Bất động sản nghỉ dưỡng chật vật phục hồi

Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II/2024, thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ghi nhận 7 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 2.788 sản phẩm mới, gấp 8 lần so với quý trước nhưng mới chỉ bằng 45% so với cùng kỳ năm 2022. Tính chung 6 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường ghi nhận 3.114 sản phẩm mở bán mới, gấp hơn 2 lần so với 6 tháng đầu năm 2023 nhưng mới chỉ bằng 27% cùng kỳ năm 2022.

Toàn thị trường ghi nhận 1.712 giao dịch thành công trong quý II/2024, đạt 61%, chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ du lịch, tại 1 dự án condotel duy nhất ở Nha Trang, đây là dự án hiếm hoi trên cả nước được cấp sổ hồng (chiếm 87% nguồn cung, 94% lượng giao dịch trong giỏ hàng được tiêu thụ).

Trong đó, 99% lượng giao dịch đến từ phân khúc căn hộ du lịch (condotel). Nguồn cung sơ cấp quý II/2024 phần lớn đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ (chiếm hơn 66%); những dự án biệt thự nghỉ dưỡng có mức giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn, có pháp lý hoàn thiện, tiến độ thi công bảo đảm và các căn hộ du lịch có giá trị dưới 3 tỷ đồng/căn nhận được sự quan tâm nhiều nhất từ nhà đầu tư.

Tính chung 6 tháng đầu năm 2024, toàn thị trường ghi nhận 1.799 sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được giao dịch thành công, chỉ bằng 20% so với cùng kỳ năm 2022. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang, trong khi thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá giảm trung bình 15 - 20% so với giá hợp đồng. Thậm chí, có những dự án giảm sâu đến 40 - 50% nhưng vẫn gặp khó khăn trong thanh khoản.

Tương tự, dữ liệu của DKRA Group - một công ty dịch vụ bất động sản - cho thấy nguồn cung condotel sơ cấp tăng 51% so với cùng kỳ, song chủ yếu ở Nha Trang (Khánh Hòa). Các địa phương khác như Quảng Nam, Bình Định, Bình Thuận hay Vũng Tàu chiếm 5-12% nguồn cung sơ cấp.

Về giao dịch, DKRA cho biết số sản phẩm được bán tăng gần 7 lần so với cùng kỳ, nhưng cục bộ ở một dự án. Trong khi đó, những dự án cũ phần lớn vẫn bán chậm hoặc đóng giỏ hàng. Thanh khoản thị trường chủ yếu là sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng dưới 10 tỷ đồng một căn và condotel dưới 3 tỷ.

Nhận định về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, ông Trần Văn Bình – Phó Chủ tịch VARS cho biết: “Nhìn chung, nhu cầu đầu tư phục hồi nhẹ nhờ các chuyển biến tích cực của thị trường chung và sự phát triển của ngành du lịch, cũng như kỳ vọng khơi thông pháp lý khi các bộ luật mới sắp có hiệu lực. Nhưng thực tế thì thị trường vẫn chưa thoát khỏi vòng khủng hoảng, khi nguồn cung và tỷ lệ giao dịch vẫn còn thấp hơn nhiều so với giai đoạn năm 2022 và đặc biệt là giai đoạn trước ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang chật vật phục hồi”.

Dự báo về nguồn cung tương lai, ông Võ Hồng Thắng cho biết quý III sẽ có khoảng 400-500 sản phẩm condotel đưa ra thị trường, tập trung ở Đà Nẵng, Khánh Hòa và Quảng Ninh. Còn biệt thự nghỉ dưỡng dao động 100-150 căn, tương đương quý II. Chuyên gia dự báo mặt bằng giá vẫn neo cao và khó có biến động mạnh.

Kỳ vọng chính sách mới vực dậy BĐS nghỉ dưỡng

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, nhìn nhận mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao và ít biến động so với cùng kỳ năm ngoái. Giá condotel cao nhất lên đến 140-180 triệu đồng mỗi m2. Các chính sách hỗ trợ dòng tiền như kéo dài lịch thanh toán, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất... vẫn được chủ đầu tư áp dụng để kích cầu.

Ở góc độ chủ đầu tư, ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital, cho rằng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ít thu hút nguồn vốn nước ngoài như bất động sản công nghiệp hay nhà ở. Bởi thay vì tìm hiểu một mảnh đất tiềm năng và xây dựng khu nghỉ dưỡng, họ thường chọn gia nhập thị trường qua "mua lại dự án do doanh nghiệp nội địa phát triển nhưng quản lý thiếu hiệu quả". Từ đó, nhà đầu tư ngoại có thể tham gia trực tiếp vào quản lý và nâng tầm chất lượng dự án.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, thời điểm nửa cuối năm 2024 và những năm tiếp theo sẽ là thời cơ mới để cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi tích cực và trở lại đường đua, do được hấp lực tốt từ sự phục hồi của ngành du lịch và các dự án luật mới chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2024, ngành du lịch đón trên 8,8 triệu lượt khách quốc tế, tăng 58,4% so với cùng kỳ năm trước và cao hơn 4,1% so với cùng kỳ năm 2019. Như vậy, đến thời điểm này lượng khách quốc tế đã đạt 50% mục tiêu đề ra cả cho cả năm 2024 là 17 - 18 triệu lượt. Cùng với đó, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông huyết mạch quốc gia, các dự án vành đai, đường ven biển, sân bay được xây mới, nâng công suất bằng nguồn vốn đầu tư công đang nhen lên những hy vọng cho BĐS nghỉ dưỡng.

“Sự phục hồi, tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch và định hướng trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, đang tạo ra động lực tích cực để thúc đẩy các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng đẩy nhanh tiến độ triển khai, thực hiện dự án. Về vấn đề pháp lý, Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ và đặc biệt là 3 dự án luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) có hiệu lực từ ngày 1/8 tới, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho việc cấp sổ hồng của loại hình condotel, officetel…