Thực trạng của thị trường bất động sản: Trong chán ngoài thèm?

Xuất hiện dòng vốn ngược

Trong hơn 1 năm qua, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã phải giải thể do không thể chịu được sức ép từ dòng tiền.

Theo số liệu Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong tháng 12/2023, cả nước có 13,3 nghìn doanh nghiệp thành lập mới với số vốn đăng ký gần 155,1 nghìn tỉ đồng và số lao động đăng ký gần 78,5 nghìn lao động (giảm 7,1% về số doanh nghiệp, tăng 1% về vốn đăng ký và giảm 16,3% về số lao động so với tháng 11/2023).

So với cùng kỳ năm ngoái, tăng 23% về số doanh nghiệp, tăng 44,7% về số vốn đăng ký và tăng 8,4% về số lao động. Vốn đăng ký bình quân một doanh nghiệp thành lập mới trong tháng đạt 11,7 tỉ đồng (tăng 8,7% so với tháng trước và tăng 17,6% so với cùng kỳ năm 2022). Trong tháng, cả nước còn có 6.393 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, giảm 2,6% so với tháng trước và tăng 4,7% so với cùng kỳ năm 2022.

Tính chung trong năm 2023, cả nước có 159,3 nghìn doanh nghiệp đăng ký thành lập mới với tổng số vốn đăng ký là 1.521,3 nghìn tỉ đồng và tổng số lao động đăng ký là 1.052,6 nghìn lao động, tăng 7,2% về số doanh nghiệp (giảm 4,4% về vốn đăng ký và tăng 7,3% về số lao động so với năm trước).

Với những doanh nghiệp còn trụ lại thì cũng phải bán bớt tài sản để cơ cấu vốn, cơ cấu nợ, tiếp tục duy trì hoạt động. Lấy đơn cử như Công ty bất động sản Tâm Lực đã bán dự án Khu dân cư Tâm Lực (tên thương mại The Riverdale) cho Gamuda Land để doanh nghiệp ngoại này phát triển dự án khoảng 2.000 sản phẩm tại thành phố Thủ Đức. Hay Công ty Cổ phần Kinh doanh Nhà Khang Điền cũng bán 49% cổ phần trong 2 dự án tại TP Thủ Đức với giá gần 3.200 tỷ đồng cho Keppel Land. Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (Becamex IDC) cũng bán lại dự án khu đô thị nhà ở phức hợp Tân Thành Bình Dương cho đối tác Capital Land.

Trong khi đó, một ông lớn khác là Phát Đạt để có dòng tiền cơ cấu lại các khoản trái phiếu cũng đã phải bán bớt dự án Astral City (Bình Dương), bán cổ phần Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (PDI), vay thêm ngân hàng… Novaland cũng chọn bán công ty con – Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Nhơn – để thu về khoản lãi gần 1.200 tỷ đồng, “cứu” kết quả kinh doanh trong năm 2023 khi doanh thu bàn giao bất động sản chưa thể hồi phục.

Trong khi hàng loạt doanh nghiệp trong ngành không giải thể thì cũng phải chấp nhận “cắt máu” để tự cứu mình thì bên ngoài, không ít doanh nghiệp lại muốn lấn sân sang lĩnh vực này.

Cho dù trong bất kỳ thời điểm nào thì động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, đây cũng là ngành có thể đóng góp đáng kể vào tăng trưởng GDP hàng năm, cùng với ngành ngân hàng tạo thành những trụ cột vững chắc cho sự phát triển của thị trường chứng khoán. Bất động sản cũng chính là nấc thang đưa nhiều đại gia Việt Nam trở thành tỉ phú, triệu phú đô la.

Lấy đơn cử như Tập đoàn Hoa Sen (mã CK: HSG), doanh nghiệp đầu ngành trong mảng tôn thép, mới đây thành lập Công ty cổ phần Hoa Sen Sài Gòn hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Được biết, Hoa Sen Sài Gòn sẽ thực hiện nhiệm vụ tìm kiếm bất động sản trị giá 1.000-3.000 tỉ đồng để phát triển dự án văn phòng, trung tâm thương mại, nhà ở. Bên cạnh bố trí văn phòng làm việc cho tập đoàn, cho thuê hoặc xem xét chuyển nhượng nếu điều kiện phù hợp. Việc này sẽ được triển khai ngay từ đầu năm nay.

Hay như Tập đoàn thủy sản Minh Phú (mã CK: MPC) – ông lớn ngành tôm, cũng bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê trong các lĩnh vực kinh doanh. Trước mắt, công ty có thực hiện một dự án nhà ở xã hội gần 18 ha tại huyện U Minh, tỉnh Cà Mau với tổng vốn đầu tư gần 633 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp trong ngành xây dựng cũng có những bước lấn sân sang lĩnh vực mới. Có thể kể đến như Công ty xây dựng Coteccons lấn sân sang mảng bất động sản với công trình đầu tiên The Emerald 68 (Bình Dương) trong vai trò nhà phát triển dự án. Vốn đầu tư dự án hơn 2.000 tỉ đồng, hợp tác với chủ đầu tư Lê Phong. Hay Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Ricons từ năm 2022 cũng đã định hướng tìm kiếm cơ hội hợp tác với các chủ đầu tư có dự án bất động sản pháp lý rõ ràng, các dự án thứ cấp có khả năng mang lại lợi nhuận cao.

Đã không ít doanh nghiệp phải nhận “trái đắng”

Mặc dù không thể phủ nhận những quyết tâm của những doanh nghiệp “ngoại đạo” khi lấn sân sang bất động sản. Tuy nhiên, nói gì thì nói con đường này sẽ không ít chông gai, đòi hỏi doanh nghiệp cần sự tỉnh táo và thực thi chiến lược thận trọng trong bối cảnh ngành còn nhiều khó khăn.

Và trên con đường đó cũng đã có không ít doanh nghiệp đã phải trả giá khi lấn sân sang một lĩnh vực hoàn toàn mới và cũng tiềm ẩn không ít rủi ro.

Cùng trong ngành thủy sản với Minh Phú cũng từng lấn sân sang bất động sản nhưng lại không gặp may đó là CTCP Nam Việt (mã CK: ANV). Theo đó, đầu tháng 4/2023, Hội đồng quản trị ANV đã thông qua quyết định giải thể Công ty TNHH MTV Bất động sản Nam Việt do không còn nhu cầu hoạt động kinh doanh. Công ty này được thành lập vào ngày 9/3/2022, có địa chỉ tại số 19D Trần Hưng Đạo, phường Mỹ Quý, TP. Long Xuyên, tỉnh An Giang, với ngành nghề chính là kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê. Khi mới thành lập, công ty này có vốn điều lệ 81 tỷ đồng, nhưng tới ngày 17/6/2022 giảm xuống còn 9 tỷ đồng và nay thì chấm dứt hoạt động.

Tương tự, trước đó Công ty cổ phần Sữa Quốc tế (mã CK: IDP) cũng đã thông qua việc giải thể công ty con là Công ty cổ phần Đầu tư Green Light, đơn vị được thành lập với mục đích đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Trước đó, ngày 23/8/2022, Công ty cổ phần Sữa Quốc tế thông qua việc thành lập Công ty cổ phần Đầu tư Green Light (địa chỉ 217 Nguyễn Văn Thủ, phường Đa Kao, quận 1, TP.HCM) với vốn điều lệ dự kiến là 500 tỷ đồng, Công ty góp 99,98% vốn.

Hay như CTCP Hùng Vương (mã CK: HVG) doanh nghiệp gắn liền với danh xưng "Vua cá tra" Hùng Vương, từng đứng đầu Việt Nam về xuất khẩu thủy sản, với doanh thu vài chục nghìn tỉ đồng mỗi năm cũng đã phải gác lại giấc mơ tham gia vào lĩnh vực bất động sản của mình khi thị trường gặp khó.

Theo đó, từ khi thành lập, Hùng Vương không ngừng đầu tư mở rộng, góp vốn vào các công ty. Tuy nhiên, căn cứ theo thực tế hoạt động, và tháng 8/2017, “Vua cá tra” Hùng Vương đã quyết định thanh lý các bất động sản và thực hiện thủ tục giải thể đối với Công ty Cổ phần Địa ốc An Lạc do Hùng Vương nắm giữ 76% vốn chủ sở hữu.

Danh sách các tài sản thanh lý bao gồm: 94 Phạm Đình Hổ, phường 2, quận 6: diện tích sử dụng 1.488,5m2; 96 Phạm Đình Hổ, phường 2, quận 6: diện tích sử dụng 1.123,1m2; 765 Hồng Bàng, phường 6, quận 6: diện tích sử dụng 5.643,0m2; Khu đất theo tờ bản đồ số 7, số thửa 23-24-25-30, xã Long Thới, huyện Nhà Bè: diện tích sử dụng 11.903m2.