Bức tranh tổng thể của BĐS dưới tác động của Luật đất đai 2024: Được thanh lọc, ổn định!
Luật Đất đai 2024 hiện cũng đang trình Chính phủ đề nghị Quốc hội chấp thuận cho phép có hiệu lực từ 1/7 sẽ có nhiều ảnh hưởng đến bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản (BĐS) trong thời gian tới.
Một trong những thay đổi tích cực trong dự thảo Nghị quyết lần này gồm nhiều điểm mới liên quan đến các quy định về quy hoạch, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất... Có tính đồng bộ cao với các luật chuyên ngành khác; đồng thời các quy định về bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất hàng năm tiệm cận với giá thị trường...
Luật Đất đai 2024 nếu được Quốc hội chấp thuận cho phép có hiệu lực từ 1/7/2024 sẽ có những thay đổi và tác động ra sao đến bức tranh tổng thể của thị trường BĐS?
6 tác động của Luật Đất đai 2024 đến thị trường BĐS
1. Các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu được quy định cụ thể
Làm nhà ở xã hội và nhà lưu trú cho công nhân, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn.
| Tác động | Nội dung |
| Tới thị trường chung | Là động lực giúp thị trường phát triển hơn, giảm thiểu được tối đa những khiếu kiện có liên quan đến đất đai. |
| Tới chủ đầu tư | Rút ngắn được khoảng cách thời gian và chi phí trong quá trình tiếp cận đất đai, đầu tư phát triển dự án. |
| Tới người dân | Giúp tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, đảm bảo nhà ở cho người dân, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng. |
2. Quy định các trường hợp còn lại được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu công khai
| Tác động | Nội dung |
| Tới thị trường chung | Giúp cho thị trường phát triển theo hướng công khai, minh bạch và tránh được các trường hợp “sân sau”. Giúp lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính và năng lực triển khai, góp phần giúp sử dụng hiệu quả đất đai, đẩy nhanh tiến độ pháp lý của dự án và thúc đẩy nguồn cung cho thị trường. |
| Tới nhà đầu tư | Tạo môi trường công bằng giữa các chủ đầu tư trong việc tiếp cận đất đai, giúp những chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính và năng lực triển khai, nếu không có “quan hệ” vẫn có cơ hội tiếp cận đất đai bình thường. |
| Tới người dân | Giúp địa phương xác định được cụ thể cơ chế giao đất nhằm giải quyết vướng mắc về bàn giao đất để triển khai dự án. |
3. Đẩy mạnh việc cho thuê đất trả tiền hàng năm, chủ đầu tư vẫn được thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản trên đất
| Tác động | Nội dung |
| Tới chủ đầu tư và thị trường chung | Giúp làm giảm áp lực về mặt tài chính cho chủ đầu tư, giúp các chủ đầu tư có thể tập trung triển khai dự án nhanh hơn, đẩy nguồn cung sớm ra thị trường. Khi áp lực tài chính được giảm bớt, tạo cơ hội giúp các chủ đầu tư có cơ hội hoàn thiện dự án với chất lượng cao hơn. |
| Tới người dân | Tạo nên cơ hội gia tăng tiền sử dụng đất thuê được theo thời gian. |
Do tiền thuê đất xác định theo từng năm nên sẽ có sự biến động. Nhằm đảm bảo được "an toàn" trong bài toán tài chính của các chủ đầu tư, nên khống chế một tỷ lệ giới hạn trong giá thuê thay đổi hàng năm nhằm tránh trường hợp chủ đầu tư để dự phòng ở mức thấp, gây bất lợi cho mình hoặc để quá cao gây bất lợi cho khách hàng.
4. Cho phép tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa của hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp
Tác động: Giúp mở rộng đối tượng cũng như hạn mức sử dụng đất nông nghiệp, giúp phân khúc BĐS nông nghiệp khởi sắc và nhộn nhịp hơn.
5. Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất như cá nhân trong nước
| Tác động | Nội dung |
| Tới thị trường chung | Giúp tăng nhu cầu đối với các loại hình bất động sản, tạo cơ hội gia tăng giao dịch, thúc đẩy nguồn cung bất động sản. |
| Tới người dân | Tạo ra môi trường bình đẳng và công bằng |
6. Chi tiết việc bồi thường, tái định cư khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất
Nội dung thứ nhất: Quy định cụ thể về 32 trường hợp cụ thể thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, giúp minh bạch, công khai mọi thông tin, quy định, tránh các trường hợp khiếu kiện, khiếu nại.
Nội dung thứ hai: Bỏ quy định khung giá đất, xác định giá theo nguyên tắc thị trường (không phải theo “giá thị trường”) nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích các bên.
| Tác động | Nội dung |
| Tới Nhà nước | Giúp tăng thêm nguồn thu ngân sách từ đất đai |
| Tới chủ đầu tư | Đẩy nhanh tốc độ giải phóng mặt bằng của các doanh nghiệp |
| Tới người dân | Đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người dân đối với những trường hợp có đất đai bị thu hồi |
Chế tài mới về đất đai dưới góc nhìn chuyên gia
Nhiều chuyên gia cho rằng Luật Đất đai 2024 sẽ tạo nền tảng về việc thay đổi chế định về đất đai, đặc biệt những chế định đất đai có liên quan đến doanh nghiệp và đầu tư.
Chia sẻ trên Kinh tế đô thị, ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng Luật Đất đai 2024 sẽ tạo thuận lợi hơn cho quy trình cũng như thủ tục giải quyết đất đai.
Trên thực tế, quá trình thực hiện Luật Đất đai cũng như những luật liên quan trong thời gian xảy ra nhiều chồng chéo, xung đột. Cùng với việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) lần này, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng giúp cho thủ tục thực hiện các dự án đầu tư trong lĩnh vực BĐS... được cải thiện hơn.
Chung quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc chuyên trang Batdongsan.com.vn cũng cho rằng Luật Đất đai 2024 có quy định cụ thể về việc đất kết hợp sử dụng đa mục đích, chuyển đổi đất nông nghiệp, liên doanh liên kết đối với đơn vị sự nghiệp công lập, mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.
Chuyên gia kinh tế - TS Vũ Đình Ánh nhận định Luật Đất đai 2024 sẽ mang đến nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư. Dù còn tồn đọng nhiều rủi ro mang tính pháp lý mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đối mặt nhưng đây vẫn được xem là cơ hội lớn.
Trong khi đó, chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng do BĐS là lĩnh vực đặc thù, đòi hỏi về năng lực tài chính cũng như hiểu biết về pháp lý nên Luật Đất đai 2024 sẽ là cơ chế giúp thanh lọc và sàng lọc thị trường BĐS trong thời gian tới.
