Giá bất động sản Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh thiết lập mức giá bán mới?

Tại thị trường Hà Nội, dự báo từ nay tới cuối năm 2024, nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục dồi dào hơn với hơn 9.000 căn chào bán mới, nâng tổng số căn mở bán mới của cả năm 2024 dự kiến đạt gần 20.000 căn. Đây sẽ là lượng nguồn cung căn hộ mở bán mới cao nhất tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây.

Với nguồn cung sơ cấp thời gian tới tiếp tục tăng, đà tăng mặt bằng giá bán thứ cấp dự kiến sẽ chững lại với giá bán tại thời điểm cuối năm 2024 kỳ vọng tăng khoảng 22% so với cùng kỳ.

Trên thị trường BĐS gắn liền với đất tại Hà Nội, nhìn chung không có nhiều biến động về nguồn cung, với số căn mở bán mới hạn chế trong nửa đầu năm. Tổng số căn mở bán mới trong nửa đầu năm 2024 đạt gần 300 căn. So với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung mới nửa đầu năm nay tại Hà Nội đã giảm gần 80%.

Cho đến hiện tại, nguồn cung mới tại Hà Nội đang dần có sự cải thiện. Bên cạnh đó, mặt bằng giá bán sơ cấp và thứ cấp BĐS gắn liền với đất ở Hà Nội duy trì đà tăng ở mức giá bán sơ cấp trung bình đạt 202 triệu đồng/m2, tăng 4% so với cùng kỳ năm 2023.

Chuyên gia đánh giá, mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận được tại TP Hồ Chí Minh ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, hiện giá bán chung cư Hà Nội trung bình đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2, chỉ thấp hơn 3 triệu đồng so với mức giá trung bình hiện tại của TP Hồ Chí Minh. Giá bán tăng gần 25% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại thị trường thứ cấp, sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong quý I/2024 và đẩy lên đầu quý II, đến nay, mức tăng giá bán đã chậm lại ở con số hơn 22% so với cùng kỳ. Giá bán thứ cấp trung bình căn hộ chung cư Hà Nội hiện đạt xấp xỉ 38 triệu đồng/m2. Nguồn cung sơ cấp đang trở nên dồi dào hơn đã khiến mặt bằng giá bán thứ cấp đi vào chu kỳ ổn định hơn.

Nhiều ý kiến cho rằng, với khoảng hơn 8.000 căn chung cư dự kiến mở bán mới trong năm 2024, giá sơ cấp chung cư tại TP Hồ Chí Minh dự kiến tăng khoảng 5%, góp phần thu hẹp khoảng cách giá bán sơ cấp chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Với thị trường nhà thấp tầng xây sẵn tại TP Hồ Chí Minh, do nguồn cung tương lai hạn chế, các chủ đầu tư có sản phẩm chào bán trong thời gian tới có xu hướng đẩy giá bán sơ cấp lên cao. Dự kiến giá sẽ tăng 20% theo năm trên thị trường sơ cấp và tăng 4% theo năm trên thị trường thứ cấp trong năm 2024.

Nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng đang ngày càng khan hiếm tại TP Hồ Chí Minh, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10km. Hầu hết các căn hộ giá rẻ ở TP Hồ Chí Minh đều đã được bán, nguồn cung mới chủ yếu được giới thiệu ở Bình Dương, khu vực giáp ranh với TP Hồ Chí Minh. Dự kiến đến năm 2026, TP Hồ Chí Minh sẽ không còn các sản phẩm thấp tầng có giá dưới 5 tỷ đồng và chỉ có 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ đồng.

Dự đoán về thị trường BĐS cuối năm 2024, bà Trang Lê - Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ phân khúc cao và bất động sản gắn liền đất dự kiến sẽ chào đón lần lượt khoảng 3.800 căn và 800 căn mới. Nhu cầu nhà ở sẽ hồi phục chậm và khởi sắc khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn và các biến động lãi suất cũng như tình hình kinh tế ổn định hơn. Dù là căn hộ, nhà đất, nhà mặt phố hay đất nền, chỉ cần là sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực thì sẽ đón nhận làn sóng hồi phục đầu tiên và vững chắc.

Theo các chuyên gia, khi bước qua giai đoạn “đi ngang” và bắt đầu chu kỳ BĐS "đi lên”, thị trường theo đó cũng sẽ thiết lập mức giá bán mới. Dưới tác động từ thay đổi chính sách định giá đất, giá BĐS cũng khó mà đứng yên, khả năng sẽ tăng sau năm 2025 là rất lớn.

Sau khi trải qua giai đoạn khó khăn nhất, những doanh nghiệp còn tồn tại đều là những doanh nghiệp có tiềm lực, có sự tái cấu trúc phù hợp với hướng phát triển của chu kỳ BĐS mới. Tuy không thể ngay lập tức “bật dậy”, nhưng chắc chắn thị trường sẽ hồi phục dần từng bước đến khi đủ lực để phát triển trong chu kỳ BĐS mới sẽ bắt đầu tư năm 2025.

Đại diện DKRA Group cho rằng BĐS sẽ có sự hồi phục từng bước nhỏ vào cuối năm 2024 và có những điểm sáng rõ nét hơn trong giai đoạn 2025 – 2026 ở hầu hết các phân khúc và khu vực. Đặc biệt là ở loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ chung cư, nhà liền thổ, thuộc các khu đô thị lớn với nhu cầu luôn ở mức cao.

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh dự báo từ quý 2/2025 đến quý 4/2025 có thể là giai đoạn khởi sắc của thị trường bất động sản. Người dân sẽ quan tâm hơn nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và sẽ không quá đặt nặng các yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm. Dự kiến, từ đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ ổn định, người mua ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những loại hình bất động sản có tốc độ tăng giá cao, số lượng ít nhưng thu hút nhiều quan tâm.