Vì sao phân khúc BĐS nghỉ dưỡng rơi vào “cú trượt dài”?

Theo đánh giá, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng đang thiếu đi những yếu tố để phục hồi, do doanh nghiệp và nhà đầu tư khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng; nhà đầu tư bị mất niềm tin từ những cơ chế chính sách pháp lý và từ chủ đầu tư, do một số chủ đầu tư “bội ước”, không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận.

Bên cạnh đó, các dự án mới nằm “đắp chiếu”, dự án đang triển khai cũng thực hiện một cách cầm chừng do chủ đầu tư e ngại đầu ra của sản phẩm, nên cũng chưa dám mở rộng đầu tư thêm.

Dù đã từng có thời gian với vị thế đứng đầu và dẫn dắt thị trường (giai đoạn 2015 - 2019), nhưng trong suốt 5 năm trở lại đây, BĐS nghỉ dưỡng bị “tụt dốc không phanh”, nên hiện nay chỉ còn lại cái bóng của mình so với thời hoàng kim.

Chuyên gia cho rằng, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng bị rơi vào “cú trượt dài” và chưa có dấu hiệu phục hồi tích cực là do phân khúc này không còn thực sự hấp dẫn nhà đầu tư, bởi thực chất giá bán chưa được điều chỉnh về với vùng giá trị thực, do rất nhiều nhà đầu tư trước đây đã sử dụng đòn bẩy tài chính và việc chuyển nhượng qua tay; trong khi hoạt động vận hành tạo ra lợi nhuận bị gián đoạn do dịch bệnh... Những chi phí phát sinh này đã khiến cho giá bán mặc dù được quảng cáo là cắt lỗ sâu, nhưng thực tế thì vẫn ở mức cao.

Ngoài ra, việc thiếu nhất quán trong thực thi chính sách và sự chậm trễ của các cơ quan chức năng địa phương trong thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho nhà đầu tư thứ cấp mua BĐS nghỉ dưỡng đang là vấn đề gây ra nhiều ách tắc khiến người dân bức xúc, mất niềm tin vào chủ trương, chính sách; DN kinh doanh bị thiệt hại, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư kinh doanh.

Theo báo cáo thị trường mới nhất từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), quý II/2024, thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam ghi nhận 7 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 2.788 sản phẩm mới, gấp 8 lần so với quý trước nhưng mới chỉ bằng 45% so với cùng kỳ năm 2022. Tính chung 6 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường ghi nhận 3.114 sản phẩm mở bán mới, gấp hơn 2 lần so với 6 tháng đầu năm 2023 nhưng mới chỉ bằng 27% cùng kỳ năm 2022.

Toàn thị trường ghi nhận 1.712 giao dịch thành công trong quý II/2024, đạt 61%, chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ du lịch, tại 1 dự án condotel duy nhất ở Nha Trang, đây là dự án hiếm hoi trên cả nước được cấp sổ hồng (chiếm 87% nguồn cung, 94% lượng giao dịch trong giỏ hàng được tiêu thụ). Trong đó, 99% lượng giao dịch đến từ phân khúc căn hộ du lịch (condotel).

Nguồn cung sơ cấp quý II/2024 phần lớn đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm hơn 66%); những dự án biệt thự nghỉ dưỡng có mức giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn, có pháp lý hoàn thiện, tiến độ thi công bảo đảm và các căn hộ du lịch có giá trị dưới 3 tỷ đồng/căn nhận được sự quan tâm nhiều nhất từ nhà đầu tư.

Tính chung 6 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường ghi nhận 1.799 sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng được giao dịch thành công, chỉ bằng 20% so với cùng kỳ năm 2022. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá giảm trung bình 15 - 20% so với giá hợp đồng. Thậm chí, có những dự án giảm sâu đến 40 - 50% nhưng vẫn gặp khó khăn trong thanh khoản.

Nửa đầu năm 2024, ngành du lịch đón trên 8,8 triệu lượt khách quốc tế, tăng 58,4% so với cùng kỳ năm trước và cao hơn 4,1% so với cùng kỳ năm 2019. Như vậy, đến thời điểm này lượng khách quốc tế đã đạt 50% mục tiêu đề ra cả cho cả năm 2024 là 17 - 18 triệu lượt. Cùng với đó, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông huyết mạch quốc gia, các dự án vành đai, đường ven biển, sân bay được xây mới, nâng công suất bằng nguồn vốn đầu tư công đang nhen lên những hy vọng cho BĐS nghỉ dưỡng.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, thời điểm nửa cuối năm 2024 và những năm tiếp theo sẽ là thời cơ mới để cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng phục hồi tích cực và trở lại đường đua, do được hấp lực tốt từ sự phục hồi của ngành du lịch và các dự án luật mới chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Điều này sẽ khiến cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng sớm phục hồi và bứt phá trở lại. Trong năm 2024 chúng tôi dự báo, nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng sẽ cải thiện khoảng 20% so với năm 2023.

Còn theo đại diện Savills Hotels, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng của Việt Nam ở thời điểm này vẫn chưa thoát ra khỏi tình trạng ảm đạm do niềm tin từ nhà đầu tư chưa trở lại. Tuy nhiên, với sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch và sự thay đổi rõ rệt về những quy định pháp lý dành cho BĐS nghỉ dưỡng trong hệ thống pháp lý tới đây, thì phân khúc BĐS nghỉ dưỡng đang nhận nhiều tín hiệu phục hồi tích cực; các chủ đầu tư cũng mạnh dạn hơn trong việc tái khởi động các dự án để bổ sung nguồn cung. Giai đoạn nửa cuối năm 2024 chưa có sự tăng trưởng đột biến, nhưng sau đó sẽ có cải thiện tốt hơn.

Chuyên gia kinh tế - TS Vũ Đình Ánh nhìn nhận, có nhiều cơ sở để khẳng định phân khúc BĐS nghỉ dưỡng sẽ phục hồi và trở lại “phong độ” như trước đây, do: ngành du lịch có sự tăng trưởng tích cực, lượng khách quốc tế tiếp tục gia tăng mạnh theo từng năm; sau một thời gian khủng hoảng về dịch bệnh và thiếu những sản phẩm mang tính “điểm nhấn” thì yếu tố chuyên nghiệp của các chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng đã được nâng cao; hệ thống cơ chế chính sách được điều chỉnh tạo động lực cho thị trường sôi động hơn...