Các nhà đầu tư vẫn rất dè chừng trong việc “xuống tiền” vào bất động sản

Nhà đầu tư trong tâm thế quan sát, chờ cơ hội phù hợp

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam tháng 1/2023 của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (FERI), tỷ lệ khách hàng giữ tiền chờ thời điểm phù hợp để xuống tiền ước chiếm đến 88,7%.

Với phân khúc đất nền, mặc dù nhiều chủ đất đã sẵn sàng giảm mạnh giá bán từ 20 - 30%, tư vấn nhiệt tình cho khách hỏi mua, thế nhưng để chốt được giao dịch vẫn hoàn toàn khó khăn.

Đối với phân khúc ở thực, căn hộ chung cư, các nhà đầu tư cũng đang trong tâm thế quan sát, chờ cơ hội phù hợp dù nhu cầu vẫn ở mức cao. Với phân khúc này, những sản phẩm có pháp lý tốt, chính sách ưu đãi hỗ trợ hấp dẫn từ chủ đầu tư và khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng lãi suất tốt sẽ nhận được sự quan tâm lớn từ khách hàng mua ở cũng như các nhà đầu tư.

Các chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản năm 2023 tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức. Thế nhưng, bối cảnh nào cũng thế, trong nguy luôn có cơ, trong thách thức luôn có cơ hội. Với những khách hàng có tiềm lực tài chính tốt, đang sở hữu các bất động sản đúng xu hướng, am hiểu thị trường là những người có đủ cơ hội tham gia giai đoạn này.

Có thể nói, thị trường địa ốc hiện tại vẫn có rất nhiều tiềm năng, nhu cầu của con người về tài sản bất động sản ngày một tăng lên. Bài toán đặt ra là bên cạnh tháo gỡ những khó khăn về nguồn vốn hay pháp lý thì việc lấy lại niềm tin cho các nhà đầu tư là một yếu tố rất quan trọng giúp thị trường vực dậy.

Nhà đầu tư dè chừng hơn với sản phẩm bất động sản vì thiếu sự tự tin. Sự dè chừng này cũng tạo ra hiệu ứng chung với những người quan tâm và có ý định đầu tư vào lĩnh vực này, mọi thứ trở nên nhạy cảm hơn. Đôi khi chỉ một thông tin vô căn cứ cũng gây tâm thế hoang mang, làm xáo trộn cả thị trường.

Khơi thông thanh khoản cho doanh nghiệp bất động sản bằng cách nào?

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), các doanh nghiệp bất động sản, phải rất nỗ lực để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm theo hướng phát triển các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực. Sản phẩm nhà ở phải có tính thanh khoản cao, như nhà ở giá vừa túi tiền, tích cực tham gia Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030.

"Các doanh nghiệp cũng phải đi đôi thực hiện khuyến mãi, tăng chiết khấu, giảm giá bán nhà theo phương châm chấp nhận "bán lỗ để cắt lỗ", để có dòng tiền, có thanh khoản trong tình hình rất khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, để "tồn tại trước đã" rồi mới tìm cơ hội phát triển trở lại", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, khuyến nghị.

Cùng với đó, doanh nghiệp bất động sản cần quán triệt và thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, mong muốn doanh nghiệp bất động sản đến với các địa phương thì phải góp phần tạo được công ăn việc làm, phát triển thị trường bất động sản bền vững được.

Theo HoREA thống kê sơ bộ, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong 2 năm 2023-2024 rất lớn, khoảng 230.000 tỷ đồng, trong đó năm 2023 khoảng 119.000 tỷ đồng, năm 2024 khoảng 111.000 tỷ đồng, nên Nghị định số 08 sẽ tác động rất tích cực và hiệu quả đến việc xử lý 119.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong năm 2023.

Theo ông Michael Kokalari - CFA, ‎Chuyên gia Kinh tế trưởng VinaCapital, trong năm qua, doanh nghiệp bất động sản của Việt Nam ngày càng gặp khó khăn trong vấn đề thanh khoản.

Ông Michael Kokalari cho rằng, vấn đề dòng tiền hiện tại của các doanh nghiệp bất động sản không phải là do thị trường thiếu nhu cầu. Nhu cầu sở hữu nhà ở mới tại Việt Nam vượt xa nguồn cung hàng năm của các đơn vị cung cấp và mức cho vay mua nhà tại Việt Nam còn khiêm tốn chiếm khoảng 20%/GDP. Vì vậy, vấn đề chủ yếu mà các doanh nghiệp bất động sản đang thực sự gặp phải là những khó khăn trong việc đảo nợ để hoàn thành các dự án còn tồn đọng và trả các khoản vay.

Các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng trong nhiều tháng qua và một số đang gặp khó khăn trong việc đáo hạn trái phiếu. Phần lớn vấn đề bắt nguồn từ những khó khăn để được phê duyệt dự án do các ngân hàng yêu cầu phê duyệt/cung cấp tài liệu thích hợp để gia hạn các khoản vay được thế chấp bởi các dự án đó.

Thêm vào đó, một số doanh nghiệp bất động sản đã xây dựng quá nhiều dự án “cao cấp” không phù hợp với người mua nhà thuộc tầng lớp trung lưu mới nổi; tính thanh khoản trong hệ thống ngân hàng của Việt Nam hiện đang đặc biệt eo hẹp và các doanh nghiệp bất động sản cũng phải đối mặt với các vấn đề cơ cấu khi tiếp cận thanh khoản.

Trong những năm gần đây, các doanh nghiệp bất động sản đáp ứng nhu cầu huy động vốn bằng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp kỳ hạn 2 năm, phần lớn được mua bởi các nhà đầu tư nhỏ lẻ như giải pháp thay thế tiền gửi ngân hàng. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp đã sử dụng số tiền huy động được bằng cách phát hành trái phiếu cho các mục đích khác với mục đích được nêu trong bản cáo bạch trái phiếu, dẫn đến một số vụ bắt giữ lãnh đạo doanh nghiệp, cũng như tăng cường kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo cơ chế mới.

Theo ông Michael Kokalari, lãi suất cho vay mua nhà ở Việt Nam hiện đang trên 12% là quá cao đối với một số người dự định mua nhà, trong khi lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng tư nhân ở Việt Nam hiện là trên 8% đối với tiền gửi 1 năm. Vì vậy, các nhà đầu tư thay vì đầu tư căn hộ sẽ gửi tiền vào ngân hàng.

Ông Michael Kokalari cho rằng, lãi suất tiền gửi 6-12 tháng sẽ giảm khoảng 2% xuống còn khoảng 6%, cùng với sự mất giá 1-2% của giá trị đồng Việt Nam có thể sẽ thúc đẩy những người gửi tiết kiệm chuyển từ tiền gửi ngân hàng sang bất động sản cho thuê và cổ phiếu.

Lượng tiền gửi có thể khó giảm nhiều vào năm 2023 do tăng trưởng tín dụng cao hơn tăng trưởng tiền gửi khoảng 3% mỗi năm trong 3 năm qua, khiến tỷ lệ cho vay trên tiền gửi (LDR) trên toàn hệ thống tại Việt Nam gần 100% vào cuối năm 2022.

Chuyên gia Kinh tế trưởng VinaCapital cũng khẳng định, triển vọng dài hạn cho thị trường bất động sản Việt Nam vẫn vững mạnh. Tăng trưởng kinh tế cao đang thúc đẩy nhu cầu nhà ở của nhóm người tiêu dùng trung lưu mới nổi ngày càng đông đảo, nhưng số lượng nhà ở mới phù hợp với những người mua nhà tiềm năng này lại thấp hơn nhiều so với nhu cầu.