Dự báo phân khúc BĐS tăng trưởng trong thời gian tới

Theo đánh giá, thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2024 ghi nhận những tín hiệu tích cực hơn sau giai đoạn dài trầm lắng. Trong đó, căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn đầu. JLL dự báo, sẽ có khoảng 900 - 1.100 căn hộ phân khúc cao sẽ ra mắt trong hai quý tới, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn. Giá bán sẽ khó giảm nhiệt do nguồn cung khan hiếm và tiềm năng đầu tư tốt của căn hộ chung cư so với nhà liền thổ giá trị cao.

Giới chuyên gia nhận định chung cư chính là loại hình tạo động lực hồi phục cho thị trường bất động sản trong hai quý đầu của năm 2024, nhất là tại 2 đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Nếu tính từ mốc tháng 10/2023 đến nay thì lượt tìm kiếm chung cư đạt “đỉnh” vào khoảng tháng 3/2024 và hiện đã tăng 29% tại Hà Nội và 32% tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại Hà Nội, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới trong 6 tháng đạt gần 11.000 căn hộ từ 17 dự án. Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ chung cư mới ghi nhận đạt khoảng 1.700 căn hộ chung cư mở bán mới, trong đó quý 1 đạt 500 căn hộ, quý 2 đạt 1.200 căn hộ.

Bên cạnh đó, chuyên gia cho rằng, đà tăng giá “phi mã” của chung cư diễn ra mạnh mẽ tại các khu đô thị có độ nén cao về mật độ dân số, chẳng hạn các quận trung tâm của Hà Nội và TP.HCM. Khi bộ ba luật về bất động sản được áp dụng, mặt bằng giá bán sẽ ổn định hơn, nhưng sẽ rất khó giảm, do đây là phân khúc có tính sử dụng cao và khả năng khai thác tốt.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Trưởng ban Nghiên cứu Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thanh khoản của thị trường trong 3 tháng vừa qua tập trung chính ở căn hộ chung cư khi hơn 70% lượng giao dich đến từ phân khúc này. Các dự án căn hộ chung cư mở bán đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, đặc biệt là các dự án tại khu vực miền Bắc.

Trên thị trường sơ cấp, căn hộ chung cư có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 có kết quả giao dịch tốt nhất, chiếm tỷ trọng trên 40%. Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng, do nguồn cung mới hầu hết được hoàn thiện và định vị ở mức tiêu chuẩn cao. Một số dự án căn hộ chung cư phân khúc trung cấp cũng tăng giá từ 3-5% do nguồn cung phân khúc này ngày càng khan hiếm.

Tại thị trường thứ cấp ở Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư đã bắt đầu ổn định sau thời gian tăng trưởng nóng. Tại TP.HCM, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp đi ngang, tăng nhẹ.

Bà Miền cho hay, trong quý 2/2024, hơn 50% nguồn cung nhà ở của thị trường bất động sản thuộc về phân khúc căn hộ chung cư. Đáng chú ý, 60% nguồn cung căn hộ chung cư trong quý vừa qua thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang và nguồn cung tập trung chính ở một đại đô thị ở Hà Nội. Trong khi đó, tỷ trọng nguồn cung phân khúc căn hộ chung cư bình dân được cải thiện nhưng không đáng kể và chủ yếu nguồn cung được đóng góp từ các dự án nhà ở xã hội tại các tỉnh, thành cấp 2, 3.

Tính đến quý 2/2024, giá bán trung bình thị trường sơ cấp của căn hộ chung cư Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. Trong 6 tháng đầu năm 2024, giá bán căn hộ thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận mức tăng vượt bậc với 58% so với kỳ gốc, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng (27%) của giá bán căn hộ của thị trường TP.HCM so với kỳ gốc.

Theo bà Miền, thị trường tài chính, lãi suất cho vay bất động sản vẫn được duy trì ở mức thấp, tạo thuận lợi cho người mua nhà và nhà đầu tư. Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ghi nhận các tín hiệu tích cực khi các chủ đầu tư lớn, uy tín trên thị trường phát hành thành công trái phiếu. Các hoạt động như M&A bất động sản, thu hút FDI bất động sản được đẩy mạnh và đạt những con số tăng trưởng ấn tượng.

Chuyên gia Batdongsan.com.vn dự báo trong những tháng cuối năm 2024 và đầu năm 2025, chung cư tiếp tục dẫn đầu thị trường. Trong bối cảnh đó, các dự án có sẵn nguồn hàng chất lượng, có mức giá hợp lý đón đầu nhu cầu luôn thường trực của thị trường chính là lựa chọn sáng suốt của nhà đầu tư và khách mua ở thực.

Ông Trần Vĩnh Phi Long, Giám đốc khu vực của ERA Galaxy Group khuyên người mua nhà nếu có điều kiện thì nên mua căn hộ chung cư ngay tại thời điểm này. Bởi lẽ, sau khi Luật Đất đai 2024 được áp dụng, quy định về bảng giá đất hàng năm có thể khiến chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tăng lên. Lúc đó, chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán để bù vào chi phí bỏ ra. Không chỉ vậy, quỹ đất trong nội đô đã cạn kiệt, trong khi lượng người đổ tới các thành phố lớn ngày càng nhiều. Do đó, kể cả khi nguồn cung được cải thiện, những dự án mới tại khu vực trung tâm chắc chắn vẫn có giá cao.