Cơ cấu lại giá để "rã đông" tồn kho bất động sản

Giá trị tồn kho cao – bài toán khó giải cho các doanh nghiệp

Theo số liệu từ báo cáo tài chính quý II/2023 của 10 doanh nghiệp bất động sản có lượng hàng tồn kho lớn ghi nhận tổng hơn 297.000 tỷ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước nhưng "hạ nhiệt" hơn hồi đầu năm nay.

Theo thông tin thị trường quý II/2023 từ Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tiếp tục tăng hơn so với cùng kỳ năm trước. Tỉ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở và nghỉ dưỡng.

Thị trường thanh khoản kém, hàng tồn kho tăng lên ở một số doanh nghiệp là điều dễ hiểu. Như tại CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCG), quý II/2023 không ghi nhận một đồng nào doanh thu bất động sản.

Bộ Xây dựng cho hay lượng tìm mua bất động sản cả nước quý 2 năm nay đã giảm 33% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch trầm lắng do niềm tin của người mua bị ảnh hưởng và khó khăn về vốn.

Chưa kể, hàng tồn kho có phần rất lớn từ bất động sản dở dang khi vướng mắc pháp lý. Đây cũng là vấn đề nổi cộm thời gian qua. Theo Bộ Xây dựng, quý 2-2023 vẫn còn nhiều dự án bất động sản đang phải tạm dừng do vướng mắc pháp lý, điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và biến động nguyên vật liệu, vốn...

Theo số liệu báo cáo chưa đầy đủ của các địa phương (có 17/63 tỉnh), lượng tồn kho bất động sản trong quý II năm 2023 vào khoảng 16.688 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền), trong đó: chung cư (1.714 căn); nhà ở riêng lẻ (7.477 căn); đất nền (7.501 nền). Theo đó, có thể thấy tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Tồn kho kéo dài là một trong những yếu tố khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc có dòng tiền kinh doanh âm. Song, nếu nhìn ở góc độ lạc quan, tồn kho cũng sẽ là tài sản để đảm bảo cho giai đoạn sắp tới khi thanh khoản thị trường bất động sản hồi phục. Cũng vì vậy, nhiều chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư không nên vội vàng nhận định lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn để đánh giá.

Doanh nghiệp cần phải cơ cấu lại giá

Năm 2023, kỳ vọng thị trường phục hồi vẫn rất mong manh, điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình bằng cách “thắt lưng buộc bụng”, tái cấu trúc sản phẩm và tái cấu trúc tài chính. Bên cạnh đó là tinh giản bộ máy, cơ cấu lại sản phẩm, dự án đang phát triển cho phù hợp với nhu cầu thị trường để kỳ vọng vào việc tạo thanh khoản cho lượng hàng tồn kho lớn.

Tuy đã trải qua hơn 6 tháng đầu năm 2023 nhưng thị trường vẫn còn nhiều ảm đạm với giá trị hàng tồn kho ở con số báo động, đáng phải suy ngẫm. Một trong những vấn đề lớn nhất là nút thắt về vốn. Để dòng tiền thật sự được khơi thông, giới chuyên gia nhận định phải có lực mua đủ lớn. Vậy làm thế nào để tạo ra lực mua, điều này nằm ở việc Chủ đầu tư đưa ra những chính sách kích hoạt dòng tiền như thế nào và làm sao để giảm được giá về mức giá trị thật. Đây phải là sự chủ động từ nhiều phía mà quan trọng nhất là doanh nghiệp phải nhìn lại mình, cân đối lại từng dự án với cơ cấu giá phù hợp để giải phóng hàng tồn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, nhóm sản phẩm này chủ yếu là bất động sản có giá bán ra quá cao so với thu nhập trung bình của đại bộ phận người dân hiện nay như nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng. Vì vậy, giải pháp tốt nhất để giải quyết hàng tồn ở nhóm này là cơ cấu lại giá bán.

Đồng thời, cần phải giải quyết hàng tồn kho là các sản phẩm đã hoàn thiện bằng việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án. Ông Đính cũng đề xuất cần phải nhanh chóng hoàn thiện các Luật Đầu tư, Luật Đất đai, giúp khơi thông nguồn lực đầu tư cho các dự án, giải quyết bài toán cung cầu thị trường và đặc biệt là hạn chế lượng hàng tồn kho tăng cao.

Ông Đinh Minh Tuấn dự báo trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản. Đây cũng là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào “bắt đáy”, mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.

Cùng với đó, khi chính sách của Chính phủ phát huy tối đa hiệu quả thì tâm lý người mua nói chung sẽ được cải thiện, tạo động lực để thị trường quay lại tốt hơn vào cuối năm 2023 để từ năm 2024 về sau các phân khúc, loại hình bất động sản khác cùng phục hồi.