Tín hiệu và lộ trình “đảo chiều” của thị trường bất động sản

Nhà đầu tư sẵn sàng quay lại thị trường

Sau một thời gian dài cẩn trọng quan sát từng động thái, diễn biến của thị trường, khách hàng và nhà đầu tư đã bắt đầu thể hiện rõ sự quan tâm trở lại với thị trường bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, sự quan tâm này được thực hiện một cách bài bản, rất thận trọng và tính toán hơn. Thay vì quyết định xuống tiền ngay khi vừa tiếp cận, các nhà đầu tư sẵn sàng dành thời gian, chi phí để kiểm tra pháp lý và khảo sát thực địa thật kỹ trước khi quyết định. Điều này phần nào khiến thời gian trung bình để chốt một giao dịch của môi giới bất động sản kéo dài hơn.

Qua khảo sát, 70% nhà đầu tư đã sẵn sàng “xuống tiền” mua bất động sản trong năm 2024 nếu tìm được sản phẩm phù hợp. Đất nền, thấp tầng là hai phân khúc nhận được sự quan tâm nhiều nhất. Nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng đột biến, nhất là những lô đất đã tách thửa. Sự xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi săn đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa.

Tâm lý chung của các nhà đầu tư hiện nay thường không chờ đến lúc thị trường bất động sản hồi phục hoàn toàn, họ tập trung vào sự thận trọng, tính toán cẩn thận và sẵn sàng nhập cuộc để “đón sóng” hạ tầng. Họ bắt đầu tìm kiếm các vùng đất sở hữu nền giá bất động sản ổn định, thậm chí là thấp so với tiềm năng khu vực.

Nhìn lại những gì đã qua, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, đó là một giai đoạn mà các doanh nghiệp và thị trường gần như tê liệt, không hoạt động, các dự án gần như dừng lại, không triển khai, "đắp chiếu" nằm chờ vì các thể chế về vốn. Thị trường thì thiếu niềm tin, hoang mang.

Đến giai đoạn này, sau những cố gắng rất mạnh mẽ của Chính phủ, đặc biệt là việc 3 bộ luật đã được Quốc hội thông qua và có thể sớm được triển khai giữa năm 2024, một số bộ luật được thực thi vào đầu năm 2025 cùng những văn bản quyết liệt của Thủ tướng chỉ trực diện vào những điểm nghẽn của thể chế như Nghị định 10, Nghị định 08, Nghị định 65… Bên canh đó là việc Thủ tướng chỉ đạo quyết liệt tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn. Ngân hàng cũng liên tục giảm lãi suất cũng như ban hành các chính sách cho các doanh nghiệp, dự án được tiếp cận, các chủ thể khác trên thị trường có thể dễ dàng vay vốn hơn… thị trường đã có những chuyển biến khá tích cực.

Ngoài ra, việc Thủ tướng thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội - một trong những dòng sản phẩm phù hợp với đại bộ phận dân chúng đem lại kỳ vọng về nguồn cung và tính hấp thụ trên thị trường.

“Từ những vấn đề đó chúng tôi thấy rằng, cả thị trường gồm doanh nghiệp, khách hàng, nhà đầu tư… đang lấy lại niềm tin. Có một cảm giác là niềm tin đang quay trở lại và họ sẵn sàng vào cuộc, tham gia. Rõ thấy nhất là sự quay lại của các nhà môi giới. Những dự án trước đây gặp vướng mắc về vốn trước đây hiện cũng đã quay trở lại”, ông Đính nhận định.

Tín hiệu và lộ trình “đảo chiều”

Tại hội thảo Báo cáo thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2024, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, chu kỳ “đảo chiều” của thị trường đang dần qua, chuẩn bị vào giai đoạn “thăm dò” khi thị trường đã có dấu hiệu thanh khoản.

So sánh với khởi điểm chu kỳ tăng trưởng thị trường BĐS năm 2013, ông Quốc Anh nhận xét, thị trường giai đoạn hiện nay có nhiều điểm tương đồng.

Thứ nhất, tín dụng BĐS cuối năm 2012 tăng lên 12% so với giữa năm 2012, thị trường thể hiện đã phản hồi sau 6 tháng có sự can thiệp chính sách tiền tệ. Tương tự, tín dụng BĐS chỉ 2 tháng đầu năm nay đã tăng 1,86% so với cuối năm 2023, khả năng tiếp tục tăng trong những tháng tới

Thứ hai, lãi suất giảm mạnh vào đầu năm 2012 và thị trường phản hồi đảo chiều 1,5 năm sau đó. Lãi suất cho vay hiện nay đã giảm mạnh so với cách đây 1 năm

Thứ ba, đó là chính sách, khi Luật Đất đai 2013 được thông qua giai đoạn khởi đầu tăng trưởng, rất tương đồng với lúc này khi Luật Đất đai 2024 cũng vừa được thông qua, chuẩn bị có hiệu lực thi hành.

“Ba yếu tố này của thời điểm hiện tại rất tương đồng với giai đoạn khởi đầu tăng trưởng BĐS trước kia, do vậy tôi duy trì quan điểm thị trường “đảo chiều” từ quý II đến quý IV, nếu kết thúc sớm hơn thì quý III sẽ bước vào giai đoạn “thăm dò”, và quý IV/2024 sẽ là “củng cố”. Khi đó các điểm nghẽn trên thị trường dần được giải quyết và sẽ bước vào giai đoạn “khởi sắc” từ quý II đến IV/2025, “ổn định” từ năm 2026”, ông Quốc Anh nói.

Trong 3 yếu tố vĩ mô, thì tăng trưởng tín dụng và chính sách của Chính phủ sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất.

Năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường BĐS có ngay tín hiệu đảo chiều và đạt được điểm cân bằng. Giai đoạn cuối 2013 đầu 2014, khi tăng trưởng tín dụng được nới lỏng lên mức 12-14%, thị trường đã bước đầu phục hồi.

Theo ông Quốc Anh, xét trên ba yếu tố đảo chiều là lãi suất - tăng trưởng tín dụng - chính sách, năm 2023 cũng có những điểm sáng khá tương đồng, tạo cơ sở đảo chiều trong thời gian tới. Năm 2023 ghi nhận sự điều chỉnh rất mạnh về lãi suất điều hành. Đặc biệt đến quý 4, lãi suất huy động giảm 3-5% so với đầu năm. Mặt khác, đầu năm chúng ta đưa ra tín dụng tăng trưởng 14-15%. Thực tế đến thời điểm cuối tháng 11/2023 tăng trưởng tín dụng đạt 8,21%.

Về các chính sách bất động sản, nhiều nghị định, nghị quyết được thông qua để hỗ trợ thị trường. Đơn cử như, nghị định 08, nghị quyết 33, gói 120,000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, thông tư 06: Ngân hàng có thể cho khách hàng vay để trả nợ trước hạn khoản vay ngân hàng khác. Luật kinh doanh BĐS và Luật nhà ở được thông qua và có hiệu lực từ đầu 2025.

Tiến trình thị trường đang có những điều kiện cơ bản để tạo nền tảng cho điểm đảo chiều diễn ra trong giai đoạn quý 3/2024. Ông Quốc Anh nhấn mạnh, đảo chiều không có nghĩa là thị trường sẽ ngay lập tức quay trở lại. Thị trường đang ở một xu thế đi ngang dưới đáy dài hạn, đảo chiều tức là thị trường thoát khỏi xu hướng đi ngang đó và thị trường cần khoảng thời gian nhất định để phục hồi.