Thị trường BĐS sẽ xuất hiện các NĐT mới

Thị trường địa ốc trước khi bước vào giai đoạn trầm lắng?

Trước khi bước vào giai đoạn trầm lắng của thị trường địa ốc, bất động sản từng ghi nhận bức tranh tươi sáng với niềm tin tích cực của giới đầu tư, lượng giao dịch tăng mạnh, nguồn cung tăng cùng nguồn cầu.

Trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một chu kỳ phát triển. Giai đoạn 2007 - 2008, thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ cùng với đó là làn sóng đầu cơ.

Bước sang giai đoạn 2009 - 2010 bắt đầu xuất hiện nhiều xu hướng khác nhau, nhất là năm 2009, bị ảnh hưởng nặng nề do nền kinh tế trong nước và thế giới bất ổn dẫn đến thị trường bất động sản có dấu hiệu trầm lắng và giới đầu cơ dần dần rời bỏ thị trường. Bong bóng bất động sản bùng nổ ở một số khu vực vào giai đoạn cuối năm 2009, đầu năm 2010.

Đến năm 2011 - 2012, thị trường bước vào thời kỳ suy yếu, nền kinh tế bị thắt chặt dẫn đến nguồn tiền mặt bị thiếu và căn hộ nhỏ được ưa chuộng vì ngân sách hạn hẹp.

Năm 2013 - 2014, thị trường được phục hồi, tình hình kinh tế vĩ mô cải thiện, lãi suất thấp, sản phẩm thay đổi phù hợp với khả năng chi trả của thị trường bình dân. Thị trường được phục hồi mạnh mẽ vào năm 2015 - 2016 với khối lượng bán hàng nhanh chóng. Nhiều chủ đầu tư địa phương đã xuất hiện cùng với những đầu tư nước ngoài.

Thị trường bất động sản năm 2017 chứng kiến sự sốt nóng đất nền cục bộ tại các địa phương tỉnh lẻ, điển hình như các đặc khu kinh tế tương lai như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hoà), Phú Quốc (Kiên Giang). Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, mức tăng giá đất nền của các khu vực này dao động từ 20-50%.

Nguồn cung năm 2018 tăng trưởng tốt thể hiện niềm tin vào thị trường của các nhà phát triển BĐS. Lượng giao dịch tăng cao, tỉ lệ hấp thụ tốt. Nguồn cung và lượng giao dịch BĐS năm 2018 tăng hơn so với năm 2017. Cả năm 2018, tỷ trọng lớn nhất là phân khúc cao cấp và siêu cao cấp (44,5%), trung cấp là: 35.7%, phân khúc bình dân có tỉ trọng nhỏ nhất với: 19,8%

Trong năm 2019, dự án "ma" nở rộ xuất hiện ở nhiều tỉnh, thành, nhất là khu vực phía Nam như Bình Thuận, TP. HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai...Bên cạnh đó, 2019 là một năm ảm đạm và đáng buồn của condotel khi thị trường chứng kiến cú “vỡ trận” của Cocobay Đà Nẵng – một trong những dự án condotel đình đám nhất vào cuối năm.

2020-2021 là giai đoạn thị trường trải qua tác động của Covid-19 với diễn biến sốt cục bộ ở một số địa phương. Đã có thời điểm, những cơn sốt xuất hiện đẩy giá đất tăng hàng lần nhưng lại sớm trầm lắng. Đến năm 2022, sau đợt sôi động vào đầu năm, thị trường địa ốc dần rơi vào nhịp chững lại.

Xuất hiện lớp đại gia mới sau khủng hoảng

Ghi nhận cho thấy, ngoài các nhà đầu tư trong nước thì thị trường BĐS dự báo sẽ xuất hiện lớp đại gia mới là các ông lớn nước ngoài săn BĐS Việt Nam bằng M&A.

Những khó khăn của thị trường BĐS những năm qua đang tạo nên thị trường M&A BĐS khá sôi động. Các quỹ đầu tư, nhà đầu tư có tiềm lực bắt đầu đàm phán mua lại các dự án BĐS đang gặp khó khăn diễn ra nhiều hơn. Theo dự báo, khối ngoại có thể dẫn dắt M&A bất động sản trong thời gian tới.

Thị trường BĐS đang chứng kiến nhiều ông lớn BĐS bán tháo tài sản từ 100 tỷ đến 1.000 tỷ. Trong các đợt khủng hoảng trước đây, thị trường BĐS đã từng diễn ra nhiều thương vụ M&A dự án BĐS, được mua lại từ các doanh nghiệp gặp khó khăn, thậm chí phá sản.

Thị trường BĐS hiện nay cũng không nằm ngoài dự báo, khi “sức khoẻ tài chính” của nhiều doanh nghiệp địa ốc đang đuối dần. Từ 2019 đến nay đã có một số dự án đang trong quá trình quá trình thương thảo với tổng giá trị ước tính hơn nửa tỉ đô la.

Chuyên gia đánh giá, khi thị trường lâm vào khủng hoảng thì M&A diễn ra rất sôi động. Hiện có rất nhiều quỹ đầu tư hay các nhà đầu tư cá nhân đặt hàng ông “săn” các tài sản giá trị ở thời điểm này như khách sạn vừa và nhỏ, tòa nhà văn phòng hay các resort, nhà phố…với tổng giá trị đầu tư ước chừng 8.000-10.000 tỷ. Trong quá trình thương lượng, giá bán giảm khoảng 15% - 20%. Nhà đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 30%.

Nhiều chủ dự án từ khu đô thị, khu công nghiệp cho đến tòa nhà văn phòng, khách sạn, resort, dự án chưa xây hoặc đang xây dở dang, hoặc tài sản đang vận hành... đang nhờ các công ty chuyên tư vấn M&A bán lại. Hầu hết đây là những doanh nghiệp quy mô lớn.

Theo chuyên gia, mỗi chu kỳ vòng đời của BĐS kéo dài từ 7 – 9 năm và trải qua nhiều giai đoạn. Trong đó gồm: Phục hồi – tăng trưởng – bùng nổ – suy thoái và đóng băng. Còn nhớ, giai đoạn 2008-2014 thị trường đón một thập niên biến động chưa từng có.

Khoảng thời gian này, bất động sản chứng kiến mọi cung bậc của vòng tròn khủng hoảng - hồi phục - bùng nổ - giảm tốc xuất hiện trong cùng một thập niên. Cuối năm 2014 thị trường BĐS phục hồi cũng là lúc chứng kiến loạt doanh nghiệp, nhà đầu tư ngoài ngành dốc “hầu bao” đầu tư vào làm dự án bất động sản bằng quỹ đất săn được giá tốt trước đó.

Vào khoảng năm 2014-2015, thị trường BĐS chứng kiến “ông chủ ngành tôn” là Công ty CP Tập đoàn Hoa Sen đã đầu tư vào phân khúc khu căn hộ và trở thành đại gia bất động sản nghỉ dưỡng khi rót 1.200 tỷ đồng vào đầu tư dự án khu Trung tâm thương mại, khách sạn Hoa Sen Yên Bái rộng khoảng 1,5ha tại tỉnh Yên Bái. Cùng với đó, tập đoà này còn đẩy mạnh đầu tư vào các dự án khách sạn, nghỉ dưỡng khác ở Bình Định.

Một “tay chơi” ngoại đạo khác phải kể đến Công ty CP Ô tô Trường Hải (Thaco), liên tục mở rộng sang lĩnh vực bất động sản khi sở hữu tới 90% cổ phần tại Công ty CP Đầu tư địa ốc Đại Quang Minh, chủ đầu tư dự án khu đô thị Sala tại Q.2 (cũ), Tp.HCM.

Tương tự, vào năm 2016, hoạt động ở lĩnh vực dược phẩm và thiết bị y tế, Tập đoàn Đồng Lực - đơn vị sở hữu Công ty cổ phần Tháp nước Hà Nội cũng khiến giới bất động sản ngạc nhiên khi ra mắt một dự án BĐS quy mô tại Hà Nội là Hanoi Aqua Central. Ngoài việc đầu tư vào một số dự án bất động sản Tập đoàn này còn đầu tư vào các dự án BOT giao thông, khách sạn dưới hình thức thành lập các công ty con, công ty liên doanh, liên kết.

Chuyên về lĩnh vực xây dựng, kết cấu hạ tầng, du lịch, giáo dục…Phú Đông Group chính thức rẽ thêm hướng vào lĩnh vực BĐS vào năm 2018. Loạt quỹ đất tại khu vực Bình Dương và Tp.HCM “săn” được giá tốt từ thời điểm trước đó đã tạo nên quỹ đất lớn để đơn vị này phát triển loạt dự án chung cư sau này. Mặc dù “nhảy vào” lĩnh vực BĐS đúng thời kì giảm tốc của thị trường là giai đoạn 2018-2022, nhưng doanh nghiệp này đã ghi dấu ấn trên thị trường BĐS phía Nam những năm qua nhờ các dự án BĐS hiện hữu.

Hay một số ông lớn “ngoại ngành” như Tập đoàn nước giải khát Tân Hiệp Phát, Tập đoàn taxi Mai Linh… trở thành các “đại gia mới” trên thị trường BĐS nhờ nắm loạt quỹ đất mới sau mỗi đợt khủng hoảng. Tuy nhiên, Tập đoàn Mai Linh lại rơi vào cảnh nợ nần, mất thanh khoản khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

Trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế 2008 – 2012, thị trường BĐS cũng từng định hình, thanh lọc và tạo tiền đề cho sự xuất hiện những doanh nghiệp BĐS hàng đầu hiện nay như: Hưng Thịnh, Đất Xanh, Danh Khôi, Novaland…

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS từng chia sẻ, giới đầu tư sẽ tiếp tục tái cơ cấu và có thể bán bất động sản để giữ tiền mặt vì chưa thể kỳ vọng vào thị trường 2021. Với các nhà đầu tư, các sản phẩm cần phải có tính thanh khoản tốt mới có thể trụ lại được. Thị trường đang và sẽ xuất hiện một số nhà đầu tư mới gia nhập thị trường trong thời gian tới.

Nhận định về bức tranh đầu tư bất động sản thời gian qua, chuyên gia cho rằng, đây là thời điểm khó khăn của nhiều nhà đầu tư dù vậy với nhóm các cá nhân và doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư bất động sản không chỉ trong và ngoài nước, thì đây lại là cơ hội rất lớn đối với họ.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield đánh giá, M&A bất động sản thời gian tới sẽ rất sôi động và khối ngoại sẽ là đối tượng dẫn dắt trên thị trường. Đối với nhà đầu tư nội hiện nay, bà Trang cho rằng họ đang sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều, chủ yếu là vốn vay và phát hành trái phiếu, khi thâm dụng đòn bẩy quá sức mình thì sẽ gặp khó khăn. Đây sẽ là cơ hội cho các nhà đầu tư đã kiên nhẫn, chờ đợi thị trường và có chiến lược rõ ràng đi săn dự án.

“Trong nguy có cơ”. Mỗi cuộc khủng hoảng là một cuộc thanh lọc thị trường, có đỗ vỡ nhưng cũng có tân sinh. Sẽ có những tập đoàn lớn bị gục ngã nhưng thị trường sẽ chứng kiến những doanh nghiệp nhỏ vươn lên và dẫn dắt thị trường. Câu lạc bộ triệu phú/tỷ phú sẽ có thêm sự góp mặt của một lớp chủ doanh nghiệp BĐS mới.

Trong thời gian đến, thị trường M&A sẽ diễn ra sôi động, mùa đi săn của những “cá mập” mạnh vốn sắp bắt đầu, đây sẽ là bước khởi đầu cho việc xuất hiện lớp đại gia BĐS mới dẫn dắt thị trường BĐS trong thập kỷ tiếp theo.

Trong khi hầu hết mọi người tìm cách thanh khoản các BĐS đang nắm giữ, thậm chí chấp nhận giảm sâu giá bán thì vẫn có những cá nhân/tổ chức “săn lùng” để mua vào ở mức giá hấp dẫn và thu về khoảng lợi nhuận đáng kể khi dịch bệnh được kiểm soát tốt vào nửa đầu năm nay. Hiện dòng tiền “bắt đáy” dần được kích hoạt, tìm kiếm những BĐS tốt với lợi nhuận vượt trội trong tầm nhìn trung và dài hạn.