Bỏ thời hạn sở hữu chung cư sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Giá chung cư sẽ vẫn tăng?

Vừa qua, tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025. Đáng chú ý, Luật sửa đổi không quy định thời hạn sở hữu, chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư trên cơ sở kế thừa Luật Nhà ở hiện hành.

Nhiều chuyên gia cho rằng điều này sẽ tác động tích cực đến tâm lý của người mua nhà, qua đó giúp thanh khoản trên thị trường sôi động hơn. Tuy nhiên, điều này cũng sẽ khiến giá nhà tiếp tục bị đẩy lên cao hơn.

Thực tế, trong 4 năm gần đây, giá căn hộ chung cư liên tục tăng 19 quý liên tiếp với mức tăng lên tới 77% so với quý 1/2019.

Đánh giá về vấn đề này, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cũng cho rằng, chung cư sở hữu lâu dài thì sẽ được ưa chuộng hơn. Vì vậy, việc bỏ quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tác động tích cực đến tâm lý người mua nhà, giúp thị trường này sôi động hơn. Nhiều người nghĩ chung cư sở hữu có thời hạn giá rẻ hơn chung cư sở hữu lâu dài, nhưng nếu điều này xảy ra thì mức chênh cũng không nhiều.

"Nếu có rẻ hơn, có thể chỉ ở mức 5-7%, nhiều nhất là 10%, còn các chi phí khác đã cố định. Do đó, giá chung cư sở hữu có thời hạn rẻ hơn được bao nhiêu phụ thuộc vào việc Nhà nước thu tiền đất bao nhiêu", ông Quyết nói.

Tuy nhiên, theo vị CEO Đất Xanh Miền Bắc, giá chung cư thời gian tới vẫn sẽ tăng do chênh lệch cung - cầu lớn. "Chỉ nhìn vào cung - cầu trên thị trường hiện nay sẽ thấy nguồn cung rất ít, nhưng nhu cầu nhiều. Cầu thì luôn ổn định nhưng cung dần cạn", ông Quyết dẫn chứng.

Khảo sát thực tế tại khu vực Hà Nội, một số dự án tại khu vực đường Nguyễn Tuân, Lê Văn Thiêm, Nguyễn Huy Tưởng, Vũ Trọng Phụng, Lê Văn Lương... của quận Thanh Xuân đang có mức giá khoảng 40-60 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, chung cư tại Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Hai Bà Trưng..., mức giá cũng vượt 60 triệu đồng/m2. Đắt đỏ bậc nhất phải kể tới các chung cư ở khu vực Tây Hồ (quận Tây Hồ) có giá trên 70 triệu đồng/m2.

Về giá cho thuê chung cư, các dự án ở quận Cầu Giấy, Thanh Xuân hiện tại dao động từ trên dưới 10 triệu đồng đến hơn 20 triệu đồng/tháng cho căn hộ lớn khoảng 90 m2 trở lên. Giá chung cư cho thuê tại quận Tây Hồ đắt hơn các khu vực khác, tùy diện tích, trang thiết bị trong nhà mà dao động từ 10 triệu đồng đến khoảng 30 triệu đồng/tháng. Những căn trên 130 m2, đủ tiện nghi, thậm chí có giá thuê lên tới 35-40 triệu đồng/tháng.

Theo Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản, việc bỏ quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ có ảnh hưởng về mặt tâm lý mua nhà của người dân, khiến nhiều người không còn lo lắng khi chỉ được sở hữu nhà 50 hay 70 năm. Điều này sẽ gián tiếp tác động đến sự tăng giá của chung cư.

"Nếu mua nhà chung cư chỉ được ở vài chục năm thì nhiều người sẽ coi đó như một hình thức thuê nhà dài hạn và khi đó, họ không quá mặn mà với hình thức nhà ở này, sẽ băn khoăn khi lựa chọn mua nhà. Nhưng khi bỏ quy định thời hạn sở hữu thì phân khúc chung cư sẽ được người dân quan tâm và muốn sở hữu nhiều hơn vì giá cả vẫn vừa túi tiền hơn. Từ đó, lực cầu sẽ mạnh hơn, trong khi nguồn cung hạn chế, giá nhà vì thế sẽ tăng cao", ông người này phân tích.

Cũng theo vị Giám đốc này, giá nhà chung cư thời gian tới chắc chắn sẽ tiếp tục tăng còn do chi phí vật liệu xây dựng tăng cao, giá đất cũng đắt đỏ.

Vẫn còn nhiều băn khoăn

Mặc dù Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội thông qua đã quy định bỏ thời hạn sở hữu nhà chung cư nhưng trước đó, nhiều ý kiến cũng đã bày tỏ nỗi "băn khoăn" đối với việc không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Trước đó, tại phiên thảo luận về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), một số ý kiến đại biểu Quốc hội cho rằng cần quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư gắn với quy định thời hạn sử dụng.

Theo Phó chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa, Giáo dục Tạ Văn Hạ (đoàn Quảng Nam) cho hay tất cả chung cư hay nhà ở hiện nay đều có thời hạn sử dụng, do các kết cấu vật liệu không thể vĩnh cửu. Ví dụ ngay cả nhà thấp tầng, biệt thự của Pháp xây dựng nhiều năm nhưng đều có thời hạn.

Do vậy, đại biểu Hạ băn khoăn việc không quy định rõ quyền sở hữu nhà chung cư trong dự thảo. Dẫn chứng từ thực tế sửa chữa nhà chung cư cũ thấp tầng trong nhiều năm đều rất khó khăn để thống nhất ý kiến của người dân, đại biểu Hạ lo lắng tới đây khi sửa chữa, cải tạo nhà chung cư sẽ khó thực hiện được.

"Các chung cư hiện nay đều là nhà cao tầng, ở độc lập và chịu tác động của tự nhiên rất lớn, thậm chí có khu nhà ở vùng có nền đất yếu. Vì vậy phải quy định rõ chung cư phải có thời hạn, để người dân khi mua được biết. Vì lợi ích của người dân phải quy định rõ thời hạn chung cư 50, 70, 90 năm sẽ có các mức giá khác nhau, sau đó chủ đầu tư thu hồi đất và làm cái mới" - ông Hạ nói.

Đồng quan điểm, ông Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân - cho rằng cần có thời hạn sở hữu nhà chung cư. Theo ông, bản giải trình của ban soạn thảo - Bộ Xây dựng cũng nêu nếu không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì trong tương lai, khi tất cả nhà chung cư đều là nhà cao tầng và đô thị lớn, sẽ không có cách nào xử lý.

"Khi đó sẽ là vấn đề bức xúc cho con cháu. Điều rủi ro là cùng tòa nhà thiết kế như nhau, cùng được đưa ra bán nhưng nếu căn hộ có thời hạn thì giá bán sẽ thấp hơn nhiều nếu là vô thời hạn. Phần tiền chênh lệch không phải người mua nhà được hưởng lợi, mà người được hưởng lợi là các nhà đầu tư phát triển" - Đại biểu Cường nhấn mạnh thêm.

Ở góc độ chuyên gia khi nói về vấn đề này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao Công ty TNHH CBRE Việt Nam cũng cho rằng, có tới hơn 70 quốc gia trong 220 quốc gia trên thế giới quy định căn hộ để bán có thời hạn, không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn.

Đơn cử như Philippines, tất cả các dự án chỉ được sở hữu 50 năm. Ở Trung Quốc, đối với căn hộ bán để ở chỉ được sở hữu tối đa 70 năm. Tại Mỹ, khoảng 85% bất động sản được bán dưới hình thức có thời hạn. Thời gian sử dụng tối đa có thể lên tới 99 năm...