Cơn “sốt đất” điên cuồng có dấu hiệu “hạ nhiệt”, nhà đầu tư có nên “cắt lỗ” thời điểm này?

“Sốt đất” đang hạ nhiệt

Chia sẻ tại sự kiện công bố Báo cáo thị trường bất động sản Quý II/2022 của Batdongsan.com.vn diễn ra mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com cho biết, thị trường bất động sản đã trải qua 5 đợt sốt đất.

Thứ nhất, giai đoạn 1990-1995, do đất nước chuyển từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường, Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển nhượng bất động sản và Nghị định 18 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức. được nhà nước giao đất và cho thuê đất.

Giai đoạn sốt đất thứ hai diễn ra từ năm 2000 đến năm 2003, nguyên nhân là do Luật Đất đai năm 2001 sửa đổi, mở rộng quyền sử dụng đất và cho phép Việt kiều mua đất.

Đợt sốt đất thứ ba diễn ra vào năm 2006 – 2008 do khủng hoảng kinh tế toàn cầu và dòng tiền nóng từ chứng khoán sang bất động sản.

Đợt thứ 4 diễn ra từ năm 2016 – 2018 do bùng nổ thông tin quy hoạch đô thị, đặc khu, hạ tầng… trên diện rộng.

Gần đây nhất là cơn sốt diễn ra từ năm 2020 đến quý I/2022. Sở dĩ, có đợt sốt đất này là do công bố quy hoạch tổng thể quốc gia, các đề xuất của quy hoạch mới được đưa ra, như quy hoạch sân bay Bình Phước. Mặc dù chỉ mới đề xuất lập quy hoạch sân bay này nhưng nơi dự kiến làm dự án này ngay lập tức đã hình thành chợ bất động sản.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng có quyết định tăng đầu tư công về hạ tầng , như làm đường cao tốc Bắc-Nam, thành lập những thành phố trực thuộc thành phố…Cùng với đó  là dịch Covid-19 và dòng tiền từ các loại tài sản khác đổ vào bất động sản và chứng khoán.

Theo đó, lượng cầu về bất động sản tăng lên rất cao nhưng lượng cung về nhà đất lại rất thấp do những vướng mắc của Luật Đất đai, phê duyệt các dự án vẫn chậm, nhiều nơi không phê duyệt, tạo ra chênh lệch cung cầu.

Còn một nguyên nhân dẫn đến “sốt đất” phải nói đến là việc các cò đất đua nhau thổi giá. Các nhà đầu tư lớn thì đua nhau tham gia đấu giá đất, trả cao hơn giá thị trường nhiều lần rồi bỏ cọc, đẩy mặt bằng giá đất lên cao.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện, cơn sốt đất đã phần nào hạ nhiệt.

Cụ thể, theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, trong quý II/2022, lượt tìm kiếm đất nền ghi nhận giảm khoảng 13% so với mức đỉnh vào quý II năm ngoái, một dấu hiệu cho thấy cơn sốt đất nền đã qua vùng nóng và hoàn thành một chu kỳ. Tuy nhiên, nếu so với thời điểm trước dịch, cụ thể là quý II/2019, lượng tìm kiếm vẫn tăng nhẹ khoảng 4%, cho thấy hiện nay đất nền vẫn là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Trong đó, đất nền tại miền Bắc và miền Nam có mức độ quan tâm giảm lần lượt là 16% và 12% so với cùng kỳ năm 2021, nhưng mặt bằng giá rao bán vẫn tăng ở nhiều tỉnh so với trung bình giá 2021.

Tại Hà Nội chứng kiến nhu cầu tìm kiếm đất nền giảm đến 23% nhưng mặt bằng giá rao bán đất ở nhiều quận, huyện vùng ven tăng mạnh. Trong đó, đất nền huyện Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai tăng lần lượt tăng 31%, 27% và 20% so với trung bình giá năm 2021.

Ở TP HCM ghi nhận mức độ quan tâm đất giảm 11%. Tuy nhiên, giá rao bán đất nền trong quý II/2022 ở nhiều khu vực của thành phố đều tăng so với trung bình năm 2021, như quận 9 tăng 11%, Củ Chi tăng 8%, Nhà Bè tăng 4%.

Nhà đầu tư có nên thoát hàng để không bị “chôn vốn”

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang gặp khó khăn về siết tín dụng, tụt giảm thanh khoản, lệch pha cung cầu… nhiều nhà đầu tư đang thật sự khó xử lý với lượng hàng đang “nắm trong tay”.

Thậm trí, nhiều môi giới cũng phải thừa nhận trong thời gian hiện tại rất khó thanh khoản, người bán nhiều người mua gần như không có.

“Khi thị trường sôi động thì bỏ tiền vào khu vực nào cũng có lãi, lúc đó ai cũng là nhà đầu tư tài ba. Nhưng khi thị trường bất động sản bắt đầu sang giai đoạn mới sẽ lộ diện những nhà đầu tư tay mơ, họ là nhóm đối tượng sẽ bỏ chạy đầu tiên khi có biến động do tâm lý không vững vàng”, một môi giới chia sẻ.

Trên thực tế hiện tượng cắt lỗ mới chỉ diễn ra ở một bộ phận và chưa xuất hiện tình trạng “bán tháo” như giai đoạn 2009 – 2011. Trong trường hợp thị trường vẫn không có chuyển biến mới thì chỉ cuối năm 2022 – 2023 nhà đầu tư đang ôm đất sẽ tiếp tục gặp khó khăn.

Theo đó, xu hướng cắt lỗ có thể lan rộng hay không thì hiện tại khó đưa ra dự báo chính xác. Nhưng sẽ xảy ra với những người sử dụng đòn bẩy từ 70-80% trở lên mà không có nguồn thu để gồng lãi tiếp.

Chia sẻ về vấn đề này, TS. Đinh Thế Hiển cho biết, thị trường hiện nay đang đứng hình. Tức là thanh khoản giảm rất mạnh, người mua sẽ không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá nhiều. Song, thị trường đóng băng nhiều khi còn nguy hiểm hơn bong bóng bởi khi đó, những người ôm đất không bán được, không ít người rơi vào cảnh tay trắng.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang – Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, nhận định hiện tượng bán cắt lỗ, thoát hàng để thu hồi tiền mặt chỉ diễn ra một cách âm thầm, cục bộ ở một số khu vực, một số nhà đầu tư, chứ không phải là làn sóng bán tháo.

“Trong thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ để cơ cấu lại tài sản. Vì vậy, nếu có người bán giảm đến 10-15% so với thị trường thì những người trường vốn nên cân nhắc mua. Nhưng cần lưu ý “cuộc chơi” chỉ dành cho người có tiềm lực mạnh, đầu tư dài hạn”, ông Quang phân tích.