Đâu là “cứu cánh” cho doanh nghiệp địa ốc trong thời gian tới?

Đòn bẩy từ chính sách

Trong báo cáo gửi tới Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng thừa nhận, thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm tiếp tục gặp khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn và khan hiếm về nguồn cung.

Thực tế, không chỉ khó huy động vốn mới, nhiều doanh nghiệp đang đau đầu tìm nguồn vốn để mua lại trái phiếu trước hạn trước sức ép của nhà đầu tư.

Thậm trí, nhiều doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn trên thị trường, thay vì phát hành trái phiếu, đang tìm cách huy động vốn từ người dân thông qua các hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn. Một số doanh nghiệp đang đàm phán với nhà đầu tư gia hạn tất toán trái phiếu hoặc hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản của công ty.

Cũng theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 9 tháng đầu năm nay, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới là 7.124 doanh nghiệp, tăng 31,9%; số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động là 1.769 doanh nghiệp, tăng 77,3% so với cùng kỳ năm trước.

"Số liệu đó cho thấy hoạt động của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã dần phục hồi so với thời điểm năm 2021, khi mọi hoạt động đầu tư, kinh doanh bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch bệnh. Tuy nhiên, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn", Bộ Xây dựng nhận định về các con số thống kê trên.

Khó khăn phổ biến nhất khi triển khai thực hiện dự án là vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án, đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất.

Thị trường bất động sản hứa hẹn sẽ lành mạnh, minh bạch hơn khi hàng loạt các chính sách như Nghị quyết 18 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất; Nghị định 65 về chào bán trái phiếu riêng lẻ và Nghị định 42 về việc cung cấp thông tin và dịch vụ công trực tuyến trên môi trường mạng chính thức đi vào cuộc sống...

Từ đó, các đòn bẩy tài chính sẽ phát huy tối đa tác dụng tích cực, thị trường bất động sản Việt Nam được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố cơ bản khác nhau.

Nhận định về dòng vốn cho thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, chỉ cần có những điều chỉnh tốt hơn thị trường sẽ tiến tới hồi phục. Đặc biệt là Nhà nước đang đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, phát triển hạ tầng khu công nghiệp, sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ở những khu vực mới.

“Nhiều khu vực chưa phát triển đúng với tiềm năng, hạ tầng kết nối giao thông chưa hoàn thiện, như khu vực đồng bằng sông Cửu Long, nên Nhà nước đang khởi công hàng loạt dự án ở các khu vực này. Hạ tầng phát triển kéo theo thu nhập việc làm tăng, kéo theo nhu cầu đầu tư. Bên cạnh đó, khi được khơi thông về dòng vốn và luật pháp, việc thị trường bật lên là điều hoàn toàn dễ hiểu”, ông Đính nhận xét.

Nhiều tín hiệu lạc quan đang được nhen nhóm

Báo cáo thị trường quý III của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu tìm thuê ở Hà Nội đã tăng hơn 58% so với quý trước, mạnh nhất là ở loại hình văn phòng tăng 51% và nhà mặt phố tăng 40%. Thị trường bất động sản TP.HCM diễn biến tích cực hơn khi nhu cầu tìm kiếm bất động sản tăng 19%, nhu cầu tìm thuê tăng 70% và hầu như tăng ở mọi phân khúc. Nhu cầu mua nhà mặt phố TP.HCM tăng mạnh nhất quý III vừa qua với mức tăng 25% so với quý trước và nhu cầu thuê nhà trọ ở đây cũng tăng 78%, dẫn đầu thị trường cho thuê cả nước.

Theo nhận định của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện tại, những nhà đầu tư đang thực hiện giao dịch hầu hết đều là người giữ ‘tiền thịt’, không dùng đòn bẩy tài chính. Giai đoạn hiện tại tiền mặt là một lợi thế cực lớn. Tuy nhiên, về mặt tâm lý nói chung, các nhà đầu tư vẫn đang quan sát, nghe ngóng nhiều hơn. Nếu có lựa chọn sản phẩm thì ưu tiên hàng đầu là uy tín chủ đầu tư, năng lực tổ chức vận hành dự án…

Thị trường sẽ chỉ thực sự cho thấy rõ xu hướng và trở nên sôi động từ cuối tháng 11/2022 đến giữa tháng 1/2023 (trước Tết Nguyên đán Quý Mão), vì đây là thời điểm dòng tiền thường đổ vào kênh bất động sản mạnh mẽ hơn từ các kênh khác nhau, bao gồm cả kênh ngoại hối.

Đánh giá triển vọng thị trường quý IV/2022, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, Hà Nội sẽ mở bán 5.033 căn hộ cho thị trường. Khoảng 70% nguồn cung tương lai sẽ là các căn hộ hạng B.

Theo vị trí, các quận/huyện Nam Từ Liêm, Thanh Xuân và Gia Lâm sẽ chiếm 80%. Các chủ đầu tư trong nước và nước ngoài đang tích cực tìm kiếm quỹ đất nhà ở tại các tỉnh lân cận vì nguồn cung từ các tỉnh này sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Hà Nội.

Bên cạnh đó, thị trường Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 104.800 căn hộ. Theo đại diện Savills Hà Nội, việc cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm với giá cả phải chăng và đa dạng dịch vụ tiện ích là những yếu tố then chốt để các dự án thành công.

Tương tự, ở TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ cũng ghi nhận mức tăng tối đa là 8% so với cùng kỳ năm 2021, thị trường không còn sản phẩm căn hộ thương mại với giá từ 2 tỷ đồng trở xuống, mức giá ghi nhận thấp nhất khoảng 36 triệu đồng/m2, cao nhất trên 300 triệu đồng/m2.

“Nguồn cung từ các khu vực lận cận đang được hưởng lợi từ các dự án cơ sở hạ tầng giao thông mới như đường vành đai hay cao tốc mới. Chúng tôi nhận thấy lượng lớn nguồn cung mới tại các khu vực này và đây sẽ là đối thủ cạnh tranh mạnh với các dự án tương lai dự kiến tại Hà Nội”, bà Hằng nhận định.

Về dòng vốn với doanh nghiệp bất động sản, TS. Trần Đình Thiên, chuyên gia kinh tế cho rằng, việc doanh nghiệp bất động sản (chủ yếu có nhu cầu vay trung, dài hạn) dựa vào vốn ngân hàng (chủ yếu huy động vốn ngắn hạn) là rất gay go. Tuy nhiên, để giảm gánh nặng cho ngân hàng và tháo gỡ vốn cho doanh nghiệp, cần khẩn trương khai thông thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu và cổ phiếu.

Theo chuyên gia này, những sự cố trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp vừa qua đã khiến dòng tiền của tư nhân bị ngưng lại. Nếu không khẩn trương khai thông sẽ đánh mất thời cơ phục hồi kinh tế.