“Điểm sáng” của thị trường BĐS Đà Nẵng

“Điểm sáng” từ phân khúc căn hộ

Theo báo cáo của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group), trong quý III/2023, thị trường BĐS Đà Nẵng và vùng phụ cận đón nhận tín hiệu khả quan về nguồn cung và sức cầu ở phân khúc căn hộ.

Cụ thể, trong quý vừa qua, phân khúc đất nền tại thị trường này ghi nhận 3 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 54 nền, giảm đáng kể so với quý II và cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 19% (khoảng 10 nền), chỉ bằng 2% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình 10.8 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó. Thanh khoản thứ cấp ghi nhận ở mức trung bình - thấp, mức giảm trung bình 8% - 10% chủ yếu ở các dự án đã triển khai lâu năm nhưng chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.

Trong khi đó, thị trường căn hộ ghi nhận 5 dự án tại Đà Nẵng được mở bán trong quý III, cung cấp ra thị trường khoảng 406 căn, gấp 2,8 lần so với quý trước và gấp 4,5 lần so với cùng kỳ năm 2022. Phân khúc căn hộ hạng A và hạng C dẫn dắt nguồn cung mới, lần lượt chiếm 52,5% và 47,5% tổng nguồn cung mới toàn thị trường.

Nguồn: DKRA.

Báo cáo của DKRA cũng chỉ ra, các dự án căn hộ mở bán tập trung tại quận Ngũ Hành Sơn và Liên Chiểu thuộc TP Đà Nẵng. Sức cầu chung toàn thị trường ghi nhận sự phục hồi tích cực, tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 57%, tương đương 232 căn, gấp 3,6 lần so với quý 2/2023, gấp 5,4 lần so với cùng kỳ năm 2022. Phần lớn các dự án tiếp tục dời lịch mở bán để hoàn thiện pháp lý và chờ đợi những tín hiệu tích cực từ thị trường vào thời điểm cuối năm.

Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự, trong quý không ghi nhận nguồn cung mới. Nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng trước ảnh hưởng chung của thị trường cũng như những nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ. Sức cầu thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp bằng khoảng 19% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán phân khúc nhà phố/biệt thự tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý trước nhưng giảm 3% - 6% so với giai đoạn đầu năm. Phần lớn lượng giao dịch tập trung vào những dự án đã bàn giao nhà, hoàn thiện pháp lý với giá bán từ 3 - 5 tỷ đồng/căn.

Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng cũng không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong hơn một năm qua. Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp giảm xấp xỉ 59% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án đã bàn giao nhà và được quản lý - vận hành bởi các đơn vị quốc tế 4 - 5 sao. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, dao động từ 9.1 - 131.1 tỷ đồng/căn.

Ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng cũng rơi vào cảnh “đóng băng” khi không phát sinh giao dịch mới. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ, dao động ở mức 7.1 - 16.3 tỷ đồng/căn.

Phân khúc condotel cũng không ghi nhận nguồn cung mới. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thị trường ghi nhận một số tin rao thứ cấp với mức giá giảm 10% - 15% so với giá bán trên hợp đồng đến từ những nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thị trường sẽ hồi phục từ quý IV/2023?

Dựa trên những số liệu cập nhật được, DKRA dự báo thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tốc độ hồi phục vào quý IV/2023.

Theo đó, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới có thể dao động ở mức 300 - 500 căn, tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng.Trong khi đó, nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự có thể tăng nhẹ, dao động khoảng 50 - 80 căn, phần lớn đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án đã mở bán trước đó. Sức cầu chung khó có sự đột biến trong ngắn hạn và tập trung hầu hết vào những dự án có pháp lý hoàn thiện.

Với BĐS nghỉ dưỡng, DKRA dự báo nguồn cung tiếp tục duy trì ở mức thấp. Thanh khoản thị trường dự kiến sẽ gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định.

Cũng theo dự báo của Viện Nghiên Cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI), thị trường BĐS nói chung đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, và hiện nay thị trường gần như đã chạm đáy. Tuy nhiên, DXS-FERI dự báo thận trọng, chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản Việt Nam sẽ không đi theo biểu đồ hình chữ V mà sẽ là hồi phục và tăng trưởng theo “biểu đồ hình chữ U”.

Ông Phạm Anh Khôi - Tiến sĩ - Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – BĐS Dat Xanh Services cho biết, thời điểm Quý IV/2023 thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên. Dat Xanh Services đưa ra ba kịch bản cho thị trường bất động sản quý IV/2023: Kịch bản lý tưởng: Nguồn cung giảm 20-30%; lãi suất dưới 10-12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ 40-50%; Kịch bản kỳ vọng: Nguồn cung giảm 30-50%; Giá bán đi ngang, lãi suất 11-13%, tỷ lệ hấp thụ 20%; Kịch bản thách thức: Nguồn cung giảm trên 50-60%; giá bán giảm 20%; lãi suất trên 14% tỷ lệ hấp thụ 10%.

Theo đó, đến quý II/2024, thị trường mới bắt đầu hồi phục và đà tăng trưởng sẽ rõ ràng hơn từ năm 2025.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng, phân khúc căn hộ chung cư, nhà ở thực có sức hấp dẫn lớn, đặc biệt tại các khu vực đô thị lớn như TP.HCM nhu cầu vẫn liên tục gia tăng. Vấn đề hiện nay là giá bán về mức hợp lý khoảng 30 - 35 triệu đồng/m2, dòng tiền thực chắc chắn sẽ vào mua.

Cũng theo ông Đính, khoảng cuối năm nay, phân khúc BĐS phục vụ nhu cầu thực sẽ có sự sôi động hơn so với đầu năm.