“Xanh hóa” các cao ốc văn phòng - Xu hướng tất yếu

Khi Việt Nam nỗ lực cạnh tranh trong khu vực để thu hút đầu tư nước ngoài, sự thiếu hụt nguồn cung văn phòng chất lượng cao lâu nay có thể sẽ càng trở nên trầm trọng hơn. Các chuyên gia nhận định, chính điều này cũng sẽ mở ra thêm những cơ hội đầu tư mới?

Thị trường “cầu vượt cung”

Tại các quận trung tâm (CBD) của Hà Nội và TP.HCM, nơi hầu hết tập đoàn đa quốc gia đặt trụ sở, những tòa nhà cao tầng chen nhau. Thật khó để hình dung quang cảnh này nếu một người ghé thăm nơi đây vào đầu thập niên 90 của thế kỷ trước. Dù vậy, những gì đang diễn ra tại thị trường văn phòng Việt Nam lại là một vấn đề đáng lo ngại: Tình trạng thiếu mặt bằng văn phòng chất lượng cao kéo dài. 35 năm kể từ ngày tờ giấy phép cho dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đầu tiên được cấp cho một dự án tại Bà Rịa - Vũng Tàu năm 1988, hiện Việt Nam đã có hơn 38.000 dự án FDI.

“Xanh hóa” các cao ốc văn phòng - Xu hướng tất yếu. (Ảnh minh họa)

Các chuyên gia nhận định, Việt Nam là một trong những bài học thành công về thu hút FDI trong khu vực và dòng vốn nước ngoài đã thúc đẩy lĩnh vực bất động sản văn phòng phát triển mạnh trong vài thập kỷ qua. Nhưng khi nhiều nhà đầu tư nước ngoài xem xét Việt Nam là một trong những địa điểm thay thế trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng, và môi trường - xã hội - quản trị (ESG) đang trở thành một yếu tố quan trọng trong quá trình ra quyết định của họ. Sự thiếu vắng các cao ốc văn phòng chất lượng cao và đạt chứng nhận xanh như hiện nay có thể càng trầm trọng hơn.

Theo nghiên cứu của Avison Young Việt Nam, quy mô thị trường văn phòng Việt Nam nhỏ hơn so với các nước trong khu vực. Lấy ví dụ TP.HCM - trung tâm kinh tế trọng điểm và thị trường văn phòng lớn nhất cả nước. Quy mô thị trường văn phòng ở đây bằng khoảng một phần ba thị trường Bangkok (Thái Lan) và Jakarta (Indonesia) và một phần tư so với Manila (Philippines). Tuy vậy, mật độ nhân viên văn phòng ở TP.HCM gấp 3 lần so với Bangkok, Manila, Jakarta, và gấp đôi so với Singapore.

Bất động sản văn phòng Việt Nam từ lâu là phân khúc cầu vượt cung. Khi nguồn cung eo hẹp, lợi thế đàm phán thuộc về chủ nhà. Giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại TP.HCM cao gấp 2 - 3 lần so với Bangkok, Jakarta và Manila. Trong một thế giới văn phòng hậu đại dịch, khi các mô hình làm việc kết hợp và làm việc từ xa ngày càng phổ biến, những phương thức này chỉ được số ít nhà tuyển dụng áp dụng tại Việt Nam.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam phân tích: “Văn hóa làm việc nơi đây rất khác. Người Việt Nam thích cộng tác trực tiếp, đào tạo tại chỗ và môi trường làm việc gắn kết. Đây là lý do khiến nhu cầu mặt bằng văn phòng vật lý chiếm ưu thế trên thị trường, không chỉ bây giờ mà còn nhiều năm sau nữa”.

Trong khi phân khúc văn phòng tại các thị trường quốc tế lớn đang chật vật vì công suất thuê giảm, thì hầu hết tòa nhà văn phòng hạng A tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đều duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 85% hàng quý, kể từ đầu năm 2023.

Tỷ lệ trống thậm chí còn thấp hơn 5% tại một số tòa nhà đạt chứng nhận LEED ở khu vực trung tâm TP.HCM. Tuy nhiên, sự thiếu hụt nguồn cung văn phòng xanh tại Việt Nam không thể giải quyết trong một sớm một chiều. Nghĩa là, một mặt, khách thuê sẽ tiếp tục chịu áp lực giá. Mặt khác, doanh nghiệp sẽ còn vất vả tìm mặt bằng vừa thỏa tiêu chí bền vững, vừa giúp họ đáp ứng yêu cầu ngày càng tăng của nhân viên về sức khỏe và an sinh tại nơi làm việc.

Sức sống văn phòng và các tiêu chí bền vững

Để Việt Nam phát huy lợi thế và chen chân vào cuộc đua thu hút vốn nước ngoài chất lượng cao, cần một luồng sinh khí mới cho loại hình bất động sản thương mại, bao gồm phân khúc văn phòng. Một lần nữa, xem xét thị trường TP.HCM, hầu hết giao dịch văn phòng trong quý III/2023 xuất phát từ nhu cầu di dời, sau đó là gia hạn hợp đồng thuê. Di dời văn phòng chiếm đến 50% tổng giao dịch trong quý, trong đó một số doanh nghiệp chuyển từ tòa nhà hạng B sang hạng A, và số khác dời sang các khu đô thị mới.

Ông David Jackson - Tổng Giám Đốc Avison Young Việt Nam. (Ảnh: NVCC)

Thông thường, khi nói đến “thuê văn phòng”, hầu hết mọi người đều nghĩ đó là quá trình tìm mặt bằng phù hợp với ngân sách và vị trí cho nhân viên làm việc, họp hành… Nhưng bấy nhiêu đó thì chưa đủ. Khách thuê ngày càng chú trọng vào các dự án chất lượng cao, không gian đổi mới sáng tạo và có dịch vụ vận hành tốt nhằm nâng cao chất lượng môi trường làm việc và đáp ứng các tiêu chí bền vững.

Ở góc độ thị trường, các động thái như cung cấp những gói ưu đãi mới hoặc thậm chí đưa vào hợp đồng các điều khoản phạt nếu chủ đầu tư không đáp ứng yêu cầu ESG của khách thuê có thể sẽ xuất hiện trong thời gian tới. Thực tế, điều khoản thuê đang dần linh hoạt hơn, chẳng hạn như thêm thời gian hoàn thiện văn phòng, thêm các điều kiện ưu ái nhằm giữ chân khách thuê…

Tại Việt Nam, nguồn cung văn phòng mới ở các thành phố trọng điểm đang tăng dù tốc độ vẫn chậm hơn kỳ vọng. Điều này, theo cách nào đó, giúp duy trì lợi thế cho các chủ đầu tư, nhưng áp lực cạnh tranh cũng đang tăng lên. Công nghệ mới và sự phổ biến của các loại vật liệu xây dựng hiện đại đang góp phần “xanh hóa” những dự án văn phòng hạng A mới. Giờ đây, các đơn vị quản lý văn phòng hướng tới chất lượng dịch vụ để nâng cao trải nghiệm làm việc cho cộng đồng bên trong tòa nhà đó. Mối quan hệ giữa chủ đầu tư - khách thuê văn phòng đã thay đổi.

“Khi xem vận hành bất động sản như một loại hình dịch vụ và đặt con người làm trọng tâm, chúng ta có thể xác định nhu cầu và mong muốn của người trực tiếp sử dụng nhằm thay đổi và áp dụng những phương thức vận hành mới, từ đó đáp ứng tốt hơn những yêu cầu và kỳ vọng của họ. Điều này không chỉ giúp tăng doanh thu, tỷ lệ lấp đầy và hiệu suất tài sản của chủ đầu tư, mà còn tạo ra giá trị thật về kinh tế, xã hội và môi trường cho cộng đồng nói chung”, ông David Jackson nhận định.

Cũng theo Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, đã qua rồi thời mà việc định giá bất động sản văn phòng chỉ dựa trên các chỉ số về nhu cầu thuê, mức lấp đầy và giá thuê. Văn phòng có thể tạo ra nhiều giá trị hơn cả tài chính cho bên thuê và bên cho thuê, tất cả dựa trên chiến lược phát triển và vận hành. Nếu xác định đúng chiến lược và tối ưu quá trình vận hành, bất động sản văn phòng là khoản đầu tư hoàn hảo đem lại nguồn thu nhập hấp dẫn và lợi ích dài hạn.

Tại Châu Á - Thái Bình Dương và Việt Nam, văn phòng vẫn một trong những loại tài sản lớn nhất và sẽ tiếp tục là thành phần cốt lõi trong danh mục đầu tư bất động sản. Dù còn khá mới so với các thị trường khác trong khu vực, phân khúc văn phòng (và thị trường bất động sản nói chung) tại Việt Nam là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư nhờ yếu tố cầu vượt cung, tốc độ tăng trưởng nhanh, nguồn lao động trẻ dồi dào và sự ưa chuộng mô hình làm việc trực tiếp.

Hoạt động cho thuê văn phòng thường nhạy cảm trước các biến động kinh tế vì nó liên quan đến tình hình việc làm và ngân sách của khách thuê. Những khó khăn kinh tế hiện tại có thể khiến nhà đầu tư trì hoãn chiến lược đầu tư văn phòng. Nhưng việc nắm bắt các đặc điểm về cung - cầu, rủi ro - lợi nhuận, cũng như am hiểu thị trường địa phương sẽ giúp nhà đầu tư và chủ đầu tư tăng tính chống chịu cho bất động sản văn phòng và kiểm soát những tác động tới tài sản của họ trong các chu kỳ kinh tế và thị trường. Mặc dù có những rủi ro nhưng Việt Nam vẫn có nhiều cơ hội hấp dẫn cho nhà đầu tư nhạy bén biết nghiên cứu thấu đáo và ra quyết định đúng thời điểm./.