Trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự

Có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự

Quốc hội mới đây đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản tại Kỳ họp thứ 7.

Theo đó, một trong những nội dung đáng chú ý của Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) là quy định về việc xử lý vi phạm đối với người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân và các tổ chức có liên quan.

Căn cứ theo luật mới, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức có liên quan có hành vi vi phạm các quy định của luật này sẽ tùy theo tính chất, mức độ mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định.

Cụ thể, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất nhằm thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, sẽ tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm.

Người tham gia hoặc trúng đấu giá sẽ bị xử lý kỷ luật, phạt hành chính, thậm chí truy cứu trách nhiệm hình sự nếu thông đồng, móc nối với đấu giá viên, đơn vị tổ chức đấu giá... nhằm dìm, nâng giá hay làm sai lệch kết quả.

Thậm chí, vợ/chồng/anh ruột/chị ruột/em ruột cũng sẽ bị cấm tham gia phiên đấu giá cùng một tài sản; điều này nhằm tránh tình trạng thông đồng, dìm giá hay "quân xanh quân đỏ"...

Ngoài ra, các điểm và khoản của Điều 39 Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) về tiền đặt trước và xử lý tiền cọc cũng có nhiều điểm đáng chú ý.

Theo đó, luật mới quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền mặt trước, tiền đặt trước sẽ được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức hành nghề đấu giá tài sản mở tại ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.

Người tham gia đấu giá/ người có tài sản đấu giá và tổ chức hành nghề đấu giá tài sản có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.

Tiền đặt trước này sẽ do tổ chức hành nghề đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa 20% giá khởi điểm.

Trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì tiền đặt trước tối thiểu là 10%, tối đa là 20% giá khởi điểm.

Ngoài ra, theo Nghị định 102 hướng dẫn Luật Đất đai 2024, người trúng đấu giá không nộp tiền đủ trong 120 ngày sẽ bị hủy kết quả và mất tiền cọc; nếu người trúng nộp tiền đặt trước nhiều hơn khoản cọc, sẽ được Nhà nước hoàn trả lại khoản chênh lệch.

Bài học từ "quá khứ" sau vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm

Thời gian gần đây, liên tiếp hai phiên đấu giá đất tại vùng ven Hà Nội trở thành "điểm nóng" của dư luận với hàng nghìn hồ sơ được đăng ký với giá trúng cao nhất lên đến 133 triệu/m2.

Tuy nhiên, phía sau những cuộc "ngã giá" này vẫn còn khá nhiều điểm bất thường, buộc cơ quan chức năng phải vào cuộc để làm rõ.

Không ít các chuyên gia cho rằng việc đất vùng ven Hà Nội bị đẩy lên cao bất thường là do một nhóm người đầu cơ, thổi giá.

Đây không phải là trường hợp hiếm đối với thị trường BĐS trong nước khi nhìn từ quá khứ, đã có rất nhiều phiên đấu giá đã đẩy giá lên mức cao kỷ lục, nhưng sau đó người mua lại nhanh chóng bỏ cọc.

Đơn cử như vụ "đấu giá đất Thủ Thiêm" tại TP. HCM vào năm 2022 đã từng trở thành bài học "nhỡn tiền".

Thời điểm đó, vụ đấu giá 4 lô đất tại KĐT mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức, TP. HCM) với tổng số tiền 37.346 tỷ đồng, diện tích hơn 30.014m2 (tương đương 1,2 tỷ đồng/m2). Lúc đầu có 2 doanh nghiệp nộp đơn bỏ cọc, 2 doanh nghiệp còn lại cũng nộp đơn trình bày lý do, xin chậm nộp nhưng khi cơ quan thuế tiến hành cưỡng chế thì trong tài khoản của cả 2 công ty đều... không có tiền.

4 trường hợp bỏ cọc này được xem là hành vi đơn phương chấm dứt kết quả đấu giá. Theo quy định của pháp luật, trường hợp này buộc các bên có liên quan phải trình hồ sơ lên UBND TP. HCM. Căn cứ điểm D khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014, UBND TP. HCM đã ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá trước đó.

Theo quy định, số tiền đặt trước sẽ chuyển thành tiền cọc theo quy định tại khoản 5 Điều 39 của Luật Đấu giá tài sản.

Các đơn vị không thực hiện nghĩa vụ, xem như bỏ cọc và mất số tiền đã cọc, như vậy TPHCM phải tổ chức lại phiên đấu giá mới. Theo chuyên gia, khi tham gia đấu giá các đơn vị cần chứng minh tài chính, nguồn tiền...

Số tiền đặt cọc hơn 1.051 tỷ đồng của 4 công ty trúng đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm đã được chuyển vào ngân sách Nhà nước.

Việc bỏ cọc sau khi trúng đấu giá gây nên nhiều hệ lụy, tác động đến nhiều phân khúc của thị trường BĐS và gia tăng hiện tượng đầu cơ đất đai gây lũng đoạn thị trường.

Những người mua cuối (người thực sự có nhu cầu) sẽ là những người phải hứng chịu nhiều rủi ro sau quá trình các nhà đầu cơ mua đi bán lại để "lướt sóng" kiếm tiền chênh lệch.

Trước nhiều ý kiến cho rằng cần tăng tiền đặt cọc khi trúng đấu giá để hạn chế tình trạng bỏ cọc, cơ quan chủ trì soạn thảo luật cho rằng, quá trình triển khai quy định về mức tiền đặt trước từ 5% - 20% của luật hiện hành cơ bản phù hợp với thực tiễn, tạo điều kiện thu hút được nhiều người tham gia đấu giá.

Ngoài ra, thông lệ quốc tế đều không có quy định cụ thể về khoản tiền đặt trước tham gia đấu giá.

Việc nâng mức tiền đặt trước theo cơ quan soạn thảo luật chưa thực sự xử lý triệt để được tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá tài sản; điều này còn hạn chế số lượng người đủ điều kiện tham gia đấu giá tài sản, đặc biệt những nhà đầu tư có quy mô nhỏ nhưng có nhiều tiềm năng.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội Vũ Hồng Thanh, việc xử lý tình trạng người trúng đấu giá "bỏ cọc" cần phải được xử lý bằng các hình thức khác chứ không chỉ bằng các quy định nâng mức tiền đặt trước.