"Điểm sáng" hiếm hoi của thị trường bất động sản

Giá thuê tăng mạnh

Trong nửa đầu năm 2023 với tỷ lệ hấp thụ ghi nhận khả quan ở cả đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn (RBF và RBW) cả miền Bắc và miền Nam.

Báo cáo bất động sản công nghiệp của Cushman & Wakefield cho thấy, nếu như quý I/2023, thị trường bất động sản công nghiệp như khu đất công nghiệp cho thuê, nhà xưởng, kho bãi... ở các tỉnh phía Nam đột ngột đi xuống, với tỷ lệ lấp đầy lần lượt giảm 8 và 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ, thì quý II/2023 đã cải thiện rõ rệt về nguồn cầu.

Theo đó, nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp ở phía Nam là tương đối lớn, với lượng hấp thụ thuần hơn 70 ha; các dự án đầu tư mới và tăng vốn như thương vụ thuê đất đến từ tập đoàn nước giải khát đa quốc gia ở Long An và tập đoàn sản xuất hàng tiêu dùng tại Bình Dương đã giúp cho tỷ lệ lấp đầy giữ mức ổn định ở mức 81%.

Đáng chú ý, với việc nguồn cung tương đối hạn chế thì giá chào thuê sơ cấp đất khu công nghiệp khu vực phía Nam được ghi nhận ở mức 165 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 2,5% theo quý và tăng 10% theo năm.

Trong khi đó, với thị trường nhà xưởng xây sẵn, trong quý II, phân khúc này đón nhận nguồn cung mới khoảng 45.000 m2 từ hai dự án tại tỉnh Đồng Nai và Long An, chủ yếu bởi các chủ đầu tư trong nước, nâng tổng nguồn cung toàn thị trường lên hơn 5 triệu m2, tăng 3,3% theo quý và tăng 5,5% theo năm.

Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho biết, dù thị trường bắt đầu ghi nhận chuyển biến tích cực, nhưng trong ngắn hạn, thách thức vẫn không nhỏ, nguyên nhân bởi quy trình đền bù và thủ tục pháp lý trì trệ, dẫn đến không có khu công nghiệp mới nào được ghi nhận trong quý II/2023, với tổng nguồn cung ổn định ở mức 28.000 ha diện tích đất cho thuê, tăng 1% so với cùng kỳ.

“Vì thế, sẽ không có nguồn cung khu công nghiệp mới nào được ghi nhận trong 6 tháng cuối năm 2023, nhưng năm 2024 sẽ đón thêm khoảng 1.800 ha diện tích đất công nghiệp mới, tập trung ở các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An”, đại diện Cushman & Wakefield dự báo.

Bên cạnh đó, số liệu từ báo cáo thị trường của CBRE Việt Nam cũng đã cho thấy, giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Bắc và miền Nam lần lượt ở ngưỡng 127 USD/m2/kỳ hạn còn lại và 187 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Trong 4 năm qua, trung bình giá thuê đã tăng 7%/năm ở miền Bắc; 13%/năm ở miền Nam.

Theo ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills Việt Nam, thị trường công nghiệp Việt Nam hiện đang được hưởng lợi nhờ ưu thế đến từ quá trình mở cửa biên giới, tỷ giá Việt Nam đồng ổn định; mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn. Đặc biệt, trước thực tế các công ty đa quốc gia đang tìm cách đa dạng hóa khu vực hoạt động, hoặc di dời khỏi Trung Quốc... thì thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam càng phát huy là điểm sáng bằng việc tạo điều kiện để thu hút nhà đầu tư.

“Ngành công nghiệp và sản xuất sẽ dẫn đầu trong thu hút dòng vốn ngoại với sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài về đất công nghiệp và nguồn cung xây sẵn chất lượng cao. Song hiện nay, việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đang trở thành bài toán khó cho doanh nghiệp, khi tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp luôn đạt mức cao”, ông John Campbell phân tích.

Bất động sản công nghiệp “hút mạnh” dòng vốn đầu tư

Không chỉ đón nhận dòng vốn đầu tư từ những doanh nghiệp đã quá “quen mặt” đối với phân khúc bất động sản công nghiệp thì thời gian qua, nhận thấy tiềm năng của phân khúc này, nhiều “tay chơi” mới đã bắt đầu xuất hiện khi liên tục rót tiền vào phân khúc này.

Về nguồn vốn FDI thì có thể kể đến một số nhà đầu tư lớn nhất vào Việt Nam đa phần đến từ khu vực Đông Bắc Á, Singapore như các tập đoàn Samsung, LG, Aeon, Sembcorp… Hơn nữa, từ năm 2013 trở lại đây, bất động sản công nghiệp phát triển “nóng” hơn bởi vì Luật Đất đai 2013 quy định nhà đầu tư nước ngoài chỉ được thuê đất trong các KCN.

Bên cạnh đó, thời gian gần qua, dòng vốn đầu tư có sự đa dạng hơn khi xuất hiện các nhà đầu tư đến từ khu vực châu Âu như Tập đoàn LEGO, P&G…

Có thể thấy, ngay như đầu tháng 7/2023, Tập đoàn Sumitomo đã công bố kế hoạch phát triển khu công nghiệp trị giá 400 triệu USD tại Thanh Hóa hay Foxconn cũng được chấp thuận đầu tư 246 triệu USD vào các nhà máy sản xuất mới tại Quảng Ninh.

Ngoài ra, sự xuất hiện ngày càng nhiều của các nhà đầu tư khu vực Bắc Mỹ đặc biệt là Hoa Kỳ. Mới đây, Hiệp hội công nghiệp bán dẫn Hoa Kỳ cùng nhiều doanh nghiệp đã đến Việt Nam tìm hiểu môi trường đầu tư như là một địa điểm dịch chuyển sản xuất chip.

Theo ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, thị trường công nghiệp Việt Nam đang được hưởng lợi nhờ xu thế đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu, tỷ giá Việt Nam đồng ổn định; mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn.

Đặc biệt, trước thực tế các công ty đa quốc gia đang tìm địa điểm để di dời từ Trung Quốc, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam càng phải biết cách tận dụng xu thế này.

Với các doanh nghiệp trong nước, Công ty cổ phần Khoáng sản và xây dựng Bình Dương cũng đang đẩy nhanh tiến độ mở rộng giai đoạn hai KCN Đất Cuốc khi giai đoạn một đã lấp đầy 90% diện tích.

Trong khi đó, Tập đoàn KN Holdings (KN Holdings) vừa được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư KCN Long Đức 3 ở huyện Long Thành, Đồng Nai vào tháng 7/2023. Đây là dự án đầu tiên được triển khai trong ba dự án bất động sản công nghiệp của KN Holdings.

“Sau khi thành công ở mảng bất động sản nhà ở và du lịch, nhận thấy tiềm năng lớn của bất động sản công nghiệp nên tập đoàn đã quyết định “lấn sân” đầu tư”, đại diện KN Holdings chia sẻ.

Tuy nhiên, hiện nay việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đang trở thành bài toán khó cho các doanh nghiệp, khi tỷ lệ lấp đầy luôn ở mức cao.

Tại một số tỉnh phía Nam như Bình Dương hay Đồng Nai, tỷ lệ lấp đầy luôn đạt mức trên 95%. Còn phía Bắc, các tỉnh có thị trường bất động sản công nghiệp phát triển như Bắc Giang và Hải Dương đều có nguồn cầu cao với tỷ lệ lấp đầy từ 96-99%.

Để chủ động tạo nguồn cung bất động sản công nghiệp đợi đón vốn FDI dự báo sẽ tăng nhanh vào thời điểm cuối năm, mới đây, tỉnh Hải Dương đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư 6 khu công nghiệp mới với tổng diện tích gần 1.135ha nằm ở các huyện Cẩm Giàng, Gia Lộc, Bình Giang, Nam Sách và Kim Thành.

Đây là nguồn dư địa lớn trong thu hút đầu tư, nhất là trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp nước ngoài đang có xu hướng chuyển dịch dòng vốn đầu tư vào Việt Nam.