Nhiều nhà đầu tư chờ thời cơ bắt đáy bất động sản

Thị trường hiện nay ghi nhận lượng giao dịch giảm sút trầm trọng, tình trạng bán tháo BĐS hay cắt lỗ đã diễn ra nhưng chưa ồ ạt. Một số nhà đầu tư đã thành công khi “lướt” qua cơn sóng đất trước đó, tiếp tục đi săn “hàng ngộp” để nắm bắt cơ hội đầu tư khi thị trường vực dậy. Đây cũng là cơ hội cho nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, giàu kinh nghiệm sẵn sàng bắt đáy thị trường với những toan tính cụ thể.

Người ôm đất bằng tiền vay tìm cách thoát hàng

Thị trường bất động sản đang rơi vào trầm lắng, đặc biệt là ở các phân khúc đất nền thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng. Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý III, lượng tiêu thụ, nguồn cung và nhu cầu của phân khúc đất nền tại nhiều tỉnh thành đều giảm đáng kể so với quý trước. Thị trường xuất hiện nhiều hơn tình trạng bán giảm giá, cắt lỗ sau khi "sốt đất" hạ nhiệt.

Theo khảo sát, tại Hà Nội, giá đất nền có xu hướng giảm mạnh tại các huyện ngoại thành như Thanh Trì, Đông Anh hay Quốc Oai. Bên cạnh đó, giá đất nền tại Long Biên cũng có chiều hướng sụt giảm sau con sốt đất kéo dài ở thời điểm trước.

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn mới đây, nhiều tỉnh phía Nam chứng kiến nhu cầu tìm mua BĐS trong quý III/2022 giảm so với quý trước. Đơn cử, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, mặt bằng giá rao BĐS ở các địa phương này sụt giảm mạnh từ 19% - 33%. Trong quý III/2022, nguồn cung sơ cấp thị trường căn hộ TP.HCM giảm còn 6.600 căn, giảm 51% theo quý. Giá cả cao, cùng với việc siết chặt tín dụng khiến thanh khoản thị trường giảm, dẫn tới lượng giao dịch giảm 89%.

Không ít môi giới bất động sản tại nhiều nơi thừa nhận, hiện nay, giá đất nền thứ cấp đã giảm từ 20% đến 30% so với thời điểm đỉnh cơn sốt, đa phần đều do những nhà đầu tư đang bị áp lực tài chính bán ra.

Chưa kể, thị trường BĐS thứ cấp cũng đã giảm vì giá bán ở thị trường sơ cấp quá cao, lại chịu ảnh hưởng của việc siết tín dụng khiến cho nguồn vốn đầu tư bị nghẽn và không còn hấp dẫn như trước. Thị trường bộc lộ nhiều điểm yếu như thanh khoản chậm và đang xảy ra tình huống một số nhà đầu tư giảm giá để xả hàng thời gian tới.

Lý giải nguyên nhân khiến giá đất nền giảm, một số chuyên gia cho rằng, nhiều nhà đầu tư vay vốn ngân hàng "ôm" đất nền kiểu mua đi bán lại đã hết ân hạn nợ gốc. Bình thường, các ngân hàng sẽ cho nhà đầu tư vay tiền trong khoảng thời gian đầu với lãi suất ưu đãi, nhưng sau đó sẽ tính theo lãi suất thả nổi ngân hàng. Nếu áp lãi suất thả nổi chắc chắn là ảnh hưởng nhiều hơn đến khả năng chi trả của nhà đầu tư.

Mặt khác, đất một số khu vực có thông tin về dự án hạ tầng lớn bị "thổi" lên quá cao so với giá trị thực. Đến khi dự án không được thực hiện, giá ở khu vực này cũng giảm một cách trầm trọng. Ngoài ra, việc thị trường giảm sức hút còn vì các doanh nghiệp, người dân thời gian qua khó tiếp cận được dòng tiền từ ngân hàng.

Cơ hội bắt đáy cho nhà đầu tư có tiềm lực

Quý IV, các nhà đầu tư chuộng phương án giữ tiền mặt, gửi tiết kiệm, chờ địa ốc xuất hiện vùng trũng giá giảm sâu mới xuống tiền mua.

Giữa tháng 11, ông Hiên ở TP Thủ Đức cho biết có 2,5 tỷ đồng tiền mặt nhưng quyết định dừng kế hoạch mua nhà vì lo ngại khó tiếp cận tín dụng, lãi suất trên đà tăng và làn sóng khuyến mãi, chiết khấu giảm giá có thể mạnh lên thời gian tới. Ông cho rằng, các chương trình khuyến mại, chiết khấu chung cư thời gian qua lên đến 40-44% trong khi nhà liền thổ đã xuất hiện mức chiết khấu 50% cho trường hợp thanh toán một lần khiến ông lo ngại nếu xuống tiền quá sớm có thể để vuột mất cơ hội bắt đáy.

"Tôi gửi tiết kiệm 3 tháng, dự kiến đáo hạn sẽ quyết định tiếp và kiên nhẫn nghe ngóng diễn biến của thị trường bất động sản trong năm 2023", ông Hiên chia sẻ.

Tương tự, ông Quyền (ngụ quận Bình Tân, TP HCM), có dòng vốn 5 tỷ đồng, cũng chọn gửi tiết kiệm suốt hai quý vừa qua. Ông Quyền cho hay khi đáo hạn sẽ tiếp tục gửi ngân hàng đến quý II/2023 mới bắt đầu tìm vùng trũng về giá để mua vào.

"Thị trường thứ cấp hiện có nhiều căn hộ lẫn đất bán dưới giá vốn do ngộp tài chính nhưng thanh khoản thấp. Nếu chờ đợi thêm sẽ có nhiều hàng giá tốt để chọn lựa hơn", ông Quyền kỳ vọng.

Bà Lương Đình Thúy Vân, CEO Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings cho biết trong giai đoạn này, những người có sẵn tiền mặt có xu hướng tạm dừng đầu tư ngắn hạn trừ khi kiểm soát được diễn biến tình hình thị trường và chấp nhận được những rủi ro biến động về giá.

Những nhà đầu tư ưu tiên tiêu chí an toàn có xu hướng chọn ngân hàng uy tín để gửi tiết kiệm trong quý IV/2022. Họ có xu hướng chờ qua năm sau bình tĩnh lựa chọn hạng mục đầu tư, soi xét kỹ về pháp lý, tính thanh khoản và giá trị phù hợp.

Theo bà Vân, các đợt hạ giá bán tài sản của doanh nghiệp bất động sản (chủ đầu tư) thời gian qua được xem như một giai đoạn điều chỉnh giá và nhà đầu tư nên hiểu đây là một động thái giảm lãi và kích cầu trong giai đoạn thị trường im ắng. Ngoài ra, đây chính là một hình thức huy động nguồn vốn từ nhà đầu tư cá nhân khi họ rút chạy khỏi thị trường chứng khoán, trái phiếu.

Bà Vân dự báo, từ quý IV, thị trường thứ cấp sẽ tăng tần suất xả hàng, trong đó "hàng ngộp" có pháp lý đầy đủ và giá bán phù hợp mới có thanh khoản. Phân khúc nhà ở liền thổ lẫn chung cư, tính thanh khoản phụ thuộc vào pháp lý và khả năng khai thác ngay lập tức. Những bất động sản nằm chờ sẽ có thanh khoản kém.

Các trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao sẽ phải bán bớt tài sản, giảm tỷ lệ vay nếu không muốn sa lầy. Thậm chí, theo bà, để nhanh chóng thoát hàng hoặc thu hồi tiền, nhà đầu tư buộc phải chấp nhận giảm giá, cắt lỗ, cắt lãi.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property  cũng cho rằng, giá bất động sản có thể sẽ giảm trong thời gian tới. Những nhà đầu tư đã ôm hàng ở đỉnh gặp áp lực tài chính sẽ có xu hướng giảm giá hoặc bán cắt lỗ. Giá bất động sản sẽ có xu hướng đi xuống, tuy nhiên biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế.

Ông Toản cho biết thêm, nhiều người hiện nay đang có xu hướng giữ tiền mặt để chờ đợi một chu kỳ mới. Còn những nhà đầu tư lướt sóng hiện nay cũng gặp khó vì không có thanh khoản. Thị trường bất động sản trong 2 tháng vừa qua lộ rõ sự hạ nhiệt và càng ngày sẽ càng rõ ràng hơn. Tuy nhiên, thị trường sẽ không đến mức tồi tệ là đóng băng.