Chuyên gia nói gì trước thông tin ‘sốt đất’ tái diễn tại Hòa Lạc?

Từ đầu năm 2022, Ban Giám đốc ĐHQGHN cùng một số bộ phận chức năng liên quan đã chuyển tới làm việc tại Hòa Lạc. Cùng với đó, việc chuẩn bị cơ sở vật chất cho việc di rời trụ sở từ 144 Xuân Thủy đến Hòa Lạc đã được gấp rút thực hiện. Lộ trình cho việc chuyển đổi trụ sở làm việc của ĐHQGHN đã hiện diện bằng các công trình đang thay đổi từng ngày tại đây. ĐHQGHN cũng đã sẵn sàng mọi điều kiện về cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ học tập và nghiên cứu để đón khoảng 6.000 sinh viên tới học tập tập trung từ tháng 9/2022.

Trước thông tin về việc ĐHQGHN chuyển trụ sở về Hòa Lạc, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, sẽ có lượng người khá đông trở về Hòa Lạc làm việc và học tập, phát triển các hoạt động dịch vụ như ăn uống, nhà trọ... Do đó, khu vực này vẫn thu hút sự quan tâm là một điều tất yếu, phù hợp quy luật.

Tuy nhiên, đây cũng là khu vực có nhiều quy hoạch phức tạp. So với mặt bằng chung, giá đất khá cao so với những địa phương xung quanh. Do đó, bài toán đặt ra hiện nay không phải là đầu tư lướt sóng mà là đầu tư giá trị dài hạn. Theo ông Điệp, lượng sinh viên về đây khá đông nhưng ngược lại, để "kích hoạt" được các dịch vụ cũng phải từ 5-10 năm, không thể trong ngày một, ngày hai.

“Chưa nói đến, chính bản thân các trường cũng đã có những quy hoạch mang tính tổ hợp, khép kín, đầy đủ ký túc xá, nhà ăn. Và nguồn đất trống còn nhiều, chắc chắn khi dịch vụ phát triển sẽ có sự cạnh tranh giữa những nhà làm dịch vụ, sinh viên hạn chế nên doanh thu không thể như những khu vực nội thành mà nhiều người mường tượng. Các nhà đầu tư nên xác định rõ định hướng đầu tư và kế hoạch sử dụng đất để tránh những rủi ro”, ông Điệp khuyên.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết, khi trường đại học được hoạt động sẽ kéo theo một lượng người khá đông trở về đây làm việc và học tập… việc giá đất tăng quanh khu vực này là điều bình thường và không có gì khó hiểu.

Nhà đầu tư cũng nên cẩn trọng trước khi quyết định đầu tư bởi so với quy hoạch về hệ thống phục vụ chung như Cảng, Giao thông trọng điểm thì quy hoạch trường Đại học Quốc Gia Hà Nội có độ rung sai cũng như độ thực thi yếu hơn mặc dù quy hoạch cũng là quy hoạch nhà Nước.

"Mức giá hiện tại có thể có tính thanh khoản tốt, có người sẽ chấp nhận mua nhưng cơ hội giá tiếp tục tăng nữa là thấp", ông Hiển nhận định.

Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, việc xây dựng mới, mở rộng hạ tầng giao thông, xã hội sẽ đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận, tuy nhiên hoạt động đầu tư này chỉ phù hợp với người có nguồn tiền nhàn rỗi và đầu tư dài hạn.

Thực tế, đã có nhiều bài học nhãn tiền về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hoặc “ôm” đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hoặc mua cao hơn giá trị thực quá nhiều. Do đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần thận trọng, nghiên cứu kỹ để tránh “tiền mất tật mang”.

Bài học qua những lần nổi sóng trước đó của thị trường

Hòa Lạc nằm trên các trục đường chính quanh khu công nghệ cao Hòa Lạc như xã Bình Yên, Tân Xã, Thạch Hòa, thuộc huyện Thạch Thất và xã Phú Cát (Quốc Oai) có địa thế đẹp, là nơi các nhà đầu tư bất động sản thường đổ đến tìm cơ hội.

Còn nhớ, thời điểm 2009-2011, khi mới bắt đầu có thông tin trở thành đô thị vệ tinh như Hòa Lạc dù cơ sở hạ tầng còn yếu kém, vùng quê hoang sơ thế nhưng giá nhà đất đã được đẩy cao gấp nhiều lần do hiệu ứng tâm lý đám đông, người người nhà nhà lao vào "cơn sốt" đất.

Giai đoạn 2008-2009, từ mức chỉ khoảng 2-3 triệu đồng/m2 cho những lô đất đẹp, ô tô đỗ cửa đã tăng vọt lên mức 10-15 triệu đồng/m2, cao điểm nhất có khu lên tới 30 triệu đồng/m2.

Đất trong làng xóm khi đó có giá ban đầu chỉ chừng 500-600 nghìn đồng/m2 cũng được đẩy lên 5-6 triệu đồng mỗi m2. Với những lô đất mặt đường quốc lộ có giá lên tới 30 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên giai đoạn 2011-2012, hầu hết các dự án tại khu đô thị vệ tinh đều bất động hoặc chậm triển khai. Trong đó, nhà đất Hòa Lạc cũng rơi vào tình trạng đóng băng, giá giảm sâu suốt hơn 10 năm qua.

Đỉnh điểm của cơn sốt đất tại Hòa Lạc diễn ra vào năm 2020. Tuy nhiên, sau hơn 1 năm tăng giá chóng mặt, giá đất bắt đầu trầm lắng, lượng giao dịch sụt giảm.

Có một sự thật là bất động sản giúp nhiều người giàu lên nhanh chóng, song cũng khiến không ít người mắc kẹt vì “chôn vốn”. Hậu quả để lại của những cơn sốt đất ảo cho các nhà đầu tư là rất lớn. Người đầu tư nên tìm hiểu kỹ lưỡng về thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất...