Thị trường M&A bất động sản vẫn đang "ném đá dò đường"

Nhà đầu tư vẫn chỉ “ném đá dò đường”

Tại hội thảo Khơi thông dòng vốn trong nước và nước ngoài cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới diễn ra mới đây, nhiều chuyên gia cho biết thị trường M&A đang nóng dần lên nhưng còn nhiều rào cản khiến quá trình đàm phán kéo dài, lượng giao dịch thành công chưa đạt kỳ vọng.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết thời gian qua, khách ngoại quan tâm đến thị trường Việt Nam xuất hiện các nhóm nhà đầu tư rất mới. Cụ thể, 3 tháng đầu năm, các nhóm này đến tìm hiểu thị trường bất động sản Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước, trong đó, 50% là các tên tuổi mới trên thị trường. Nếu trước đây phổ biến nhà đầu tư đến từ Hong Kong, Singapore, nay còn có cả "tay chơi" mới như Nam Phi, Ả Rập.

Số lượng nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến M&A bất động sản tăng mạnh, nhưng các thương vụ mua bán thành công còn ít do gặp nhiều trở ngại. Các nhà đầu tư mới rất muốn vào thị trường nhưng không phải doanh nghiệp Việt Nam nào cũng mặn mà, nếu có cũng khó đáp ứng được điều kiện khối ngoại đưa ra.

Lý giải về nguyên nhân, bà Dung cho biết, hầu hết nhà đầu tư ngoại hiện đưa ra mức lãi vay rất cao 18-20% một năm. Các chủ đầu tư Việt Nam không thể chấp nhận, mức đàm phán chỉ có thể là 13-15% nên hai bên chưa gặp nhau. Mặt khác, các chủ đầu tư trong nước gặp nhiều khó khăn, muốn huy động vốn nhưng dự án đó lại mang đi thế chấp rồi, khối ngoại lại không chấp nhận điều này. Ngoài ra, các doanh nghiệp trong nước cũng chưa sẵn sàng minh bạch dòng tiền, dẫn đến giằng co.

Hoạt động M&A những tháng đầu năm diễn ra sôi động nhưng chưa có nhiều thương vụ được chốt.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Công Ái, Phó tổng giám đốc Công ty KPMG Việt Nam cho rằng hai bên chưa gặp nhau chủ yếu do đối tác nước ngoài đang tiếp cận thị trường Việt Nam với tâm lý nghe ngóng, dò đường chứ không vội chốt.

CEO KPMG Việt Nam nhận định, việc các doanh nghiệp Việt Nam đã bỏ nhiều công sức và chi phí cho việc mua quỹ đất, lập dự án, thực hiện pháp lý nay lại phải bán rẻ là quyết định không dễ. Nhưng hiện nay, khối ngoại đang nắm ưu thế về dòng tiền, là bên được chọn nên thường mặc cả giá thấp. Theo ông Ái, quý IV năm nay hoặc sang năm 2024 thì sẽ có nhiều thương vụ M&A chốt được giao dịch.

Vẫn có nhiều thương vụ M&A trong nước được chốt

Mặc dù các nhà đầu tư đến từ nước ngoài vẫn còn dè chừng, chưa xuống tiền thì các doanh nghiệp trong nước vẫn đang âm thầm chốt các thương vụ.

Lấy đơn cử như thương vụ Công ty CP Đầu tư Nam Long đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 25% vốn điều lệ của Công ty TNHH Paragon Đại Phước - doanh nghiệp phát triển khu đô thị Nam Long Đại Phước với quy mô hơn 45ha tại Đồng Nai.

Sau khi hoàn tất chuyển nhượng, Nam Long chiếm 75% vốn của Paragon Đại Phước, còn Công ty CP Đầu tư Thái Bình chiếm 21,6% và Công ty TNHH Đầu tư Tân Hiệp chiếm 3,4%.

Những ngày cuối tháng 2, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã thông qua quyết định mua thêm 29,7 triệu Công ty CP Đầu tư Bắc Cường, với tổng giá trị ước tính khoảng 297 tỷ đồng. Đây là đơn vị sở hữu dự án 223-225 Trần Phú, phường Phước Ninh, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng. Sau khi hoàn tất thương vụ, Phát Đạt sở hữu 49,5 triệu cổ phần, chiếm 99% vốn điều lệ Công ty CP Đầu tư Bắc Cường.

Nhìn nhận về thị trường M&A bất động sản trong thời gian tới, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài Bộ Kế hoạch & Đầu tư nhìn nhận hiện còn nhiều rào cản khiến M&A bất động sản chưa thể bứt phá nhanh. Đó là hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa đồng bộ, chưa rõ ràng và còn phức tạp, sửa đổi không kịp thời. Thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai rất phức tạp, dẫn đến việc thực hiện dự án đầu tư bị kéo dài. Công tác quy hoạch còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, nhất là tại những khu đô thị mới. Tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ.

“Vốn FDI bất động sản có tăng lên và vài nhịp giảm xuống, nhưng nhìn chung chưa tương xứng với tiềm năng của thị trường. Tổng kết quá trình thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản hai thập kỷ qua cho thấy có xu hướng tăng trưởng rất rõ rệt. Giai đoạn dịch có giảm xuống nhẹ, tuy nhiên, đến năm ngoái, thu hút FDI trong lĩnh vực bất động sản dần hồi phục, tăng 26%”, ông Tuấn xác nhận.

Trong khi đó, ông Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, nhận định Việt Nam cần linh hoạt, vượt lên khuôn khổ pháp lý để kéo về các tay chơi lớn trên thị trường mua bán sáp nhập bất động sản. Sân chơi hiện nay khối ngoại được quyền đặt điều kiện, trong khi các điều kiện này vượt khung quy định của Việt Nam cũng là nguyên nhân khiến các giao dịch chưa chốt được.