Nhu cầu về đất nền có thể sẽ sụt giảm khi Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực

Sẽ chấm dứt tình trạng "thổi giá" gây nhiễu loạn thị trường?

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 đã được Quốc hội thông qua ngày 28/11. Theo đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (sửa đổi) đã siết thêm quy định về phân lô bán nền khi quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Quy định này là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Quy định mới được ban hành theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 dự kiến sẽ tác động mạnh đến thị trường đất nền.

Thực tế từ trước đến nay, không ít nhà đầu tư đã săn lùng những lô đất có diện tích từ vài trăm m2 với tính toán sẽ phân lô nhỏ để bán cho người có nhu cầu thực. Trên thị trường, nguồn cung đất nền chủ yếu đến từ các cá nhân tự phân lô, tách thửa rồi lập dự án bán hàng.

Loại đất nền tự tách thửa có giá bán, diện tích, nguồn hàng đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua. Loại hình này thường phát triển theo hình thức "ăn theo" hạ tầng hay các dự án chính quy, giá bán sẽ rẻ hơn các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Vì vậy, ngay cả người bán hay người mua đều chuộng đất nền tự tách thửa hơn các dự án đất nền chính quy.

Từ đó, trên thị trường bất động sản cũng đã liên tiếp xảy ra những cơn sốt đất bất thường, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán, thổi giá gây nhiễu loạn thị trường tại nhiều tỉnh thành. Không ít chủ đất đã thắng lớn với "chiêu trò" phân lô tách thửa để bán.

Dự kiến Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) siết chặt quy định sẽ ngăn chặn và hạn chế tình trạng gây nhiễu loạn thị trường.

Sẽ có một lượng nhà đầu tư lớn rút khỏi thị trường

Sau khi Luật chính thức có hiệu lực từ năm 2025, giới chuyên gia nhận định, xu hướng thị trường cũng sẽ thay đổi, tâm lý nhà đầu tư cũng thay đổi theo. Sẽ có một lượng nhà đầu tư đất nền rút khỏi thị trường do sợ rủi ro về pháp lý.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa quan điểm: "Vào năm 2025, chúng ta sẽ siết phân lô bán nền tại các đô thị lớn. Điều này sẽ tác động rất mạnh đến thị trường. Trước hết, nguồn cung và sức cầu phân khúc đất nền sẽ kém đa dạng. Nếu trước đây, tài chính bao nhiêu đều có thể mua được đất nền, thì nay khách hàng phải xác định chi thêm 1-3 tỷ đồng tiền xây nhà".

Ông Hà cũng cho biết, về lâu dài, đất nền không còn là sân chơi "dễ dàng" dành cho nhiều người. Thị trường này sẽ đòi hỏi cả người bán và người mua phải rất trường vốn mới có thể tham gia. Quy định siết phân lô là biện pháp quyết liệt và tích cực mang lại sự phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản phải học cách tuân thủ luật chơi mới để thích ứng và tồn tại.

Còn theo nhận định của bà Nguyễn Thu Hằng - Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam cho hay, khi Luật mới chính thức có hiệu lực, sẽ có một lượng lớn nhà đầu tư rút ra khỏi thị trường. Bởi lẽ, từ trước đến nay, nhà đầu tư bất động sản rất chuộng hình thức đầu tư dự án được phân lô, bán nền vì chi phí tài chính bỏ ra thấp. Một khi siết chặt việc phân lô đồng nghĩa loại hình này sẽ bị loại bỏ, sản phẩm bất động sản sẽ kém đa dạng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho biết, việc cho phép phân lô bán nền trước đó ngoài tác dụng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong giai đoạn 2008-2013 thì cũng kéo theo nhiều bất cập. Điển hình như, làm tăng tình trạng lợi dụng tách thửa tràn lan, gây biến tướng thành đất ở, không những thế còn phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây lãng phí nguồn lực đất đai, tạo ra tình trạng đầu cơ nhà đất.

Theo ông Châu, việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn, giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao,... nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, gây lãng phí tài sản đất đang diễn ra trong nhiều năm qua./.