Còn nhiều rào cản, hạn chế cho sự phát triển bất động sản

Rào cản trong kinh doanh bất động sản

Theo chuyên gia, rào cản gia nhập thị trường bất động sản quá cao với hầu hết mọi người, vì tài sản quá đắt, đang ảnh hưởng tới dòng vốn chảy vào bất động sản. Các dòng tài chính quy mô lớn chủ yếu dựa vào các khoản vay ngân hàng và trái phiếu, làm gia tăng rủi ro hệ thống.

Trong khi đó, hiện vẫn còn rất nhiều rào cản, hạn chế trong kinh doanh bất động sản. Đó là nhu cầu của khách hàng tăng, công nghệ thay đổi nhanh chóng. Trong khi các doanh nghiệp hoạt động theo hướng truyền thống và ít đầu tư cho đổi mới, sáng tạo, chuyển đổi số.

Ngoài ra, khung pháp lý chậm thay đổi, cập nhất thiếu đồng bộ và cởi mở; thông tin, dữ liệu thiếu và rải rác; niềm tin của người tiêu dùng cần thời gian vun đắp; kết nối giữa chủ đầu tư với trung gian tài chính... còn yếu.

Theo Bộ Xây dựng, kinh doanh BĐS hiện đóng góp trong GDP khoảng 11% tổng thu ngân sách. Trong đó, BĐS trực tiếp chiếm 4,5%, góp bình quân khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP.

Thu hút đầu tư nước ngoài lĩnh vực BĐS năm 2021 khoảng 2,6 tỷ USD, chiếm 8,6% tổng vốn FDI. Đến tháng 9, giá trị vốn hóa ngành BĐS khoảng 1,7-1,8 triệu tỷ đồng. Dư nợ tín dụng BĐS tới cuối tháng 8 đạt 777.235 tỷ đồng, giảm 7.340 tỷ đồng so với cách đó hai tháng.

Tuy nhiên, BĐS được đánh giá là thị trường phức tạp, liên thông, gắn trực tiếp với thị trường tài chính, tiền tệ và các thị trường khác. Cơ cấu nguồn lực cho thị trường BĐS còn bất hợp lý, chủ yếu từ vốn tín dụng ngân hàng, huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng. Vốn của chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15-30% tổng mức đầu tư của dự án, chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường.

Bất cập nữa của thị trường là giao dịch BĐS chưa minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế... khá phổ biến.  Giá BĐS, nhất là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập người dân, điều này khiến người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Năm 2021, thị trường bất động sản khó khăn do tác động của dịch bệnh và lan sang thị trường năm 2022, đặc biệt là trong huy động vốn, khan hiếm nguồn cung.

Nguồn cung về nhà ở từ các dự án mới được bổ sung không nhiều, chủ yếu đến từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán. Nguồn cung thiếu, giá bất động sản vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Tại các dự án nhà ở thương mại khu vực trung tâm các đô thị hầu như không có căn hộ giá dưới 25 triệu đồng một m2. Căn hộ có mức giá bình dân (25-30 triệu đồng một m2) chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm các quận, huyện.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng, còn nhiều bất cập trong chính sách liên quan đầu tư, xây dựng, kinh doanh BĐS cần sửa đổi. Ông dẫn chứng, quy định về hình thức lựa chọn chủ đầu tư có sử dụng đất qua đấu giá, đấu thầu, chỉ định thầu... còn bất cập; chưa thống nhất giữa các quy định về xác định giá đất khi thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng;... Cơ cấu sản phẩm BĐS chưa phù hợp, khi phân khúc nhà ở trung, cao cấp dư thừa, còn phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội lại thiếu trầm trọng…

Lượng giao dịch BĐS sau khi tăng nóng vào năm ngoái, hiện chững lại. Số liệu thống kê cho thấy, lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trong 9 tháng đầu năm chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm ngoái, 63 dự án với 14.948 căn. Tương tự, số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới là 104 với 49.737 căn, bằng khoảng 51% dự án so với cùng kỳ năm 2021.

Lũy kế tổng giao dịch (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền) 9 tháng tăng cao so với cùng kỳ năm 2021. Phân khúc căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ ghi nhận giao dịch tăng mạnh, tới 250% so cùng kỳ năm ngoái, với 139.350 giao dịch.

Nhưng hiện cũng có xu hướng chững lại và giảm mạnh vào quý III với hơn 51.000 giao dịch thành công, gần 74% so với cách đó 3 tháng. Giao dịch đất nền cũng chỉ bằng 54% so với quý II, với 115.129 giao dịch thành công.

Về thị trường BĐS, ngày 28/10, tại diễn đàn Nguồn cung thị trường bất động sản TP. HCM, ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group, cho biết kiểm soát tín dụng cũng như siết chặt các quy định tiếp cận vốn bằng kênh trái phiếu khiến thị trường địa ốc rơi vào cơn khát vốn.

Theo đó, nhiều doanh nghiệp đã và đang cạn vốn. Với nhà đầu tư, tiếp cận vốn khó và lãi suất cao cũng khiến họ ngại rót tiền. Diễn biến này làm cho thị trường có thể sụt giảm nhiều hơn thời gian tới.

Để tránh đầu cơ, thao túng, thổi giá trên thị trường, Bộ Xây dựng cho rằng cần kiểm soát huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên thị trường chứng khoán.

Rào cản lớn nhất là dòng vốn

Theo các chuyên gia, rào cản lớn nhất hiện nay của thị trường bất động sản là dòng vốn. Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang trên đà phục hồi, nếu không có vốn thì sẽ mất cơ hội.

Hiện tại, việc tiếp cận nguồn vốn đang hạn chế chung cho toàn ngành bất động sản. Khi toàn bộ các nhóm ngành bất động sản khó khăn trong việc tiếp cận vốn nên các ngành khác cũng bị ảnh hưởng nặng nề.

Nhìn tổng quan chung về thị trường, chuyên gia đánh giá cuối năm 2022, thị trường được dự báo là không sôi động như những năm trước và không có sự đột biến nào về cầu. Các luồng tiền những tháng cuối năm cũng không có khởi sắc đột biến. Tín dụng bất động sản thường là dài hạn, số tiền huy động lớn, trong khi đặc tính huy động vốn của các ngân hàng thường là ngắn hạn.

Người dân mua nhà gặp khó do không dễ tiếp cận tín dụng ngân hàng, trong khi đó lãi suất trên thị trường tăng nhanh và lên mức cao, theo chính sách điều hành chung. Các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó vì cùng lúc phải huy động vốn ở 3-4 kênh chủ chốt, khi tín dụng eo hẹp, thị trường trái phiếu bị siết.

Trước diễn biến đầy khó khăn, chuyên gia cũng dự báo thị trường 2023 sẽ không có nhiều biến động để vận hành theo xu thế. Sự chuyển dịch dòng vốn FDI và chính sách điều tiết của Chính phủ sẽ giúp thị trường ổn định trở lại khi chính sách liên quan lãi suất tín dụng, tỷ giá được điều tiết bình ổn. Ngoài ra, các doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận nguồn vốn hơn, tung ra nhiều hoạt động kích cầu thị trường.

Thời điểm năm 2023 sẽ là giai đoạn phục hồi của bất động sản trong trung và dài hạn. Thị trường được nâng đỡ bởi nhiều yếu tố. Nhiều kỳ vọng dòng vốn được “khơi thông” vì xem xét cả quá trình có thể thấy dòng vốn vào bất động sản vẫn tăng trưởng qua các năm chứ không suy giảm. Khi những vướng mắc của thị trường bất động sản được tháo gỡ, chính sách luật đất đai đổi mới, hoàn thiện sẽ là “bàn đạp” cho bất động sản bứt phá.

Bộ Xây dựng nhận định hoạt động kinh doanh của các DN đang khó khăn. Với việc kiểm soát chặt tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu nên DN khá chật vật trong việc huy động nguồn vốn để triển khai dự án.

Chuyên gia cho biết, khi nguồn lực đầu tư cho thị trường bị siết chặt, nguồn cung mới sẽ bị thu hẹp, nhiều chủ đầu tư phải dịch chuyển thời gian khởi công dự án sang năm sau mà cũng chưa biết chính xác khi nào. Để có dòng tiền duy trì hoạt động, hiện nhiều chủ đầu tư đã và đang phải thay đổi chính sách bán hàng như ai trả tiền 100% sẽ được hưởng chiết khấu cực lớn.

Hiện tượng giảm giá BĐS 20%-30% đã xuất hiện, thậm chí có dự án đưa mức chiết khấu đến 50% kèm điều kiện về thanh toán. Tuy nhiên, thực tế vẫn khó tìm được người mua bởi khách hàng vẫn tin rằng giá sẽ còn giảm nữa, đặc biệt với những người bán đang dùng đòn bẩy tài chính hoặc tại dự án mà chủ đầu tư vốn đã đẩy giá lên quá cao. Trong giai đoạn này, tình trạng sốt đất, cò đất làm giá, thổi giá khó có cơ hội vùng vẫy.