Diễn biến thị trường bất động sản trong quý đầu năm 2023

Trong báo cáo thị trường mới đây, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, quý 1/2023 được coi là khoảng thời gian gần cuối của quá trình “sàng lọc tự nhiên”. Sau thời gian này, thị trường sẽ ghi nhận sự loại bỏ hàng loạt các đối tượng không phù hợp từ doanh nghiệp BĐS đến môi giới BĐS ra khỏi cuộc chơi. Đây chính là tiền đề cơ sở để thị trường sau đó sẽ phát triển một cách có chọn lọc, minh bạch hơn, bền vững hơn và chắc chắn hơn.

Trong quý 1/2023, các doanh nghiệp BĐS, môi giới BĐS dường như đã “bình thản” hơn, “xác định sẵn tinh thần” để đối mặt với tình hình thị trường không mấy khả quan. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp BĐS đang nỗ lực để vận dụng các cơ chế, chính sách mới từ Chính phủ cộng với việc tự thân vận động để có thể tồn tại qua thời kỳ khó khăn này.

Về phía doanh nghiệp phát triển dự án, các hoạt động sản xuất, quy mô và số lượng dự án tiếp tục thu hẹp; doanh nghiệp tiếp tục tái cấu trúc, dừng dự án, bán hoặc đình chỉ hoạt động đầu tư dự án nhằm giảm bớt khó khăn, áp lực. Bên cạnh đó, còn có một số doanh nghiệp đã có hoạt động phát hành trái phiếu.

Về phía các doanh nghiệp dịch vụ BĐS, theo thống kê từ các Sàn giao dịch BĐS là Hội viên của VARS, trong quý 1 tiếp tục có thêm 30%-50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động. Đặc biệt, có khu vực con số này lên tới 80%. Hầu hết các sàn giao dịch mới thành lập (khoảng 2 năm đổ lại) đều phải đóng cửa.

VNREA đánh giá, đây là giai đoạn thách thức đối với những đơn vị môi giới không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại nhưng cũng là cơ hội để các đơn vị chuyên nghiệp vượt lên và phát triển bền vững hơn.

Còn về hoạt động của môi giới Bất động sản, VNREA ước lượng số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30% - 40% so với giai đoạn đầu năm 2022. Tại một số khu vực, số lượng môi giới BĐS tiếp tục nghỉ việc lên tới 80%.

Được biết, phần lớn môi giới BĐS nghỉ việc đều thuộc nhóm “lính mới” hoặc “tay ngang” xuất hiện từ các đợt sốt ảo, vừa là “nhà đầu tư” vừa “môi giới BĐS”. Với nhóm môi giới BĐS chuyên nghiệp tuy có khó khăn nhưng vẫn bám trụ được với thị trường. Thời gian này, một số Môi giới BĐS đã tìm hướng mới bằng cách chuyển sang mảng cho thuê.

Diễn biến các phân khúc bất động sản trong quý 1/2023

Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân. (Ảnh minh họa)

Đối với phân khúc nhà ở, nguồn cung chưa có sự cải thiện, trên thị trường chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó, tiếp tục mở bán các giai đoạn tiếp theo. Hầu hết các dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, chưa được cấp giấy phép mở bán chính thức. Một số ít hiếm hoi chủ đầu tư có hàng nhưng chưa sẵn sàng mở bán vì tâm lý e ngại thị trường chưa tốt sẽ ảnh hưởng tới kết quả bán hàng.

Quý 1/2023 nguồn cung ra thị trường đạt khoảng hơn 25.000 sản phẩm ở tất cả các phân khúc. Trong đó tại Hà Nội có 6 dự án, tại TPHCM có 5 dự án được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong khi đó, nguồn cung trên thị trường chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá quá cao so với khả năng tài chính của người dân. Cơ cấu nguồn cung phần lớn vẫn là các sản phẩm thấp tầng, đất nền, chiếm 50% tổng lượng cung nhà ở cả nước.

Giá căn hộ ở các thành phố lớn tiếp tục ghi nhận ở ngưỡng cao do các dự án mới mở bán chủ yếu là dự án cao cấp, trung bình 51 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và 74 triệu đồng/m2 tại TP. HCM.

Giá nhà, lãi suất cao, thu nhập thấp làm giảm nhu cầu mua nhà của người dân, thay vào đó nhu cầu thuê nhà, đặc biệt tại các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội gia tăng. Giá thuê trung bình tại Hà Nội tăng 8%, tại TPHCM tăng 4% so với năm 2022.

Quý 1, mặc dù có giao dịch nhưng chưa nhiều, bởi phần lớn tài chính của khách hàng đang gặp khó khăn do tình hình chung. Nhiều khách hàng vẫn còn tâm lý “bắt đáy”, chờ giá tiếp tục giảm. Niềm tin của khách hàng vào thị trường BĐS chưa được phục hồi hoàn toàn.

Tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường quý 1 năm 2023 đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, bằng 50% cùng kỳ năm ngoái.

Lượng giao dịch ghi nhận tại phân khúc đất nền, CHCC hạng sang, CHCC cao cấp, CHCC trung cấp, CHCC bình dân chiếm lần lượt 13%. 28%; 2%; 16% và 41%.

Đối với phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng, chưa có tín hiệu khởi sắc trong quý đầu năm, đây vẫn là phân khúc có dấu hiệu phục hồi chậm hơn so với các phân khúc còn lại. Pháp lý về BĐS du lịch, nghỉ dưỡng vẫn đang là trở ngại lớn cho các CĐT đầu tư, phát triển phân khúc này. Hạ tầng, dịch vụ đi theo để phục vụ hoạt động du lịch đã và đang được quan tâm. Tuy nhiên, chưa thực sự tốt, chưa đủ sức hấp dẫn để thu hút và giữ chân khách du lịch.

Quý 1 năm 2023, có 20 dự án du lịch, nghỉ dưỡng được chào bán, đưa ra thị trường 826 sản phẩm, chủ yếu đến từ các dự án tại Phú Quốc.

Nguồn cung sụt giảm mạnh hơn 80% so với cùng kỳ năm trước. Hàng loạt dự án đóng giỏ hàng, rời hoạt động mở bán và đưa vào khai thác theo kế hoạch để chờ đợi, quan sát thêm trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn.

Sản phẩm căn hộ du lịch gần như vắng bóng trên thị trường. Thanh khoản thị trường ở mức rất thấp. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 7%. Mặt bằng giá sơ cấp được chủ đầu tư điều chỉnh tăng so với cuối năm ngoái, quay trở lại với mức giá chào bán vào quý 1, quý 3/2022.

BĐS công nghiệp tiếp tục giữ vững phong độ, duy trì mức độ phát triển ở mức khả quan. Tỷ lệ lấp đầy trung bình các KCN, CCN, trên cả nước, đặc biệt là các KCN cấp 1, đạt mức 80%-85%. Đây cũng là phân khúc ghi nhận nhiều sự quan tâm trong hoạt động M&A.

Hiện, trên cả nước có 397 KCN đã được thành lập; 292 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 87,100 ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58,7 nghìn ha; 106 KCN đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 35,7 nghìn ha; diện tích đất công nghiệp khoảng 23,8 nghìn ha.

Nguồn cung BĐS công nghiệp, đặc biệt là cho thuê các diện tích lớn hiện vẫn còn hạn chế. Tỷ lệ lấp đầy các KCN cấp 1 trên cả nước tiếp tục xu hướng tăng, đạt mức trên 80%. Tỷ lệ lấp đầy các KCN cấp 1 tại các tỉnh phía Nam là khoảng 85%. Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất cả nước khi có 29 KCN đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp kín đạt trên 95%. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn.

Giá thuê vẫn được duy trì, trung bình 100 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê và sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường KCN cấp 1 phía Nam. Thị trường TP.HCM ghi nhận mức giá thuê trung bình cao nhất, dao động từ 180-300 USD/m2. Tiếp theo là Long An với mức giá thuê trung bình trong khoảng 125-275 USD/m2. Mức giá thuê tại Bình Dương dao động từ 100-250 USD/m2 còn tại Đồng Nai là từ 100-200 USD/m2. Mức giá này được tính theo mỗi chu kỳ thuê. Tại các KCN miền Bắc, giá thuê dao động từ 90 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê.

Dự báo các phân khúc bất động sản trong thời gian tới?

VNREA dự báo, quý 2/2023 nguồn cung sẽ được cải thiện hơn so với quý 1. Riêng phân khúc BĐS nhà ở dự kiến sẽ có khoảng 27.500 sản phẩm được chào bán trên thị trường. Cầu nhà ở tiếp tục tăng trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và phát triển hạ tầng nhanh. Tuy nhiên nhu cầu có thể giảm do thu nhập giảm, lãi suất cao và giá nhà quá cao.

Nguồn cung BĐS du lịch nghỉ dưỡng khả năng sẽ giảm, hạn chế do các chủ đầu tư lao đao về tài chính. Lực cầu sẽ khó "đảo chiều" và sẽ tiếp tục trầm lắng với mức thanh khoản trung bình. Diễn biến thị trường phụ thuộc vào pháp lý, dòng tiền và sự tăng trưởng của du lịch.

Nguồn cung BĐS công nghiệp sẽ tăng do nhiều dự án mới tiềm năng được triển khai bởi các nhà sản xuất toàn cầu, đặc biệt là lĩnh vực điện tử và năng lượng (như Apple, Quanta, Samsung và LG,...). Lực cầu có thể duy trì được ở mức cao. Nhu cầu mới đón đầu xu hướng gia tăng đầu tư cho các sản phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn, nhà xưởng xây sẵn, trung tâm dữ liệu, kho lạnh và logistics.