Đâu là “tọa độ vàng” cho nhà đầu tư bất động sản?

Khi nhu cầu và giá đều tăng

Theo báo cáo về thị trường bất động sản của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý I/2024 có 4.626 sản phẩm mới trong tổng nguồn cung 30.511 sản phẩm, khối lượng giao dịch đạt 6.360, tăng 10% so với quý IV/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm 2023. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ trong quý đầu năm nay đạt gần 21%, tăng 4% so với quý cuối năm ngoái và gấp gần 3 lần cùng kỳ năm ngoái; riêng các dự án mới đạt tỷ lệ hấp thụ 51%.

Thực tế cho thấy, bên cạnh các chủ đầu tư đã “bung hàng”, một số chủ đầu tư đang nghiên cứu kế hoạch ra hàng trong thời gian tới, các sàn giao dịch bắt đầu tuyển nhân sự, sẵn sàng nguồn hàng phân phối, nhiều môi giới quay trở lại nghề với tâm thế mới, còn nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm, nghiên cứu “xuống tiền” và ngân hàng rục rịch kích cầu cho vay mua nhà. Đây là các tín hiệu thể hiện niềm tin của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản dần được củng cố, sau những nỗ lực hỗ trợ của Chính phủ và các bộ, ngành liên quan.

Tuy nhiên, thị trường trong thời gian tới cũng sẽ đối diện với áp lực về nguồn cung trong khi nhu cầu lớn, điều này vô hình chung đẩy giá bất động sản tăng cao. Mới đây nhất, tập san chuyên đề bất động sản của Techcombank Priority phát hành mới đây cũng nhấn mạnh tình trạng thiếu nguồn cung căn hộ trong giai đoạn 3 năm tới. Cụ thể, tại thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung giai đoạn 2024-2026 xấp xỉ 114.800 căn, tương đương 38.000 căn/năm. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở 120.000 căn/năm.

Đơn vị này cho rằng, trước đây, khung giá đất của nhà nước thường chênh lệch thấp hơn so với giá thị trường. Theo luật 2024, sẽ áp dụng khung giá theo thị trường khiến chi phí liên quan đất đai tăng, dẫn đến tổng mức đầu tư tăng. Đây sẽ là nguyên nhân đẩy giá căn hộ chung cư mới tiếp tục tăng trong giai đoạn 2024-2026.

Điều tiết cung – cầu và cân bằng tâm lý thị trường cũng là giải pháp căn cơ để quản lý tình trạng đầu cơ, làm giá bất động sản. Theo các chuyên gia, tình trạng mua gom chung cư để đầu cơ thời gian qua phần lớn do tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lỡ) khi giá liên tục leo thang. Do đó, bài toán của cơ quan quản lý là giải quyết tâm lý "giá còn tăng nóng" bằng cách đẩy mạnh nguồn cung mới với số lượng lớn giúp phục hồi khả năng cạnh tranh giữa các phân khúc. Chỉ cần thị trường có thêm vài nghìn sản phẩm, nhất là nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, ngay lập tức "bong bóng" sẽ xì ngay.

Trong một dự báo về chu kỳ phục hồi bất động sản vừa qua, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng viện nghiên cứu Đất Xanh Services, nhận định khả năng tan băng và tăng trưởng giá bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng từ hai yếu tố chính là lãi suất và nguồn cung. Trong đó nhấn mạnh, nguồn cung phải tăng trưởng trung bình từ 5-10% thì thị trường mới có thể vượt qua mùa thấp điểm.

Nên xuống tiền ở phân khúc nào?

Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản và những xu hướng mới của Batdongsan.com.vn đã phác thảo những định hình về các xu hướng đầu tư trong năm 2024. Trong đó, kênh đầu tư bất động sản được nhận định vẫn là điểm đến hấp dẫn của dòng tiền khi có 65% đáp viên có kế hoạch mua bất động sản trong năm 2024. Trong đó, 60% mua với mục đích đầu tư.

Chung cư và các loại hình của bất động sản thổ cư là đất nền, nhà riêng, nhà phố được lựa chọn đầu tư nhiều nhất. Như vậy, kênh đầu tư bất động sản vẫn là một trong những lựa chọn hàng đầu của người tiêu dùng trong việc tìm kiếm một kênh trú ẩn an toàn và gia tăng giá trị tài sản.

Đưa phân tích gợi ý về phân khúc đầu tư, giới phân tích nhận định, nhà ở riêng lẻ và chung cư nhóm 1 (chung cư để có thể thuận tiện ở hoặc dễ dàng cho thuê), sức cầu dần ổn định lại. Giá có thể sẽ không giảm nữa nhưng dự báo trong quý 2, quý 3/2024 cũng chưa tăng lại, mà đi ngang. Chung cư nhóm 2 (chung cư cao cấp ở vị trí đắc địa có giá cao mang mục đích đầu tư và tích trữ tài sản nhiều hơn), và nhóm 3 (chung cư có giá vừa phải) dự kiến vẫn phải duy trì đà giảm thêm 5% đến 10% nếu muốn bán nhanh.

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhìn nhận, với trường hợp đầu tư ngắn hạn thì chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định, khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn. Nếu đầu tư trong dài hạn với mục đích cho thuê lấy dòng tiền thì nên xuống tiền.

Phân khúc nhà phố liền kề trong dự án có thể duy trì mức giá ổn định như 2019 - 2020 nếu sức khỏe chủ đầu tư tốt hơn, pháp lý dự án đảm bảo và được triển khai tiếp tục đúng tiến độ. Ngược lại, các thông tin tiêu cực vẫn bủa vây thì có thể phải giảm thêm 10% đến 15% vẫn chưa chắc có thanh khoản.

Đáng chú ý, giá bán đất nền sẽ tăng khoảng 5-7% so với năm 2023 tại các đô thị lớn. Riêng đất nền vùng ven cách trung tâm dưới 20km có thể cần giảm thêm 5% đến 10% nếu cần thanh khoản.  Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam khuyến nghị, đất nền tiếp tục là loại hình đầu tư an toàn, bền vững. Còn với nhà đầu tư thích tài sản tạo ra dòng tiền ổn định và đều đặn thì nên chọn căn hộ chung cư. Các chủ đầu tư đang cố gắng đưa nguồn cung ra thị trường trước năm 2025 nên đưa ra nhiều chính sách bán hàng ưu đãi, hấp dẫn hơn so với trước đây để thu hút người mua. Xét về dài hạn, ông Tuấn dự báo, giá đất có thể tiếp tục tăng trước triển vọng phát triển của cơ sở hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. Ngoài ra, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ chặt chẽ hơn sau khi Luật Đất đai có hiệu lực. Do vậy, nhà đầu tư đất nền nên tìm đến những khu vực có quy hoạch 1/500 đã hoàn thiện, có đủ hạ tầng và sổ đỏ.

Còn về bất động sản nghỉ dưỡng, giới chuyên gia dự báo phân khúc này đã giảm "về đáy" nên có thể không giảm nữa. Sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm dự kiến kéo dài đến hết năm 2024. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định và khó có những biến động rõ nét trong ngắn hạn.