Biến động của các phân khúc trong năm 2023

Chung cư khó hạ giá

Trên thực tế, lực cầu của thị trường bất động sản hiện nay vẫn rất lớn, nhất là những sản phẩm có nhu cầu thực. Tuy nhiên, trong bối cảnh vướng mắc về pháp lý khiến nhiều dự án vẫn chưa thể triển khai, thị trường nhà ở khan hiếm nguồn cung, các chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, trang thiết bị, nhân công... vẫn có xu hướng tăng thì việc giá nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư tăng theo cũng là điều dễ hiểu.

Một số chuyên gia nhận định năm 2023, mặt bằng giá căn hộ chung cư sẽ có chiều hướng ổn định, sự ổn định này sẽ khiến làn sóng đầu tư không còn mạnh mẽ. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ chung cư vẫn có khả năng tăng giá vì nguồn cung căn hộ mới vẫn hạn chế.

Dự báo về nguồn cung căn hộ trong thời gian tới, Savills cho biết, tại Hà Nội, trong năm 2023 ước tính có 19 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án sẽ mở bán với tổng cộng 15.800 căn hộ. Xu hướng dịch chuyển về vùng ven vẫn sẽ tiếp tục trong thời gian tới. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ trong giai đoạn 2023 đến sau 2025.

Còn các chủ đầu tư địa ốc tại TP. HCM sẽ trì hoãn việc mở bán mới khoảng 5.000 căn hộ cho đến năm 2023. Trong ngắn hạn, việc tín dụng tiếp tục bị hạn chế vào bất động sản và các doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Do đó, nguồn cung tương lai trong năm 2023 ước đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.

Chuyên gia cho biết, những phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao thì giá căn hộ chung cư rất khó hạ. Ngoài ra, giá chung cư khu vực ngoại thành sẽ còn tăng hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh.

Bên cạnh đó, quỹ đất khu vực nội đô ở hai thành phố lớn Hà Nội và TP. HCM ngày càng khan hiếm. Cùng với những thay đổi trong quy hoạch, các chính sách sẽ thắt chặt hơn nữa khiến nguồn cung dự án nhà ở thương mại, căn hộ chung cư tại khu vực này.

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đầu tư và đất nền sẽ gặp nhiều rủi ro

Công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, nhu cầu nhà ở dự báo duy trì mức cao tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên hoạt động phát triển bất động sản trong những năm trở lại đây tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền, “second home” và nghỉ dưỡng tại các khu vực vùng ven và các tỉnh thành vệ tinh và chủ yếu phục vụ cả nhu cầu đầu tư và đầu cơ. Do sự bất cân xứng cung – cầu này, giao dịch trên thị trường BĐS sẽ gặp nhiều thách thức trong năm 2023.

Chứng khoán Rồng Việt cũng cho rằng, trong ngắn hạn 2023-2024, các dự án tại khu vực vùng ven và du lịch - nghỉ dưỡng sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn trong hoạt động bán hàng trước áp lực lãi suất tăng nhanh và các hạn chế cho vay từ phía các ngân hàng đối với phân khúc này.

Bên cạnh hạ tầng kết nối Hà Nội, Hồ Chí Minh với các tỉnh lân cận hiện nay vẫn chưa được phát triển đồng bộ, từ đó chưa tạo động lực thúc đẩy nhu cầu mua nhà để ở dịch chuyển dần từ nội đô sang các khu vực lân cận.

Ngoài ra giá bán của các phân khúc sản phẩm đầu tư và nghỉ dưỡng sẽ chưa có sự cải thiện đáng kể trong năm 2023 và có thể sẽ tiếp tục được giao dịch ở mức giá chiết khấu cao từ 20-40% so với giá bán sơ cấp như ở thời điểm hiện tại.

Nhà phố giao dịch khó khăn

Theo ghi nhận của DKRA trong báo cáo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh phụ cận trong tháng 11/2022 vừa qua, loại hình nhà phố, biệt thự liên tục xuất hiện giao dịch bán cắt lỗ, tuy nhiên gần như không có giao dịch nào thành công.

Trong tháng 11, phân khúc này có 9 dự án, gồm 1 dự án mới và 8 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung ra thị trường 318 căn, tăng 12% so với tháng 10 (284 căn), nhưng giảm 77% so với cùng kỳ năm 2021.

Tuy nhiên, theo DKRA, giỏ hàng mở bán trong tháng ghi nhận có đến 70 - 90% là hàng tồn kho với mức giá không có sự thay đổi so với lần mở bán trước đó.

Cũng trong tháng 11, có 172 căn nhà phố, biệt thự được tiêu thụ, gấp 4,53 lần so với tháng 10 (chỉ vỏn vẹn 38 căn) song vẫn giảm đến 83% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 54% trên tổng lượng cung mới, tăng gấp 4,5 lần tháng trước, nhưng cũng chỉ bằng 17% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trái ngược hoàn toàn với bức tranh ảm đạm về nguồn cung và lượng tiêu thụ, Batdongsan.com.vn cho hay, nhà phố và biệt thự là loại hình bất động sản bán có lượng quan tâm tăng cao nhất tại TP. Hồ Chí Minh. Theo báo cáo mới nhất của đơn vị này, nhu cầu tìm mua nhà mặt phố tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận tăng 49%, mặt bằng giá rao bán loại hình này cũng tăng 16% so với đầu năm.

Chuyên gia cho hay, dù thị trường trầm lắng, nhưng lượng người tìm hiểu thông tin bất động sản vẫn tăng, cho thấy các “thợ săn” vẫn không ngừng tìm kiếm sản phẩm tốt để đầu tư. Trong đó, nhóm nhà đầu tư trung - dài hạn sẽ dẫn dắt thị trường trong thời gian tới, bởi hiện là thời điểm phù hợp để lựa chọn sản phẩm tốt. Bất động sản phải có giá trị khai thác được thì mới có cơ hội phát triển.

Từ thực tế, các chuyên gia cho rằng, đối với nhà phố, sẽ giao dịch khó khăn hơn do giá trị loại hình nhà phố cao. Tuy nhiên, nhà phố vẫn hút người mua có tiềm lực tài chính tốt do đây là loại hình vừa đáp ứng nhu cầu để ở, vừa có thể mang lại dòng tiền.

Đối với loại hình nhà phố, giá sẽ được đẩy lên. Nguyên nhân là do tốc độ đô thị hóa, di dân đều tác động đến nhu cầu ở thật, thuê để kinh doanh thật, từ đó thúc đẩy giá nhà phố, mặt bằng kinh doanh tăng lên.