Bất động sản Khu công nghiệp có triển vọng ở các thị trường lớn

Năm 2023 là một năm khó khăn của thị trường bất động sản nhưng bất động sản khu công nghiệp vẫn là điểm sáng hiếm hoi nhờ dòng chảy dịch chuyển công xưởng của các đại bàng lớn quốc tế. Theo dự báo từ các chuyên gia, năm 2024, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao và tiếp tục là phân khúc đứng đầu bảng trong quá trình phục hồi thị trường bất động sản.

Theo báo cáo thị trường bất động sản năm 2023 và dự báo thị trường năm 2024 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), bất động sản công nghiệp duy trì vị trí "đầu bảng" trong suốt cả năm 2023. Việt Nam là cứ điểm sản xuất kinh doanh mới của hàng loạt doanh nghiệp ngoại, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao.

Giá thuê BĐS KCN dự kiến tăng từ 6-10%

Báo cáo của VARS đã chỉ ra, trong năm 2023, có thêm 7 khu công nghiệp đi vào hoạt động và 13 khu công nghiệp trong quá trình xây dựng. Ghi nhận sự góp mặt của nhiều "đại bàng" lớn từ Hong Kong và Đài Loan.thị trường bất động sản khu công nghiệp.

Tổng cộng, cả nước có 412 khu công nghiệp đã thành lập với tổng diện tích 217,5 nghìn ha. 293 khu công nghiệ đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 92,2 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 63 nghìn ha. 119 khu công nghiệ đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 37,5 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 24,7 nghìn ha

Đáng chú ý, giá thuê phân khúc này trong năm 2023 đã tăng khoảng 20% so với kỳ trước.

Dự báo về xu hướng giá thuê của bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới, nhóm nghiên cứu CBRE Việt Nam nhận định, trong 2 năm tới, giá thuê bất động sản công nghiệp dự kiến tăng 6 – 10% tại khu vực phía Bắc và 4 – 8% ở phía Nam. Nhu cầu khả quan từ nhóm ngành và nhiều quốc tịch thuê giúp thúc đẩy giá thuê tăng ở nhiều địa phương.

Đồng thời, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng khoảng 14.000ha với cả hai địa bàn miền Bắc và miền Nam, trong đó khoảng 60% tổng diện tích đã được chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2021.

Khoảng 20-30% tổng nguồn cung mới sẽ tập trung ở các trung tâm công nghiệp mới như Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Long An, Đồng Nai, Bình Thuận, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Cà Mau… Cơ sở hạ tầng được cải thiện như đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, cao tốc Bắc – Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink giúp kết nối thuận tiện hơn giữa các khu công nghiệp với thị trường nguyên liệu, sản xuất, tiêu thụ.

Còn theo Savills ghi nhận, ngày càng có nhiều yêu cầu và số lượt khảo sát các địa điểm từ doanh nghiệp sản xuất, hậu cần và thương mại điện tử đa quốc gia. Điều này phản ánh thị trường công nghiệp ở Việt Nam đang thay đổi với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư hơn. Về giá thuê, tại phía Bắc giá thuê đạt trung bình 138 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 35% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi tại khu vực miền Nam, giá thuê ở mức 174 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15%. Như vậy, tính trung bình giá thuê ở cả hai khu vực đạt 156 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 22%.

Theo Savills, trong thời gian tới tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp có thể có sự dao động nhẹ, do năm 2024 thị trường sẽ tiếp tục đón nhận thêm nguồn cung mới, những dự án trọng điểm tại Đồng Nai, Bắc Ninh. Dù vậy, nhu cầu đầu tư vào Việt Nam vẫn tăng trưởng tốt, bất động sản công nghiệp tiếp tục là phân khúc khởi sắc trong nhiều năm nữa.

2024 – BĐS KCN tiếp tục dẫn đầu xu hướng phục hồi

Giai đoạn tới, BĐS công nghiệp dự báo sẽ tiếp tục duy trì lợi thế tích cực nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, môi trường vĩ mô ổn định, hiệu lực của các FTAs cùng xu thế chuyển dịch đầu tư ra khỏi Trung Quốc.

Các chuyên gia dự báo, nguồn cung đất công nghiệp và nhà kho, nhà xưởng xây sẵn sẽ tăng trưởng mạnh cùng với nhu cầu ngày càng tăng của nhiều ngành và sự phát triển mạnh của thương mại điện tử, logistics. Bên cạnh đó, việc ban hành các Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch Vùng và liên kết Vùng cho giai đoạn phát triển mới 2022 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 sẽ là cơ sở để phát triển, đưa vào quy hoạch các khu công nghiệp mới, tăng diện tích đất công nghiệp.

Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhận định, bất động sản công nghiệp sẽ phát triển theo hướng đa dạng, thông minh, hiện đại gắn với nhu cầu tăng dự trữ nguyên liệu sản xuất và hàng hóa gần các điểm tiêu thụ của thương mại điện tử. Xu hướng phát triển khu công nghiệp và nhà xưởng xanh; nhà kho 4.0 hiện đại; sự sôi động của hoạt động M&A để tạo nên khu công nghiệp quy mô lớn, chất lượng cao như mô hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp đô thị dịch vụ sẽ là những xu hướng nổi bật của thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn 2023 - 2030, góp phần nâng cao tính hiệu quả trong việc thu hút đầu tư và phát triển bền vững trong dài hạn.

Dự báo về năm 2024, ông ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Công ty Knight Frank Việt Nam lưu ý rằng mức thuế tối thiểu toàn cầu và phí logistics cao sẽ là trở ngại trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư vào nước ta. Mặc dù đã ký kết nhiều thoả thuận mậu dịch tự do song phương và đa phương, nhưng chi phí lao động và xây dựng tăng cao cũng phần nào ảnh hưởng đến lợi thế chi phí của Việt Nam. Có thể thấy rõ điều này qua giá đất, ví dụ như giá thuê đất công nghiệp ở khu vực ngoại thành Bangkok (Thái Lan) hiện ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê, thấp hơn hẳn so với ngoại thành Hà Nội (80-250 USD/m2/thời hạn thuê) và ngoại thành TP. Hồ Chí Minh (95-280 USD/m2/thời hạn thuê).

Từ đó, ông Crane cho rằng, bất động sản công nghiệp và chế xuất vẫn là những thị trường trọng điểm ở Việt Nam, tuy nhiên sẽ gặp không ít thách thức trong việc thu hút đầu tư và lấp đầy mặt bằng xây sẵn trong năm 2024.

Ngoài ra, việc nhiều nhà đầu tư và chủ đầu tư hợp nhất với nhau trong ngành bất động sản công nghiệp, logistics dù tạo ra thách thức đối với khách thuê bởi lẽ ít chủ đầu tư hơn có nghĩa là ít cạnh tranh hơn, nhưng cũng là một xu hướng còn tiếp diễn trong nhiều năm tới.