Bất động sản vùng ven - Xu hướng đầu tư năm 2025

Theo đó, nhà đầu tư bất động sản, bao gồm cả nhà đầu tư cá nhân và tổ chức, đang dịch chuyển đầu tư từ khu vực trung tâm sang vùng ven thành phố và các tỉnh, thành phố lân cận - nơi quỹ đất còn dư địa và hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh…

Nhiều chủ đầu tư tìm kiếm tiềm năng mới ở vùng ven

Thời gian vừa qua, Tập đoàn Vingroup và các công ty thành viên liên tục đề xuất các dự án mới. Mới đây, Vingroup đã đề xuất làm dự án Khu đô thị mới phía Tây Bắc (Khu 1) tại TP Bắc Ninh. Dự án có diện tích gần 270 ha với các hạng mục như nhà ở thấp tầng, nhà ở xã hội dạng chung cư, công trình hỗn hợp nhà ở và dịch vụ... vốn đầu tư ước tính hơn 44.500 tỷ đồng. Tiến độ triển khai dự án trong 10 năm.

Hay Tập đoàn Sun Group cũng đều xuất làm hai dự án khu đô thị vốn hơn 28.200 tỷ đồng tại TP Từ Sơn và huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.

Cũng tại Bắc Ninh, Tập đoàn T&T vừa đề xuất nghiên cứu, đầu tư Khu đô thị thể thao và chăm sóc sức khỏe thông minh thuộc quy hoạch phân khu Nam Sơn (TP Bắc Ninh) với quy mô 1.340 ha, Khu đô thị du lịch tâm linh và Khu đô thị dịch vụ du lịch tại huyện Tiên Du.

Không chỉ các nhà phát triển dự án, thời gian vừa qua nhà đầu tư bất động sản cũng có xu hướng dịch chuyển đầu tư từ khu vực trung tâm sang vùng ven thành phố và các tỉnh, thành lân cận nơi quỹ đất còn dư địa và hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.

Đơn cử như tại các tỉnh phụ cận TP HCM vẫn còn nhiều cơ hội với mức giá hợp lý, đặc biệt là các phân khúc căn hộ tầm trung, đất nền ở các khu vực vệ tinh. Hạ tầng giao thông kết nối liên vùng như tuyến cao tốc TP HCM - Mộc Bài, vành đai 3 sẽ là yếu tố thúc đẩy mạnh mẽ thị trường tại các khu vực này trong thời gian tới.

Chuyên gia Lê Bá Chí Nhân dự báo trong năm 2025, xu hướng này sẽ tiếp tục gia tăng khi nhà đầu tư phía Bắc tìm kiếm cơ hội ở các khu vực phát triển mạnh mẽ về hạ tầng và có giá trị sinh lời lâu dài. Năm 2025 sẽ là năm mà thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là TP HCM và các tỉnh vệ tinh, tiếp tục thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư.

“Những khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Long An sẽ tiếp tục bứt phá nhờ vào sự hoàn thiện của hạ tầng giao thông và các khu công nghiệp phát triển mạnh” - vị chuyên gia này nhận định.

Thời của bất động sản vùng ven?

Bà Huỳnh Thị Kim Thanh - Quản lý Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, việc phát triển hạ tầng giao thông và đô thị hóa vùng ven chính là chìa khóa để giải quyết tình trạng bất cân đối giữa cung và cầu bất động sản liền thổ. Nhất là khi các dự án giao thông lớn như đường vành đai, cao tốc và hệ thống giao thông công cộng dần được ưu tiên triển khai sẽ giúp tăng khả năng kết nối giữa trung tâm thành phố và các khu vực vùng ven.

“Phương án này không chỉ giảm áp lực lên các khu vực trung tâm mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của các khu đô thị vệ tinh. Việc xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ như trường học, bệnh viện, khu thương mại và không gian xanh sẽ tạo sức hút lớn cho dân cư từ đó tăng cường nhu cầu đối với bất động sản liền thổ. Việc quy hoạch và phát triển các khu đô thị mới cần tập trung vào tính hiệu quả và bền vững, đảm bảo cân bằng giữa nhu cầu sinh sống, làm việc và giải trí” – bà Thanh phân tích.

Hiện giá bất động sản trung tâm tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM ngày càng cao, đạt đến mức kỷ lục, khiến việc đầu tư trở nên khó khăn hơn khi chi phí vốn tăng cao. Trong khi đó, biên lợi nhuận giảm dần hoặc khó đảm bảo nhất là khi một số dự án khu vực trung tâm thường gặp vấn đề pháp lý khiến thời gian triển khai kéo dài. Đây cũng là một trong những yếu tố khiến các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính không mạnh phải tìm kiếm những thị trường tiềm năng ở vùng ven.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, hiện nay, Chính phủ và các địa phương đang đẩy mạnh quy hoạch phát triển đô thị vệ tinh, mở rộng không gian đô thị để giảm tải áp lực dân số và hạ tầng tại trung tâm, giúp các quận, huyện ven trung tâm và tỉnh, thành liền kề bên 2 đô thị đặc biệt trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp.

Do đó, xu hướng dịch chuyển đầu tư bất động sản ra khu vực ngoài trung tâm sẽ ngày càng được định hình rõ nét. Đặc biệt, việc đầu tư vào hạ tầng giao thông, bao gồm các tuyến đường cao tốc, vành đai hay hệ thống giao thông công cộng như metro, giúp rút ngắn thời gian kết nối các khu vực vệ tinh với trung tâm thành phố, không chỉ tạo ra giá trị gia tăng cho bất động sản mà còn thu hút lượng lớn nhu cầu bất động sản.

Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý (ĐH Kinh tế TP HCM), lý giải giá bất động sản trung tâm tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM ngày càng cao, đạt đến mức kỷ lục khiến hoạt động đầu tư khó khăn hơn. Trong khi chi phí vốn tăng cao thì biên lợi nhuận giảm dần hoặc khó bảo đảm do các dự án khu vực trung tâm thường gặp vấn đề về pháp lý, thời gian triển khai kéo dài. Điều này buộc các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính không mạnh phải tìm kiếm những thị trường tiềm năng ở vùng ven.

Chính phủ và các địa phương đang đẩy mạnh quy hoạch phát triển đô thị vệ tinh, mở rộng không gian đô thị để giảm tải áp lực dân số và hạ tầng tại trung tâm. Theo TS Nghĩa, đây cũng là nguyên nhân giúp các quận/huyện ven trung tâm và tỉnh, thành phố kề bên hai đô thị đặc biệt (Hà Nội và TP HCM) trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp.