Chuyên gia "mách nước" cho nhà đầu tư trong môi trường lãi suất tăng cao

Theo ông David Jackson – Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, ác động thái tăng lãi suất gần đây của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) là một phần của các biện pháp nhằm hạn chế rủi ro lạm phát, đảm bảo cân đối vĩ mô và duy trì ổn định tài chính.

Một mặt, lãi suất huy động tăng sẽ thu hút tiền gửi từ các thành phần kinh tế để điều tiết vào các lĩnh vực quan trọng như sản xuất và kinh doanh hàng hóa thiết yếu. Dòng tiền được điều hướng để duy trì tăng trưởng kinh tế, ổn định giá cả hàng hóa và tâm lý thị trường.

Mặt khác, việc tăng lãi suất cho vay, kiểm soát room tín dụng, siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp… đã tạo ra những tác động lớn đến thị trường bất động sản – vốn phụ thuộc rất nhiều vào dòng tiền.

Tâm lý của các nhà đầu tư bị ảnh hưởng, dẫn đến hoạt động đầu tư chậm lại trong thời gian gần đây. Người mua không thể tiếp cận khoản vay, chủ đầu tư không thể tiếp cận một trong những nguồn chính để huy động vốn, thanh khoản thấp là điều không thể tránh khỏi.

Đối với bất động sản dòng tiền như nhà máy, cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại, các chủ đất và chủ đầu tư sẽ thận trọng hơn, nhắm đến các tài sản đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy tốt nhằm hạn chế rủi ro.

Đối với bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà phố, nhu cầu vẫn cao mặc dù nguồn cung mới hạn chế. Hoạt động trên thị trường thứ cấp trong thời gian trước mắt tuy có trầm lắng, nhưng cơ hội lại mở ra cho nhóm người mua có sẵn vốn và ít phụ thuộc vào khoản vay ngân hàng.

Tại Việt Nam những năm qua, có không ít nhà đầu tư “lướt sóng” tận dụng đòn bẩy tài chính với hy vọng mua đi bán lại nhanh, thu lợi trong thời gian ngắn. Giờ đây, thị trường đã khác và thời của dòng tiền dễ không còn nữa. Đứng trước những áp lực do lãi suất ngân hàng tăng, nhà đầu tư “lướt sóng” buộc phải tìm cách để bán lại khoản đầu tư của mình với mức giá kém hấp dẫn hơn kỳ vọng để tránh bị hụt hơi.

Việc xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ là có thể dự báo, tuy nhiên chỉ diễn ra cục bộ. Đa phần người bán lúc này là các nhà đầu tư vốn mỏng. Một mặt, có thể coi đây là giai đoạn sàng lọc, giúp thị trường giữ lại những nhà đầu tư thực sự có tiềm lực. Mặt khác, việc giảm giá bán mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư hay người mua thứ cấp đến sau có cơ hội tiếp cận tài sản như ý với mức giá tốt hơn.

Các nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm đều hiểu biến động thị trường là điều khó tránh khỏi, nhất là trong bối cảnh nhiều bất định hiện nay. Do đó, tôi nghĩ họ chọn nghe ngóng và quan sát thị trường thêm một thời gian.

Thách thức trước mắt chắc chắn là có, tuy nhiên vẫn có những yếu tố củng cố tầm nhìn lạc quan trong trung và dài hạn. Nền tảng kinh tế vĩ mô của Việt Nam đang được giữ ổn định một cách khéo léo để đảm bảo sự phát triển bền vững. Trong các phân khúc bất động sản, nhu cầu vẫn ở mức cao trong khi nguồn cung hạn chế.

Chẳng hạn, phân khúc bất động sản công nghiệp đang là điểm sáng thu hút các nhà đầu tư, tỷ lệ lấp đầy bình quân ở mức 91% - 92% và giá thuê tăng bình quân từ 2% - 6% ở TP.HCM và Hà Nội trong quý 3/2022.

Ở phân khúc bất động sản văn phòng, tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà hạng A tại TP.HCM và Hà Nội đạt mức 95% và 87% trong quý 3/2022. Giá thuê mặt bằng bán lẻ khu vực trung tâm ở TP.HCM và Hà Nội trong quý 3/2022 đã tăng 15%-16% so với quý 2/2022.

Với phân khúc bất động sản nhà ở, thị trường vẫn có thêm những sản phẩm mới như biệt thự hàng hiệu, căn hộ chăm sóc sức khỏe, căn hộ khoáng nóng… Đặc biệt, phân khúc nhà ở giá hợp lý đang được chính phủ cũng như các chủ đầu tư quan tâm, thúc đẩy tiến độ phát triển.

Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá thuộc nhóm hấp dẫn nhất trong khu vực, giá đất vẫn còn ở mức hợp lý so với các thị trường đã phát triển. Đặc biệt, với tốc độ đô thị hóa nhanh và cơ sở hạ tầng liên tục được cải thiện, tiềm năng dài hạn của thị trường này vẫn còn rất lớn.

Theo ông David Jackson, cơ hội đầu tư vẫn có, tuy nhiên trong bối cảnh còn nhiều biến động, các nhà đầu tư cần tìm hiểu và nghiên cứu thận trọng các yếu tố về pháp lý, quy hoạch, lịch sử giao dịch của tài sản…

Đồng thời, cần đánh giá kỹ năng lực tài chính, các nguồn vốn, cân nhắc các yếu tố vĩ mô sẽ còn tác động đến thị trường bất động sản trong thời gian tới. Suy cho cùng, bất động sản không phải là loại tài sản có tính thanh khoản cao (so với các loại tài sản khác), nhưng lại là khoản đầu tư an toàn trong dài hạn.

Những nhà đầu tư đã tham gia thị trường, thời điểm này nên cân đối lại khoản vay, đánh giá lại giá trị sản phẩm. Trong trường hợp thấy rằng bất động sản đó ổn thì có thể giữ, nhưng nếu sử dụng dòng tiền vay ngắn hạn, sắp tới chắc chắn lãi suất sẽ tăng cao, thì phải cân nhắc. Liệu có chịu được áp lực lãi suất hay không? Phải xác định rõ, trong năm 2023 và 2024 sẽ khó khăn trong việc thoát hàng. Hoặc là chấp nhận bán cắt lỗ, hoặc cắt lãi để thu tiền về.

Hiện nay tình trạng cắt lỗ chưa nhiều bởi chỉ đang ở giai đoạn đầu suy thoái, các nhà đầu tư vẫn đang chịu được áp lực. Tuy nhiên, nếu lâu hơn nữa, khi lãi suất tăng cao, làn sóng cắt lỗ sẽ xuất hiện. Do đó, nhà đầu tư phải tính toán sớm và có tầm nhìn dài hạn hơn. Thời gian tới, những người nắm giữ tiền mặt sẽ làm chủ cuộc chơi.