Chờ "đại hạ giá" mua nhà giá rẻ là bất khả thi

Trong những năm gần đây, nguồn cung chung cư tại các thành phố lớn liên tục giảm sút, kéo theo đó là mức giá tăng cao, vượt qua khả năng của người có nhu cầu thực. Mặc dù thị trường đang kém thanh khoản nhưng phân khúc này vẫn được dự báo khó giảm giá.

Phân khúc chung cư đi ngược làn sóng giảm giá

Dữ liệu thống kê Batdongsan.com.vn cho thấy, mặt bằng giá rao bán chung cư Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Tốc độ tăng giá chung cư Hà Nội mạnh hơn khá nhiều so với TP. Hồ Chí Minh.

Cụ thể, theo thống kê 10 tháng đầu năm, giá rao bán căn hộ tăng từ 3 - 17% tại Hà Nội và tăng từ 3 - 7% tại TP. Hồ Chí Minh tùy từng phân khúc. Trong đó, căn hộ cao cấp dẫn đầu về tốc độ tăng giá ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh lần lượt tăng 17% và 7% so với cùng kỳ năm 2021.

Lượt tìm mua và lượng tin đăng bán chung cư cao cấp ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cũng có mức tăng ấn tượng, lần lượt là 23% và 29%, cao hơn hẳn phân khúc trung cấp và bình dân. Dữ liệu này phần nào phản ánh phân khúc cao cấp đang áp đảo thị trường chung cư TP. Hồ Chí Minh về mức độ tăng nhu cầu tìm kiếm, lượng tin đăng cũng như giá rao bán.

Trong khi đó, người mua chung cư tại Hà Nội vẫn săn đón các sản phẩm bình dân. Phân khúc này có tốc độ tăng giá thấp nhất trên thị trường chung cư Hà Nội (chỉ tăng 3%), nên cũng thu hút lượng quan tâm tăng cao nhất (20%), mặc dù mức độ quan tâm đến chung cư trung và cao cấp chỉ tăng 12%. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ bình dân hạn chế, nên người mua cũng không có nhiều lựa chọn. Lượng tin đăng chung cư bình dân chỉ tăng 6% trong 10 tháng qua so với cùng kỳ năm trước, hoàn toàn lép vế so với mức tăng từ 14 - 17% của phân khúc trung và cao cấp.

Còn theo báo cáo của Savills, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội hiện đạt 47 triệu đồng/m2. Năm 2022, giá bán căn hộ tăng bình quân 5% theo quý, và tăng mạnh so với năm 2021. So với quý I/2019, sau 16 quý liên tục tăng giá thì giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53%.

Ngoài ra, tại các báo cáo nghiên cứu thị trường cho thấy nguồn cung căn hộ mới trong những tháng cuối năm 2022 tiếp tục sụt giảm nghiêm trọng.

Tại TP.HCM, theo số liệu cho thấy, toàn thị trường chỉ có 450 căn hộ được mở bán mới trong quý IV, chưa bằng số lẻ của quý III với khoảng 6.600 căn.

Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, thanh khoản sụt giảm nhanh chóng. Theo đó, nhiều phân khúc đã phải giảm giá, thậm chí cắt lỗ sau để bán được hàng. Có những sản phẩm đã thực hiện chính sách chiết khấu lên tới 50% nhưng vẫn khó bán.

Trước làn sóng bán cắt lỗ của thị trường, nhiều người mua nhà đang ráo riết săn tìm với hy vọng sẽ sở hữu được với mức giá tốt. Tuy nhiên, ở phân khúc chung cư dường như đang đứng ngoài xu hướng giảm giá.

Nguyên nhân của việc giá nhà tăng là bởi nhiều yếu tố, từ khan hiếm quỹ đất ở trung tâm dẫn tới giá đất và chi phí đền bù tăng, tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài làm tăng chi phí đầu tư, đến giá nhân công, nguyên vật liệu leo thang, lãi vay nhảy múa...

Chờ "đại hạ giá" để mua nhà giá rẻ là bất khả thi

Không thể phủ nhận các đợt chiết khấu khủng của doanh nghiệp thời gian qua như một dòng nước mát tưới lên thị trường bất động sản đang khô hạn. Tuy nhiên, đa phần sản phẩm được chiết khấu 30-50% thuộc phân khúc trung và cao cấp, nên cơ hội cho người mua ở thực không nhiều.

Sang năm 2023, nhiều người vẫn hy vọng giá nhà tại các thành phố sẽ giảm, song theo các chuyên gia điều này là rất khó, nếu không muốn nói là không thể. Dù chững lại nhưng giá được dự báo vẫn sẽ tăng.

Đáng chú ý, không chỉ ở trung tâm, ngay cả các dự án nhà ở vùng ven - vốn được người dân kỳ vọng có mức giá "mềm" hơn để mua, cũng liên tục tăng giá với tốc độ có thể “gây choáng”.

Đơn cử, tại Hà Nội, kết quả khảo sát cho thấy, giá chung cư ở các quận ven như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai... đã vượt mức 30 triệu đồng/m2, không hiếm các dự án có giá bán trên 40 triệu đồng/m2.

Không thể với tới các mặt hàng căn hộ sơ cấp, nhiều người mua nhà ở thực đang kỳ vọng thị trường nhà thứ cấp sẽ xuống đáy khi các nhà đầu tư bị “ngộp” tài chính phải bán tháo. Tuy nhiên, theo chuyên gia, số lượng hàng “ngộp” không đáng là bao so với nhu cầu ở thực.

Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở hợp túi tiền dành cho người thu nhập thấp, công nhân trong giai đoạn 2021-2030 vào khoảng 2,4 triệu căn. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 là 1,24 triệu căn, giai đoạn 2026-2030 là 1,16 triệu căn.

Từ những diễn biến thực tế cho thấy, chắc chắn không thể trông chờ vào các đợt giảm giá để giải “cơn khát” nhà ở cho người dân. Bất chấp khó khăn của thị trường, giá nhà sẽ vẫn nằm trong xu hướng tăng, chỉ là nhanh hay chậm hơn so với thời đỉnh của sóng tăng.

Thay vào đó, để giải cơn khát nhà ở cho đa số người dân, theo chuyên gia, cần sự quyết liệt từ Chính phủ với những chính sách thông thoáng hơn nhằm “cởi trói” cho doanh nghiệp làm nhà giá rẻ. Nếu được "cởi trói" các vấn đề được coi là cốt lõi như vốn, quỹ đất, thủ tục…, các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tăng hấp lực với các doanh nghiệp lớn, qua đó tăng nguồn cung.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), thị trường bất động sản dù biến động, trầm lắng, xuất hiện tình trạng giảm giá bán ở nhiều sản phẩm thì căn hộ chung cư vẫn là ngoại lệ.

“Phân khúc này sẽ khó ghi nhận hiện tượng giảm giá. Bởi thị trường bất động sản năm 2022 - 2023 rất khác so với khủng hoảng thị trường bất động sản năm 2012 - 2013”, ông Hiệp nói.

Ông Hiệp cho rằng, giai đoạn 2012 - 2013 là giai đoạn khủng hoảng thừa khi nhà nhà làm bất động sản, công ty nào cũng đầu tư bất động sản. Từ đó tạo nên một nguồn cung lớn trong khi sức mua kém, dẫn đến hiện tượng giảm giá bán. Bản thân doanh nghiệp của ông thời điểm đó cũng phải giảm giá từ 24 triệu đồng/m2 xuống còn 22 triệu đồng/m2 tại dự án Nam Đô cùng với việc hoàn thành tiến độ dự án thì mới bán hết.

Còn thị trường nhà ở, căn hộ hiện nay đang khan hiếm nguồn hàng nên giá vẫn không giảm dù sức mua giảm. Chưa kể, giá vật liệu xây dựng đang tăng lên qua các năm; Luật Đất đai sắp tới cũng sẽ đưa giá đất sát với giá thị trường; từ tháng 7/2023, tiền lương cơ bản cũng được nâng lên, nên đơn giá nhân công cũng sẽ tăng lên.

“Hiện nay, giá vật liệu xây dựng tăng lên rất cao. Suất đầu tư 1m2 của nhà chung cư thông thường bây giờ chủ đầu tư đi thuê nhà thầu cũng phải 15 triệu đồng/m2 chưa tính tiền đất, chưa tính chi phí quản lý dự án, chi phí thiết kế,…Vì vậy, để chủ đầu tư làm được dự án có giá 30 triệu đồng/m2, chúng tôi đã thấy vô cùng khó chứ đừng nói đến nhà ở giá 20 triệu đồng/m2, trừ trường hợp nhà ở xã hội với điều kiện không có thang máy cùng các dịch vụ khác hạn chế”, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết.

Bên cạnh nguồn hàng khan hiếm cùng chi phí đầu vào các dự án chung cư tăng mạnh, nhiều chuyên gia cũng chỉ ra, nhu cầu ở thực trên thị trường vẫn rất lớn. Nguồn cầu chỉ sụt giảm ở những phân khúc mang tính đầu tư và đầu cơ cao, còn với phân khúc đáp ứng nhu cầu thực thì thanh khoản vẫn đảm bảo. Đây chính là một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến giá chung cư khó hạ nhiệt dù bối cảnh thị trường trầm lắng.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP. HCM ví von: “Hãy liên tưởng các sản phẩm đầu cơ là “bèo”, dòng tiền đầu cơ là “nước”, nước nổi thì bèo nổi, nước rút thì bèo chết. Đó là lý do mà hiện nay, phân khúc có tính đầu cơ mạnh như đất nền, nhà ở thấp tầng đang chứng kiến làn sóng bán “cắt lỗ” ở hầu hết địa phương khi dòng vốn trên thị trường khó khăn. Còn phân khúc căn hộ chung cư - hướng đến đáp ứng mục đích ở thật thì khó có tình trạng này”.

Theo ông Bảo, phân khúc căn hộ chung cư khó có tình trạng giảm giá bán dù ở thị trường sơ cấp hay thứ cấp. Nếu có, chỉ ở những dự án có mức giá quá cao, đại bộ phận người dân không với tới, bởi nếu không giảm thì khó có người mua.

Ông Bảo cho rằng, những khó khăn trên thị trường bất động sản dẫn đến hiện tượng bán rẻ để giải phóng hàng tồn xảy ra có một phần nguyên nhân từ vấn đề tồn tại trên thị trường trái phiếu. Tuy nhiên, người mua nhà đất cần chú ý vấn đề pháp lý để tránh "tiền mất tật mang" khi tiếp cận những sản phẩm bất động sản không phải hàng "ngộp" thật.