Đề xuất chấm dứt đặc quyền đặc lợi sàn giao dịch BĐS

Góp ý cho dự thảo Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Bộ Xây dựng công bố, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị dự thảo Đề cương không bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dự thảo Đề cương dự kiến bổ sung quy định "chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản” là một bước lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn; có thể sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản; vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà.

Ông Châu cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã từng quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

Tuy nhiên, quy định trên đây đã xâm phạm quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng của chủ đầu tư dự án bất động sản do các quy định trên đây cho phép chủ đầu tư chỉ được tự bán 20% số lượng sản phẩm; 80% sản phẩm còn lại phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản.

"Sàn giao dịch bất động sản không bỏ vốn đầu tư vào dự án bất động sản, nhưng lại được đặc quyền bán 80% sản phẩm của dự án, kiểu “tay không bắt giặc” là không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp.

Sàn giao dịch bất động sản được đặc lợi khi được hưởng phí giao dịch với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng cũng là không công bằng giữa các doanh nghiệp, chưa tính trường hợp sàn giao dịch bất động sản còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư.

Phí giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bằng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng là một khoản chi phí không hề nhỏ, mà chủ đầu tư đã phải cộng thêm vào giá bán bất động sản, nhà ở và người mua phải gánh chịu khi mua nhà", văn bản của HoREA chỉ rõ.

Lãnh đạo HoREA khẳng định, hoạt động môi giới, sàn giao dịch là rất cần thiết và là một bộ phận của thị trường bất động sản và giữ vai trò cầu nối giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng, nhưng cần nhận thức rõ các sàn giao dịch bất động sản chỉ được làm trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn.

Do vậy, quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản đã được Quốc hội bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Bên cạnh đó, HoREA cũng cho rằng, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản tại dự thảo Đề cương không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành như Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Thương mại, Bộ Luật Dân sự và không phù hợp với các quy định của chính Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo HoREA, nếu bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản thì sẽ không phù hợp với các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng của pháp luật về dân sự, về đầu tư, về thương mại; xâm phạm quyền tự chủ kinh doanh của chủ đầu tư và cũng không làm tăng thêm tính minh bạch của thị trường bất động sản như kỳ vọng, và vẫn có thể xảy ra tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng, chủ đầu tư với sàn giao dịch.

Việc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản phải xuất phát từ nhu cầu thực của các bên trong 2 trường hợp sau đây:

Một là, chủ đầu tư không tự tổ chức kinh doanh và có nhu cầu thuê sàn giao dịch bất động sản để kinh doanh sản phẩm của dự án;

Hai là, người tiêu dùng, người mua nhà do bận rộn, hoặc không muốn tự mình trực tiếp tìm kiếm sản phẩm, hoặc giao dịch với chủ đầu tư, nên có nhu cầu thuê sàn giao dịch bất động sản để giúp giới thiệu sản phẩm và thực hiện giao kết hợp đồng mua, thuê, thuê mua bất động sản.

Bên cạnh đó, chất lượng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chưa thật sự đảm bảo do trong tổng số khoảng 320.000 nhân viên môi giới bất động sản hiện nay thì mới chỉ có khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề, hoặc do quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có tối thiểu 02 nhân viên có chứng chỉ hành nghề là đủ điều kiện hoạt động.

Từ những phân tích trên, HoREA đề nghị Dự thảo Đề cương không bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản; hoặc chỉ quy định khuyến khích các bên có nhu cầu thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.