Trong ngắn hạn, bất động sản nghỉ dưỡng khó phục hồi

Thanh khoản bị “đóng băng”

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho thấy, thanh khoản trên thị trường ở mức rất thấp với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 7%. Đây là một mức rất thấp so với hơn 60% của hai quý đầu năm 2022.

Bất chấp việc các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất,... nhằm kích cầu thị trường, thậm trí có chủ đầu tư còn lên chính sách chiết khấu sản phẩm lên đến 40%, song thanh khoản của thị trường vẫn gần như bị “đóng băng”.

Lý giải về nguyên nhân dẫn đến việc thanh khoản bị sụt giảm, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, chủ yếu đến từ việc nguồn cung hạn chế. Cụ thể, trong cả quý I/2023 nguồn cung sụt giảm lên đến 80% so với quý I/2022. Theo đó, chỉ có 20 dự án du lịch, nghỉ dưỡng được chào bán, đưa ra thị trường 826 sản phẩm, chủ yếu đến từ các dự án tại Phú Quốc.

Các chủ đầu tư thì liên tục hoãn, dời hoạt động mở bán các sản phẩm từ dự án nhằm nghe ngóng và chờ đợi những tín hiệu từ thị trường. Trong đó, căn hộ du lịch gần như vắng bóng trên thị trường.

Về giá, mặt bằng giá sơ cấp không có biến động. Nhiều chủ đầu tư tăng giá so với thời điểm cuối năm ngoái thì nay cũng đã điều chỉnh về giá bán tại thời điểm quý I và quý II/2022.

Cụ thể, ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung mới đón nhận 42 căn đến từ 2 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Sức cầu thị trường ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây với lượng tiêu thụ 9 căn. Mặt bằng giá bán dao động từ 3,1 - 167,8 tỷ đồng/căn.

Ở phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận 21 căn nguồn cung mới đến từ 2 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 12 căn. Tuy nhiên, so với các phân khúc nghỉ dưỡng còn lại, phân khúc nhà phố, shophouse vẫn thu hút tốt sự quan tâm của thị trường, đặc biệt là những dự án có pháp lý đầy đủ và được sở hữu lâu dài.

Phân khúc condotel trong quý I/2023 ghi nhận nguồn cung mới khoảng 198 căn đến từ 2 dự án mở bán. Lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 6 căn. Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng khoảng 15 - 20% so với cùng kỳ do những áp lực về chi phí đầu vào, lạm phát, lãi suất tăng cao. Giữa các đợt mở bán cách nhau 3 - 4 tháng trong cùng một dự án cũng ghi nhận sự chênh lệch mức giá rõ rệt, mức tăng từ 2 - 5%/đợt. Nhiều chủ đầu tư áp dụng các chính sách kích cầu thị trường và hỗ trợ khách hàng như ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất, cam kết/chia sẻ lợi nhuận/doanh thu,…

Thị trường khó phục hồi trong ngắn hạn

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, mặc dù nút thắt về pháp lý đã được tháo gỡ nhưng thị trường nghỉ dưỡng khó có những tín hiệu tích cực trong ngắn hạn vì ba lí do.

Thứ nhất, thị trường du lịch hiện tại vẫn đang kém sôi động, dự báo đến hết năm 2023 mới tăng trưởng tốt hơn. Thứ hai, giá của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng ở các thành phố lớn vẫn đang ở ngưỡng cao, đặc biệt là các thành phố du lịch.

Thứ ba là vấn đề về lòng tin trên thị trường. Thời gian vừa qua, một vài chủ đầu tư lớn tại phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đã không đảm bảo được cam kết về lợi nhuận dẫn đến ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư. Nhiều nhà đầu tư e ngại khi xuống tiền ở phân khúc này do vấn đề về pháp lý và bài toán lợi nhuận, khả năng vận hành khai thác su khi dự án đi vào hoạt động.

Dự báo đến năm 2024, thị trường bất động sản mới có thể phục hồi được.

Đưa ra dự báo, ông Tuấn cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thể hồi phục là sau quý II/2024.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phân nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cũng cho rằng, sớm nhất, phải từ năm 2024, thị trường bất động sản mới có thể phục hồi.

Từ nay đến thời điểm đó, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ chờ đợi sự phục hồi của ngành du lịch với kỳ vọng lượng khách quốc tế sẽ tăng dần cùng với sự mở cửa du lịch của nhiều quốc gia.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, vừa qua Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được ban hành. Có thể nói Nghị định này là “phát súng” đầu tiên trực tiếp giải quyết một số vấn đề của Luật Đất đai, tháo gỡ những điểm nghẽn rất lớn của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Đặc biệt, Nghị định đã tháo gỡ điểm nghẽn kéo dài lâu nay của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Tới đây, căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) nếu xây trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng). Đây là điều mà hàng nghìn nhà đầu tư đang mong đợi, các chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng cũng sẽ vui mừng.