá cao, khả năng lợi nhuận kỳ vọng của hoạt động này không còn cao nữa, khách hàng bắt đầu chờ cơ hội đầu tư tiếp, kỳ vọng giá tăng tiếp sẽ hạn chế, như vậy nhu cầu về đầu tư cho bất động sản dự án sẽ bị hạn chế do giá chứ không phải do lượng cung. Một khi thanh khoản bị đình lại tức chủ đầu tư bị mất thanh khoản thì sẽ đối diện tình trạng trái phiếu đến hạn, rủi ro có thể phá sản, những doanh nghiệp có nội lực tốt sẵn sàng bán tài sản để giải quyết thanh khoản.

Xét về phía chính sách, Nhà nước sẵn sàng đảm bảo ổn định kinh tế chính trị xã hội nên sẽ nới room tín dụng hỗ trợ nhà đầu tư, tuy nhiên với xu hướng như hiện tại thì khả năng bảo vệ, bao cấp sẽ chỉ cầm chừng ở giới hạn nào đó, tức chính sách nới room chỉ là dấu hiệu tích cực còn để chuyển hóa thành những giá trị để kích cầu bất động sản dự án là rất hạn chế.

Từ những phân tích trên, ông Dũng đánh giá bất động sản dự án có thể khó khăn hết 2023 thậm chí hết 2 quý đầu của 2024, tức là sẽ chìm sâu hơn so với kỳ vọng hiện tại. Đây cũng là thời gian thị trường cần để lấy lại sự cân bằng: các doanh nghiệp yếu kém, kinh doanh đầu tư mạo hiểm sẽ bị đào thải. Những doanh nghiệp lớn mạnh nhờ đòn bẩy tài chính hiện đang phải trả giá khi không kiểm soát được.

Tuy nhiên đây là quy luật cạnh tranh tự nhiên và sẽ xuất hiện những doanh nghiệp mới những công ty mới, lớn mạnh, có thể mua, thâu tóm lại hoặc thanh toán áp lực trái phiếu để đảm bảo yếu tố cung cầu, dòng tiền. Tức là bản thân các doanh nghiệp sẽ phải thanh lọc để phát triển còn Nhà nước không có trách nhiệm bao cấp mà chỉ ổn định tình hình chung.

Ông Dũng cũng đưa ra một góc nhìn lạc quan về dòng tiền. Đó là thời gian qua, loại hình nhà đất ở vùng ven được bán rất mạnh. Những chủ sở hữu bất động sản khu vực này - người bán đầu tiên, khi đã bán được nhà đất với giá cao trong các đợt sốt sẽ có xu hướng mua nhà trong trung tâm, mở rộng kinh doanh, mua nhà cho con cái học hành trong thành phố... Nhóm nhà đầu tư này thường có thói quen mua chung cư, nhà phố nội thành ở phân khúc tầm trung giá rẻ, từ 3 tỷ đến dưới 12 tỷ. Do đó, đây sẽ là những phân khúc vẫn có thanh khoản tốt trong thời gian tới. Đồng thời, những bất động sản cho thuê phục vụ nhu cầu ở, học hành, bất động sản cho thuê gần khu công nghiệp phục vụ nhu cầu của người lao động, công nhân cũng vẫn có thanh khoản tốt.

"Như vậy, thị trường bất động sản năm 2023 không hoàn toàn chỉ có gam màu xám mà sẽ biến động, phân hóa theo các phân khúc, khu vực và giá trị khác nhau", ông Dũng nhận định.

Thị trường sẽ không lặp lại "vết xe đổ" của năm 2011-2013

Trước lo ngại về việc thị trường bất động sản có thể rơi vào khủng hoảng, ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV đã chỉ ra 4 khác biệt cho thấy thị trường sẽ không lặp lại "vết xe đổ" của năm 2011-2013.

Thứ nhất, 10 năm trước, khủng hoảng tài chính toàn cầu lan sang Việt Nam khiến chúng ta thực sự gặp khó khăn về hệ thống tài chính ngân hàng sau đó lan sang bất động sản. Lạm phát thời điểm này rất cao (18-20%), lãi suất trên 20%. Tăng trưởng kinh tế rất thấp chỉ 5,25% năm 2012, sau đó nhích lên 5,5-5,6%.

Với thị trường hiện tại, khó khăn không nằm ở lĩnh vực tài chính - ngân hàng mà do dịch bệnh, do tác động từ bên ngoài (xung đột Nga - Ucraina) cùng với 2 yếu tố nội tại: thị trường phải điều chỉnh rất mạnh sau hơn 2 năm tăng nóng và Chính phủ chấn chỉnh một số vụ việc vi phạm.

Thứ hai là khác biệt liên quan đến nguồn cung: 10 năm trước thị trường dư cung, tồn kho hàng nghìn tỷ đồng, còn hiện tại nhu cầu có nhưng cung ở một số phân khúc bị thiếu.

Thứ ba là kinh nghiệm điều hành của cả Chính phủ và doanh nghiệp đã tốt hơn rất nhiều, đặc biệt sau 2 năm dịch bệnh các doanh nghiệp đã tích lũy không ít kinh nghiệm để thích ứng các vấn đề bất ổn, bất định của thị trường.

Thứ tư, nền tảng vĩ mô, nền tảng doanh nghiệp hiện nay cũng tốt hơn trước rất nhiều. Nếu 10 năm trước, tình hình nội tại các doanh nghiệp rất sập xệ thì hiện tại những doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận lợi nhuận bình quân 9 tháng đầu năm vẫn tăng 14-15%.

Những khác biệt trên là cơ sở để dự báo thị trường sẽ không rơi vào khủng hoảng mà chỉ suy giảm với lý do rõ ràng gồm nguyên nhân bên ngoài, nguyên nhân nội tại, tình trạng vi phạm của một số doanh nghiệp... Những vấn đề này đều đã được Chính phủ và doanh nghiệp nhận diện và năm 2023 sẽ có sự chấn chỉnh, khắc phục để thị trường tốt lên.

Ngoài dự báo thị trường bất động sản 2023 sẽ không rơi vào khủng hoảng ông Lực cũng đánh giá khả năng phục hồi của thị trường sẽ nhanh hơn bởi vì lực cầu đang rất lớn. Trong khi đó, chỉ cần pháp lý được tháo gỡ thì hàng nghìn dự án có thể bắt tay triển khai được ngay.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, ông Lực đưa ra lời khuyên, thời gian này chính là cơ hội để doanh nghiệp tái cấu trúc, cơ cấu lại sản phẩm. Đặc biệt, doanh nghiệp phải chấp nhận giảm giá bán khi giá đã tăng quá nhanh thời gian qua. Việc giảm giá sản phẩm sẽ giúp giải tỏa nghĩa vụ tài chính, nhiều người dân có thể mua được nhà, từ đó khơi thông dòng vốn đang ách tắc.