Giá đất nền vẫn tiếp tục giảm trong thời gian tới?

Đất nền đã giảm mạnh ở nhiều khu vực

Nhìn lại năm 2018, thị trường bất động sản chứng kiến các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước. Lấy đơn cử như tại một số khu vực như Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc đã chứng kiến những cơn sốt đất nền, đất nông nghiệp.

Tình trạng này cũng xảy ra tại các quận vùng ven TP HCM rồi lan rộng ra các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh, thành miền Trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa,…

Tuy nhiên, ngay sau đó, các cơn sốt đất đã đi qua, nguyên nhân chủ yếu là do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt; thủ tục pháp lý bị trì hoãn; chính quyền rà soát, tạm dừng toàn bộ các dự án sai phạm.

Cũng trong giai đoạn này, đại dịch toàn cầu COVID-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giao dịch sụt giảm

Theo thống kê của DKRA, đất nền ở thị trường thứ cấp tại TP HCM và khu vực vùng ven ghi nhận thanh khoản giảm mạnh vào nửa cuối năm 2022, mặt bằng giá bán giảm trung bình 12 - 20% so với năm 2021.

Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA chia sẻ, đầu năm 2022 có dấu hiệu sốt đất cục bộ ở huyện Hóc Môn và Củ Chi khi 2 địa phương này có thông tin được quy hoạch lên thành phố, mức tăng ghi nhận từ 15 đến 25% trong hơn một tháng. Tuy nhiên, thị trường đảo chiều và giảm mạnh từ cuối tháng 4/2022. Hiện tại, giá bán đất nền dự án giảm đến 21% so với tháng 12/2021. Riêng mặt bằng giá đất nền hộ lẻ ghi nhận mức giảm lên đến 25% so với cùng kỳ năm 2021. Thanh khoản thị trường giảm mạnh, chỉ bằng khoảng 25 - 30% so với đầu năm 2022.

Trong khi đó, tại khu vực Hà Nội, theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thời điểm quý IV/2022, bất động sản vùng ven Hà Nội liên tục xảy ra tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là phân khúc đất nền. Trong đó, giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven đã giảm 15% - 35% so với đầu năm 2022, đất nền dự án cũng giảm từ 8% - 15%.

Khảo sát tại một “điểm nóng” là Đông Anh cho thấy, những lô đất mặt đường tại Đông Hội, Xuân Canh, Tiên Dương, Nguyên Khê, … thời điểm “sốt đất” đầu năm 2022 đều có giá rao bán từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, có những lô bị đẩy lên 70 - 110 triệu đồng/m2. Thì hiện nay nhiều chủ đất chào giá trong ngưỡng 30 – 40 triệu đồng/m2 - mức giá mà không ít người đánh giá là giảm sâu kỷ lục từ trước đến nay.

Hay như tại Hoài Đức, đất dịch vụ ở Di Trạch, Vân Canh, Lai Xá, Kim Chung… đã giảm từ 30 – 40 triệu đồng/m2 so với thời kì “sốt đất” và hiện nhà đầu tư rao giá từ 60 - 70 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại các vị trí gần trung tâm như khu An Hạ (xã An Thượng), An Thọ (xã An Khánh) giá rao bán cũng giảm từ 5 -7 triệu đồng/m2 so với thời kì đỉnh giá và đang neo ở mức 34 – 37 triệu đồng/m2.

Theo các chuyên gia nhận định, giá đất một số khu vực ven Hà Nội liên tục tăng “nóng” thời gian trước là vì có thông tin về dự án hạ tầng lớn như khu vực Đông Anh, hay Gia Lâm có thông tin lên quận, đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực. Mặc dù vậy, do thông tin 2 huyện này lên quận đã xuất hiện từ vài năm trở lại đây nên khi thị trường trầm lắng, giá đất sẽ hạ nhiệt theo.

Giá có tiếp tục giảm trong thời gian tới?

Về diễn biến của thị trường trong năm 2023, theo các chuyên gia VARS dự báo đất nền ở những vùng phát triển quá mức, giá đã tăng quá mạnh, sẽ tiếp tục giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án, sẽ có khả năng tăng giá.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định, trong quý I/2023, khách đã rục rịch xuống tiền với tâm lý chờ “bắt đáy”, song thị trường đã chạm đáy chưa thì vẫn là câu hỏi cần thời gian trả lời.

“Không có một thước đo nào để có thể xác định được đâu là đáy của thị trường bất động sản”, vị đại diện VARS chia sẻ và nhấn mạnh việc cắt lỗ thời gian vừa rồi chỉ xảy ra với các nhà đầu tư ngắn hạn hoặc đối với các sản phẩm đầu tư, không phục vụ nhu cầu thực.

Các chuyên gia của VARS cũng cho rằng sau 2 năm phát triển như vũ bão, đây là giai đoạn thích hợp để các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm, nắm bắt thông tin thị trường hoặc có tiềm lực tài chính mạnh, dòng tiền nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư 3-5 năm trở lên… “gom hàng”.

Tuy nhiên, để trả lời được câu hỏi giá có thể giảm thêm và có nên bắt đáy thời điểm này hay không? Khách hàng có nhu cầu mua bất động sản để ở, tích trữ tài sản hay để đầu tư đều cần phải tự làm rõ các vấn đề: hiện trạng tài chính của bản thân, nhu cầu – mục đích – thời hạn đầu tư, bối cảnh tại khu vực dự định đầu tư.

Tại khu vực TP HCM và vùng phụ cận, các chuyên gia DKRA dự báo, nguồn cung đất nền dự án trong năm 2023 giảm nhẹ so với năm 2022, dao động khoảng 6.200 nền. Chủ yếu tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó, phân bổ phần lớn tại hai địa phương là Long An và Bình Dương. Trong đó, Long An dự kiến khoảng 3.100 nền, Bình Dương khoảng 1.200 nền được đưa ra thị trường.

Về giá, các chuyên gia cho rằng, mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì mức ổn định, khó có những sự tăng giá đột biến trong năm 2023. Thị trường thứ cấp duy trì thanh khoản ở mức trung bình, giao dịch tập trung ở những dự án đã có sổ hồng và nằm gần khu dân cư. Mặt bằng giá bán thứ cấp dự báo sẽ giảm nhẹ, nhất là trong những tháng đầu năm 2023.