Dự báo thị trường BĐS quý IV/2022 và đầu năm 2023

Lãi suất tiền gửi ngân hàng chạm 11%/năm, đầu cơ nhà đất ‘gãy cánh’

Từ cuối quý I/2022, thông tin siết chặt tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đã làm giới đầu cơ bất động sản ‘nhấp nhổm’ không yên. Nguyên do, những khoản vay lớn mà ngân hàng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản trước đó đã là công cụ “đắc lực” cho hoạt động đầu cơ nhà đất.

Động thái tăng lãi suất cho vay đã được một số ngân hàng triển khai từ quý II/2022 vẫn không làm giới đầu cơ lo lắng vì cho rằng sự việc chỉ xảy ra cục bộ.

Tuy nhiên, cuộc đua lãi suất huy động ngày càng nóng khi các ngân hàng liên tục cập nhật biểu lãi suất tiết kiệm mới với mức tăng cao chưa từng có. Nhiều ngân hàng đã đẩy lãi suất huy động cao nhất lên trên 8%. Một số ngân hàng còn áp dụng mức lãi suất huy động tới 9-10%/năm. Thậm chí, thị trường đã xuất hiện mức lãi suất tiết kiệm 11%/năm.

Tình trạng dùng đòn bẩy tài chính để “ôm” bất động sản không phải là việc mới nhưng khoảng thời gian gần đây, lãi suất cho vay từ hệ thống ngân hàng cũng tăng cao làm nhiều người không kịp trở tay, giờ loay hoay trong vòng xoáy trả lãi.

Phân khúc BĐS tiềm năng phụ thuộc vào room tín dụng?

Theo chuyên gia của Batdongsan.com.vn, tùy vào tình hình siết hoặc nới room tín dụng, thị trường sẽ có 3 loại hình BĐS tương ứng có tiềm năng đầu tư trong 6-12 tháng tới.

Tại phiên tọa đàm báo cáo thị trường BĐS quý 3/2022 của Batdongsan.com.vn, các chuyên gia đưa ra nhiều chủ đề xoay quanh câu chuyện nới room tín dụng. Trong đó, chuyên gia khẳng định động thái siết hoặc nới room tín dụng vào năm 2023 sẽ tác động đến xu hướng, tiềm năng đầu tư các loại hình BĐS. Ở mỗi kịch bản về tín dụng sẽ có 3 loại hình BĐS tương ứng có tiềm năng đầu tư.

Với kịch bản năm 2023 tín dụng tiếp tục bị siết chặt, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn cho rằng nhà phố và BĐS khu công nghiệp sẽ là 2 loại hình đầu tư tiềm năng hơn phần còn lại. Ngoài ra có thể xem xét thêm căn hộ sơ cấp đáp ứng tốt nhu cầu thực.

Cụ thể, ông Hảo phân tích, nguồn vốn là một trong những yếu tố sống còn của thị trường, với cả doanh nghiệp và người mua. Không có vốn triển khai dự án sẽ ảnh hưởng lớn đến cung - cầu thị trường. Nếu dòng tiền eo hẹp, ngân hàng bị giới hạn trong cho vay sẽ có 2 trường hợp:

Thứ nhất, với những giỏ hàng đang có sản phẩm mở bán trên thị trường sẽ diễn ra sự sàng lọc tự nhiên. Tức là những sản phẩm có vị trí tốt hơn, đáp ứng đúng nhu cầu, khả năng tạo dòng tiền và thanh khoản tốt hơn... sẽ nhận được sự ưu tiên của người mua. Vì khi thị trường khó khăn, người mua sẽ có xu hướng tìm những sản phẩm an toàn nhất rồi mới tính đến khả năng sinh lời.

Thứ hai, các nhà đầu tư phải cơ cấu lại dòng tiền, nguồn vốn của mình để xem nên phân bổ nguồn vốn ra sao, tính toán để dòng tiền sẽ đảm bảo an toàn trước khi tính đến sinh lời, thay vì mạo hiểm họ sẽ lựa chọn đảm bảo dòng tiền trước.

Dù khẩu vị nhà đầu tư trên thị trường là khác nhau nhưng ông Hảo cho rằng, trong bối cảnh thị trường tiếp tục bị siết tín dụng thì vẫn có 2 loại hình BĐS có tiềm năng đầu tư. Thứ nhất là nhà phố tại những nơi có hạ tầng dân cư hiện hữu. Thứ hai là BĐS liên quan hạ tầng khu công nghiệp như khu nhà ở cho công nhân, chuyên gia, dịch vụ thương mại, logistic, hạ tầng bến bãi...

Nguyên nhân là vì, sau khi mở cửa trở lại từ 15/3/2022 (do dịch Covid-19), hầu hết chính sách điều tiết vĩ mô của Chính phủ đều hướng đến việc tạo công ăn việc làm để an sinh xã hội, phục hồi nền kinh tế, BĐS cũng sẽ "ăn theo" xu hướng này.

Trong đó BĐS liên quan các khu công nghiệp sẽ có tiềm năng đầu tư nhất. Ngoài ra, nếu xét ở ngắn hạn, căn hộ chung cư đáp ứng tốt nhu cầu thực, giá hợp lý ở những dự án sơ cấp cũng là một phương án, lợi thế đầu tư.

Với kịch bản năm 2023 tín dụng được nới lỏng, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho rằng đất nền, BĐS nghỉ dưỡng và căn hộ cao cấp là những loại hình được hưởng lợi và sẽ hấp dẫn nhà đầu tư.

Ông Tuấn phân tích, khi siết tín dụng, loại hình nào bị ảnh hưởng nhiều nhất thì khi nới lỏng loại hình đó sẽ được thuận lợi. Câu chuyện là khi nới lỏng hay siết tín dụng thì cần tìm loại hình đầu tư ít chịu ảnh hưởng nhất. Thị trường hiện đang tập trung vào vấn đề về giá, an cư nhiều hơn, nên loại hình nào đảm bảo cả hai tiêu chí này thì dù "nới" hay "siết" cũng ít chịu ảnh hưởng nhất.

Thực tế trên thị trường BĐS, những loại hình đầu tư tạo ra lợi nhuận nhiều thì cũng đi kèm với rủi ro nhiều - "high - risk, high - return". Một trong những loại hình bị ảnh hưởng nhiều nhất khi siết tín dụng là đất nền. Đây là loại hình có tính đầu cơ cao, không cần có dòng tiền hàng tháng nhưng lợi suất tại những khu vực tiềm năng, có hạ tầng tốt thì luôn có tốc độ tăng trưởng giá rất cao.

Vấn đề mấu chốt là khi siết tín dụng, tăng trưởng tín dụng không mở ra thì chủ đầu tư không đáo hạn được nợ, không đáo hạn được trái phiếu, không xử lý hàng tồn được khiến dòng tiền đi qua doanh nghiệp càng gặp khó, không có động lực để hàng tồn kho đưa ra ngoài thị trường. Lúc đó câu chuyện nhà đầu tư F1 hoặc sơ cấp có lời hay không sẽ bị ảnh hưởng và tác động ngược lại thị trường.

Như vậy khi nới room tín dụng thì đất nền sẽ là loại hình rất tiềm năng tính đến thời điểm này, khi mà thị trường Việt Nam mới chỉ có tốc độ đô thị hóa trung bình khoảng 48%, trong khi đó hạ tầng cao tốc, hạ tầng của Chính phủ, hạ tầng mang tầm quốc gia đang được triển khai rất rầm rộ.

Loại hình thứ hai bị ảnh hưởng tương đối mạnh thời gian qua đó là BĐS nghỉ dưỡng nên đây cũng sẽ là loại hình đầu tư thuận lợi khi nới room tín dụng.

Giải thích cho nhận định này, ông Tuấn phân tích, Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ về tăng trưởng khách nước ngoài tới du lịch khá là tốt. Năm 2019 có 18 triệu khách nước ngoài đến Việt Nam, dự báo con số này đến năm 2035 sẽ là khoảng 35 triệu.

Điểm khác biệt so với các quốc gia khác cùng khu vực là công nghiệp về du lịch và số lượng chi tiền cho 1 ngày của các khách du lịch ở nước ngoài tại Việt Nam chưa lớn. Nếu so với thị trường Thái Lan thì 1 du khách tới Thái Lan 1 ngày có thể xài tới 180 USD nhưng ở Việt Nam họ chỉ xài 60 USD. Kỳ vọng trong tương lai khi nới lỏng tín dụng, các chủ đầu tư sẽ có thêm nguồn lực để đầu tư vào thị trường nghỉ dưỡng thì đây sẽ là loại hình có sự tăng trưởng tốt.

Ngoài đất nền và BĐS nghỉ dưỡng, nhóm sản phẩm chung cư cao cấp hoặc nhà phố có giá trị cao cũng được hưởng lợi khi nới room tín dụng. "Đây là loại hình thường xuyên được các nhà đầu tư lựa chọn. Số lượng nguồn cung ngày càng hạn chế và giá cao cũng là một trong những điểm tích cực với các nhà đầu tư lướt sóng hoặc tìm kiếm tăng trưởng lợi nhuận vì nhóm này cần đòn bẩy tài chính rất lớn", ông Tuấn cho biết.

BĐS quý IV/2022 và đầu năm 2023 sẽ ra sao?

Dự báo thị trường bất động sản quý 4 và đầu năm 2023 sẽ vẫn tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản nhưng sẽ dần được tháo gỡ khi tín dụng được nới lỏng và các chính sách hỗ trợ người mua nhà, doanh nghiệp được thực thi.

Ông Đinh Minh Tuấn nhận định, nếu nhìn lại những năm trước, thị trường bất động sản đã có một khoảng thời gian dài có những bước tăng trưởng nhảy vọt, đặc biệt năm 2016-2018. Sau đó, dù trải qua thời kỳ dịch bệnh nhưng nguồn cung và lượng hấp thụ trên thị trường vẫn khá tốt. Quý 3 vừa rồi dù thị trường khá ảm đạm nhưng cũng có thể coi đây là bước đệm để thị trường tiếp tục tăng trưởng, đi lên.

Dự báo, quý 4 thị trường có thể sẽ tăng trưởng mạnh hơn quý 3, tuy nhiên chỉ tập trung chủ yếu ở loại hình chung cư, đặc biệt tại TP.HCM. Nguyên nhân là vì ngay từ đầu quý, các chủ đầu tư đã bắt đầu có những đợt mở bán rầm rộ, nguồn cung sản phẩm được cải thiện rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc dành cho người mua ở thực.

Loại hình đất nền dự báo cũng sẽ bớt khó khăn hơn, vì với một thị trường có CPI lớn như Việt Nam nhu cầu nhà ở lớn, tốc độ gia tăng dân số nhanh nên thị trường đất nền trong ngắn hạn vẫn chịu ảnh hưởng, nhưng nhìn vào quá khứ thường cuối năm hoặc đầu năm mới lượt quan tâm tìm kiếm đất nền luôn rất cao.

Thực tế, mỗi năm, đất nền thường có các đợt sốt cục bộ vào đầu năm do đây là thời điểm công bố các quy hoạch, hạ tầng mới tại nhiều địa phương. Điều này sẽ gây kích thích về giá. Thứ hai, đây cũng là thời điểm Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công, nhiều địa phương tích cực giải ngân đầu tư công do chỉ còn 1 quý để thực hiện giải ngân.

Với góc nhìn thận trọng hơn, ông Lê Đình Hảo cho rằng, Việt Nam vẫn đang kiểm soát tốt về CPI, lãi suất. Nhìn về dài hạn, với một quốc gia có sự tăng trưởng bền vững và kiểm soát tốt về tăng trưởng kinh tế như Việt Nam sẽ thu hút nhà đầu tư nước ngoài. Do đó, bất động sản dân sinh gần các KCN, KĐT vùng ven, KĐT phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có khả năng hồi phục tốt hơn trong thời gian tới.

Dự báo về thị trường bất động sản trong ngắn hạn, ông Hảo điểm lại bối cảnh ảnh hưởng thị trường BĐS Việt Nam. Trước hết tình hình thế giới vẫn đang bất định, đã kéo dài 2 năm chưa có hồi kết, kéo theo một loạt khủng hoảng liên quan dầu mỏ, lương thực... ảnh hưởng giá đầu vào, tăng áp lực cho chủ đầu tư, gánh nặng cho người mua nhà...

Yếu tố thứ hai là động thái tăng lãi suất cũng sẽ ảnh hưởng, bản chất của việc tăng lãi suất là giảm lượng tiền mặt để kiềm chế lạm phát. Lãi suất huy động tăng tạo lực hút về dòng tiền chảy vào ngân hàng để hưởng lãi suất đồng thời cũng kéo theo lãi suất cho vay tăng. Nghĩa là cả người mua lẫn doanh nghiệp bất động sản sẽ khó tiếp cận vốn tín dụng, ảnh hưởng thanh khoản một số phân khúc.

Trong bối cảnh thị trường bất định như hiện nay, tâm lý người mua đương nhiên sẽ rất e dè trong việc đầu tư, mua bất động sản. Tháng 9 vừa qua, thông tin khả quan về nới room tín dụng cũng là một yếu tố tạo lực đẩy cho thị trường. Dù chưa thể giúp thị trường bứt tốc nhưng cũng giúp thanh khoản tốt hơn, cải thiện tâm lý cho các chủ thể tham gia thị trường.

Ông Hảo dự báo, đầu quý 4 khả năng thanh khoản trên thị trường vẫn chậm, nhưng tới cuối quý thì các chỉ báo sẽ tốt hơn. Nguyên nhân là vì trong quý cuối cùng của năm, các dòng lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh thường đổ vào bất động sản, hơn nữa đầu tư công, vốn FDI cũng thường được đẩy mạnh vào thời gian này. Kiều hối đổ về nước dự kiến năm nay thu hút 14-16 tỷ USD là trợ lực dòng tiền giúp thị trường cuối năm có thanh khoản tốt hơn.

Dự báo về thị trường những tháng đầu năm 2023, ông Hảo cho rằng dù còn khó khăn nhưng thị trường cũng sẽ dần ổn định hơn khi chính sách liên quan lãi suất tín dụng, tỉ giá được ban hành ổn định. Thực ra thị trường hiện cũng đang được hỗ trợ bởi chính sách 2% cho doanh nghiệp (gói 25.000 tỷ) và người mua nhà (gói 15.000 tỷ), nhưng hiện tại chưa hấp thụ tốt, vì doanh nghiệp được hỗ trợ phải đảm bảo các điều kiện như không có nợ xấu, có tài sản đảm bảo, dòng tiền ổn định... Tuy nhiên năm 2023, khi ổn định chính sách lãi suất thì các doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận hơn, giúp thị trường ổn định hơn.