Dòng tiền “bắt đáy“ sẽ vào giải cứu thị trường bất động sản?

Khảo sát về tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam – CSS của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong năm 2022, bất chấp nhiều khó khăn của thị trường, 70% hộ gia đình có thu nhập 40 - 70 triệu đồng/tháng vẫn mua thêm ít nhất một sản phẩm bất động sản.

Khi được hỏi về dự định mua bất động sản, gần một nửa những người chưa có nhà cho biết họ sẽ mua trong vòng một năm tới. Tỷ lệ này ở những người đã sở hữu từ một bất động sản trở lên thậm chí còn cao hơn.

Càng nắm giữ nhiều bất động sản, xu hướng muốn mua thêm nhà, đất của người tiêu dùng càng tăng. Trong cuộc khảo sát, 79% người đang có hai bất động sản cho biết họ sẽ mua thêm bất động sản trong tương lai gần, tỷ lệ này ở những người đã làm chủ ba bất động sản lên đến 87%.

Theo Batdongsan.com.vn, những số liệu này cho thấy nhu cầu mua nhà, đất để ở và đầu tư của người dân đã và sẽ luôn ở mức cao.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay và đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua. Ông Tuấn nói: "Nhu cầu thực được cho là "điểm sáng" tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng”.

Mặc dù vậy, để dòng vốn thực sự được khơi thông sẽ cần phải có lực mua đủ lớn. Muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp.

Ông Tuấn dự báo trong ngắn hạn, giá của một số phân khúc ở một số khu vực có thể vẫn chững lại, người sở hữu chịu áp lực lãi suất cao trong thời gian dài buộc phải bán ra tài sản. Đây sẽ là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào "bắt đáy", mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.

Nổi bật trong các loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực là chung cư. Mặt bằng giá phân khúc này vẫn tăng ở Hà Nội nhưng gần như đi ngang ở TP HCM. Dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy nhu cầu tìm mua chung cư TP HCM tăng ổn định, nhưng giá rao bán gần như đi ngang trong cả năm nay, chỉ tăng nhẹ khoảng 2 - 4%. Trong khi đó, ở Hà Nội, ngoại trừ phân khúc căn hộ bình dân có mặt bằng giá rao bán chỉ tăng 2%, phân khúc chung cư trung cấp và cao cấp có giá tăng từ 7% đến 13% so với đầu năm.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, thời gian qua, “bão tố” liên tục dồn tới với bất động sản khiến thị trường bị “gãy”, dự báo sẽ còn khó khăn từ nay đến cuối năm. Hiện nay, có một số doanh nghiệp lớn sẵn sàng chiết khấu sản phẩm từ 30%, thậm chí lên tới 50% để xoay sở.

“Sang năm 2023, sau khi đã vượt qua đỉnh, thị trường sẽ rớt từ từ xuống đáy nhưng đáy nào thì chưa biết vì rất khó để xác định. Có một điều chắc chắn, đã có đáy thì sẽ có đỉnh mới. Song, đỉnh mới chắc chắn sẽ không bằng đỉnh cũ và đáy mới chưa chắc đã sâu bằng đáy cũ. Do đó, các nhà đầu tư muốn xuống tiền trong giai đoạn hiện nay phải hết sức thận trọng, vừa dò đáy và vừa phải trèo lên đỉnh”, ông Quang nói.

Ông Quang nhận định, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục xấu cho đến tháng 1/2023. Năm nay Tết Âm lịch đến sớm, các doanh nghiệp phải thanh toán nợ vay, các khoản công nợ, trả lương nhân viên,… Nhưng tiền ở đâu ra? Điều này không chỉ gây áp lực cho dân bất động sản mà cho toàn bộ nền kinh tế. Lúc này có thể xảy ra tình trạng các chủ doanh nghiệp phải bán bớt bất động sản nhằm thanh toán các khoản chi phí.

Tuy nhiên, theo ông Quang, “trong cái rủi có cái may”, khi những yếu tố tiêu cực dồn dập đến với bất động sản và nền kinh tế, tác động đến xã hội thì Chính phủ sẽ có biện pháp để nâng đỡ thị trường. Nhưng biện pháp mạnh hay nhẹ thì phải đợi đến qua Tết Âm lịch. Lúc này, sẽ có một tín hiệu nào đó đối với bất động sản. Ông Quang nói: “Tóm lại, phải đến đầu quý III/2023 mới có thể xác định được thị trường sẽ ổn định theo cách từ từ xuống hay từ từ lên”.

Bàn về thời điểm xuống tiền bắt đáy, vị này cho rằng, đây là một câu hỏi khó. Song, mỗi người sẽ có thời điểm riêng nhưng nếu quan sát trên thị trường, ai chấp nhận rủi ro thì mua.

Bởi theo thống kê, từ đầu năm 2008, bất động sản từ đỉnh rồi rớt xuống đáy còn 50% vào năm 2013, sau đó mới lên lại nhưng lên rất ít. Tuy nhiên, giai đoạn 2014 - 2019 là giai đoạn tăng gấp đôi (tức trở lại như cũ). Do đó, nếu ai chấp nhận rủi ro cứ nhẹ nhàng xuống tiền kể từ cuối tháng 12 âm lịch. Còn ai muốn chắc ăn thì nên đợi đến đầu quý II năm sau để nhìn thấy bức tranh thị trường rõ hơn.