Vì sao nhiều doanh nghiệp đang phải xoay sở sống sót đến hết năm?

Doanh nghiệp đối diện với khó khăn tới cuối năm

Chuyên gia nhận định, bài toán dòng tiền với BĐS cực kỳ quan trọng. Hiện đã là quý 4, vẫn có số ít dự án vay được vốn từ ngân hàng còn room tín dụng nhưng thực tế trên thị trường hiện nay đang có những chủ đầu tư không may mắn, không tiếp cận được vốn.

Hầu hết các ngân hàng đã chạy hết hạn mức (room) tín dụng, chỉ một số ngân hàng được tăng room có thể tiếp tục cho vay. Nhiều "ông" có thể chết trên đống tài sản. Dự án đang chạy thì cần được "bơm vốn" như vậy người dân mới dám bỏ tiền vào mua nhà. Trong đó, nhiều DN làm tốt nhưng dòng tiền yếu nên gặp khó khăn.

Chuyên gia cho hay, để có vốn trong những tháng cuối năm này, rất nhiều DN phải vay với lãi suất rất cao, thậm chí 20 - 30%/năm cũng phải vay. Qua thời điểm 31/12 khi ngân hàng có room tín dụng mới, họ sẽ phải điều chỉnh lại cơ cấu khoản vay. Nhưng từ nay đến 31/12 thì DN bằng mọi giá phải sống đã.

Bên cạnh đó, hàng tồn BĐS trên thị trường chiếm tỉ lệ thấp nhưng cũng không phải là nhỏ. Các chủ dự án BĐS phải xem lại giá bán quá cao hiện nay. Phải điều chỉnh giảm giá bán xuống để tăng khả năng hấp thụ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, từ đầu năm đến nay, thị trường BĐS vẫn còn gặp nhiều khó khăn, thách thức do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân bắt nguồn từ một số vướng mắc về thể chế pháp luật và khâu thực thi pháp luật.

Điều này thể hiện qua việc hơn 100 dự án BĐS, nhà ở thương mại của hơn 80 DN dừng triển khai thực hiện, trong đó có 64 dự án sử dụng đất có nguồn gốc đất công hoặc do cổ phần hóa trước đây.

Ngoài ra, thị trường cũng xuất hiện dấu hiệu "lệch pha tín dụng" khi người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, mà nếu được vay thì phải chịu lãi vay cao.

Đặc biệt, DN BĐS và nhà đầu tư có thể ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn trái phiếu DN riêng lẻ. Cụ thể, trong tám tháng đầu năm, nhóm DN BĐS chỉ phát hành trái phiếu DN riêng lẻ đạt giá trị hơn 47.000 tỉ đồng, giảm mạnh so với cùng kỳ năm 2021. Có thể từ nay đến năm 2023, một số DN có nhu cầu huy động vốn trái phiếu nhưng chưa thể đáp ứng được ngay.

Vì vậy, cần tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường BĐS tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án BĐS, khu đô thị, nhà ở thương mại, khu du lịch nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê... của các chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội...

Dựa trên tình hình thực tế, TGĐ một doanh nghiệp BĐS nêu quan điểm, hiện các DN BĐS đang gặp ba khó khăn chính, thứ nhất đó là pháp lý, thứ hai về quy hoạch và thứ ba là vốn. Về pháp lý, chúng ta đã nói nhiều, các cơ quan chức năng cũng đã lắng nghe, nhưng theo tôi, cần có thời gian để điều chỉnh, không thể trong ngắn hạn giải quyết được.

Tiếp đó, về mặt quỹ đất thì phần lớn các DN đều gặp khó và muốn tạo ra quỹ đất thì phải có quy hoạch. Một miếng đất mà không có quy hoạch thì DN không thể làm được gì, trong khi quy hoạch nằm trong tay Nhà nước. Do đó, Nhà nước có thể hỗ trợ bằng cách công tác quy hoạch phải thực hiện một cách kịp thời để tạo ra quỹ đất, tạo ra bộ mặt của đô thị, giúp các DN có điều kiện chọn được những quỹ đất để phát triển dự án. Nhất là đối với các dự án nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội hoặc cho người có thu nhập trung bình thì Nhà nước nên tạo lập quỹ đất và đấu giá cho DN làm, còn hiện nay để DN đi tìm quỹ đất, đền bù, giải tỏa rồi bán ra giá rẻ thì vô lý vì khó mà làm được.

Bên cạnh đó, không phải vì một vài DN làm sai mà cắt đi nguồn tín dụng cho cả ngành BĐS bởi thị trường có nhiều phân khúc khác nhau, dành cho những đối tượng, nhu cầu khác nhau. Nếu "bóp nghẹt" một cách đại trà tất cả các DN thì không nên bởi vẫn có những DN hướng đến nhu cầu ở thực cho những người có thu nhập trung bình.

Thủ tướng cũng nói cung cấp tín dụng cho những DN có năng lực, đầu tư sản phẩm thị trường cần, tạo lập nguồn cung thì phải ủng hộ những DN này. Do đó, cần phải đánh giá lại các DN, ai tạo ra những sản phẩm phù hợp, cần cho thị trường thì phải ưu tiên về tín dụng để tạo nguồn cung cho thị trường, tạo ra dòng tiền và kéo theo sự phát triển của hàng chục ngành nghề khác.

Thích ứng cho giai đoạn mới

Theo ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, năm 2023, Quốc hội sẽ ban hành hành loạt sửa đổi pháp luật có liên quan đến thị trường BĐS gồm: Luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Dự thảo hiện tại đang được đưa ra lấy ý kiến cho thấy sẽ có nhiều thay đổi lớn tác động trực tiếp đến môi trường kinh doanh BĐS của các tổ chức và cá nhân có liên quan.

Đơn cử như việc giao đất, lập dự án mới cơ bản sẽ dựa trên đấu thầu, đấu giá dự án, đất đai. Thay đổi này sẽ hạn chế cơ bản việc giao các dự án quá lớn (hàng nghìn, hàng chục nghìn ha) cho các chủ đầu tư mà không triển khai, bỏ hoang. Đồng thời tạo cơ hội nhiều hơn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, quản trị chuyên nghiệp, tập trung phát triển sản phẩm, gia tăng tính cạnh tranh trên thị trường BĐS.

Hay như chủ đầu tư sẽ được kiểm soát chặt hơn việc bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Từ đó, tăng trách nhiệm của chủ đầu tư và trách nhiệm giám sát của ngân hàng tài trợ, bảo lãnh trong việc sử dụng tiền ứng trước của người mua nhà. Mặt khác, thay đổi này cũng ngăn chặn chủ đầu tư, doanh nghiệp lạm dụng tiền huy động từ người mua nhà để đầu cơ tích trữ đất đai, dự án dẫn đến dự án chậm tiến độ, dở dang.

"Hoạt động môi giới, tư vấn BĐS bất hợp pháp, thiếu trách nhiệm, không chuyên nghiệp, lạm dụng lừa đảo người mua nhà đất, trốn thuế… sẽ được siết chặt trong năm 2023", ông Hoàng nói thêm và cho biết, câu chuyện của môi giới BĐS hoạt động bát nháo đã diễn ra nhức nhối trong nhiều năm qua.

Ngoài ra, các luật sửa đổi cũng tăng cường quản lý, yêu cầu chuyên nghiệp hoá các hoạt động dịch vụ BĐS, tăng tính minh bạch, hội nhập quốc tế của thị trường.

Ông Hoàng cho rằng, với những khó khăn khá lớn trong ngắn hạn về dòng tiền và trong một môi trường pháp lý đang dự báo có nhiều thay đổi, các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam đang đứng trước ngã ba đường, dẫn đến sự thanh lọc hoặc lựa chọn con đường phát triển bền vững.

Đối với các chủ đầu tư cần sớm tái cấu trúc nguồn vốn, giảm tỷ trọng vay nợ, tái định hướng từ phát triển nóng chú trọng quy mô sang phát triển chiều sâu tập trung vào sản phẩm và cạnh tranh.

Còn đối với doanh nghiệp dịch vụ, người môi giới BĐS cần kịp thời nắm bắt các quy định hành nghề mới, tập trung nâng cao năng lực chuyên môn, đạo đức hành nghề của nhân viên, tăng cường hiểu biết pháp luật, hướng đến lợi ích khách hàng bền vững thay cho việc quá chú trọng doanh số, thu nhập trong ngắn hạn mà bỏ rơi quyền lợi khách hàng trong dài hạn.