Thu nhập của người dân vẫn không “đuổi kịp” giá nhà

Chênh lệch giá nhà và thu nhập

Trong một nghiên cứu mới đây, Avison Young Việt Nam cho biết, nhà ở ngày càng khó tiếp cận với người dân đô thị. Giá bán cao, tiền thuê tăng, nguồn cung bất cân đối làm gia tăng gánh nặng cho nhiều hộ gia đình có thu nhập thấp đến trung bình, khiến mục tiêu sở hữu nhà ngày càng xa tầm với. Thực trạng này đang diễn ra không chỉ ở Việt Nam mà còn ở nhiều quốc gia trên thế giới.

Trong vòng năm năm (2019 – 2023), chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam tăng 19,5%. Chỉ số này tại các quốc gia châu Á lân cận như Hàn Quốc có tỷ lệ chênh lệch 48%, Philippines chênh 38%, Indonesia là 34%, Trung Quốc là 19% và Thái Lan tăng 9.4%. Xu hướng tương tự cũng diễn ra tại Hoa Kỳ, Canada, và Đức với mức tăng lần lượt là 25%, 22% và 19% trong cùng giai đoạn.

Các con số nói trên cho thấy giá nhà ngày càng đắt đỏ và cách xa thu nhập, đồng nghĩa cơ hội sở hữu nhà ở đối với người dân các nước ngày càng thấp. Bên cạnh đó, lãi vay cũng không dễ chịu, khiến việc mua nhà đã khó càng khó hơn. Điều này dẫn đến nhiều gia đình trẻ cân nhắc đi thuê thay vì mua nhà. Nhưng thách thức tăng lên khi tiền thuê nhà cũng ngày càng leo thang.

Cũng theo, Avison Young Việt Nam, khi giá nhà ngày càng xa tầm với, nhiều gia đình trẻ tại Việt Nam cân nhắc đi thuê thay vì mua nhà. Tuy nhiên, thách thức tăng lên khi tiền thuê nhà cũng ngày càng leo thang.

Tại hai đô thị lớn là TP HCM và Hà Nội, giá thuê nhà và chi phí liên quan đến nơi ở trên đà tăng trong 3 năm qua. Số liệu từ Tổng Cục Thống Kê tháng 2 cho thấy chỉ số giá nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng tăng 0,43%. Trong đó, giá vật liệu bảo dưỡng nhà ở tăng 0,48% và giá dịch vụ sửa chữa nhà ở tăng 0,71%; giá điện sinh hoạt tăng 0,78%, nước sinh hoạt tăng 1,73%.

Avison Young Việt Nam cũng nhận thấy, khi giá mua, thuê và chi phí sinh hoạt đều có xu hướng tăng, chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong tổng thu nhập của người dân đô thị thì nhu cầu nhà ở - vốn là nhu cầu thiết yếu - càng trở nên "xa xỉ”.

Bên cạnh đó, theo nền tảng dữ liệu về chi phí sống Numbeo, trụ sở tại Serbia thông qua “Tỷ số giá nhà trên thu nhập” (House Price to Income Ratio - HPR) mới cập nhật năm 2024 đã cho thấy, giá nhà trung bình toàn quốc gấp gần 24 lần thu nhập trung bình một năm của hộ gia đình người Việt. Trong khi đó, chỉ số này theo các chuyên gia sẽ lý tưởng ở mức từ 5-7 lần.

Theo Bộ Xây dựng, HPR là phương pháp phổ biến nhất và được sử dụng nhiều nơi trên thế giới khi đánh giá mức độ "hợp lý" về giá của nhà ở. Chỉ số này cũng được khuyến khích sử dụng bởi Ngân hàng Thế giới và Liên Hợp Quốc.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong nhiều năm qua, tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng làm gia tăng nhu cầu về nhà ở trong khi nguồn cung liên tục sụt giảm và chưa có dấu hiệu bật tăng kể từ năm 2018 khiến tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng.

Cơ cấu nguồn cung ngày càng nghiêng về các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ. Sự lệch pha kéo dài này khiến giá nhà ở liên tục bị đẩy lên cao, thiết lập mặt bằng giá mới vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Không những làm cho những người có nhu cầu mua nhà để ở ngày càng khó tiếp cận nhà ở bằng chính thu nhập của họ mà còn làm sụt giảm nhu cầu này. Đặc biệt là thế hệ trẻ, dần bỏ cuộc vì "cố gắng cỡ nào cũng không mua được nhà", chuyển sang lối sống hưởng thụ, ưu tiên việc thuê nhà.

Đâu là giải pháp?

Trước thực trạng này, theo Avison Young Việt Nam, giãn dân đô thị từ vùng lõi ra vùng cận trung tâm hoặc thậm chí ra các địa phương giáp ranh là một giải pháp giúp giá nhà dễ tiếp cận hơn. Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa khoảng 42,6% và dự báo đạt 50% vào năm 2030, bài toán nhà ở cần cách tiếp cận đa chiều hơn.

Theo đó, cải thiện nguồn cung được xem là cách bền vững để bình ổn giá mua và thuê. Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng cần xem nhà ở là "hạ tầng thiết yếu cho an sinh xã hội" như đường sá, điện nước.

"Theo đó, các chính sách phát triển nhà ở được xây dựng theo đúng trọng tâm, nhằm giải quyết vấn đề an sinh, có sự hỗ trợ từ nguồn vốn đầu tư dài hạn của nhà nước cũng như trợ cấp về lãi suất hay tín dụng", ông nhận định.

Song song, các nhà phát triển tư nhân cần nhắm đến người có nhu cầu ở thực. "Thách thức về nhà ở sẽ càng trầm trọng hơn nếu những gì được tạo ra thị trường bất động sản không tương xứng với giá trị thật cho cộng đồng và xã hội, cụ thể là đáp ứng nhu cầu thuê và sở hữu nhà", ông David Jackson nói.

Nhằm mục tiêu ổn định giá nhà, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Bộ Xây dựng đã kiến nghị và đang triển khai một số giải pháp trọng tâm. Trong đó, trong thời gian tới Bộ Xây dựng sẽ tập trung, khẩn trương xây dựng, hoàn thiện dự thảo các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án là gỡ khó cho nguồn cung hiện nay.

“Bộ Xây dựng sẽ tập trung phối hợp với ngành ngân hàng, các bộ ngành để tiếp tục tháo gỡ khó khăn về tín dụng, đẩy mạnh triển khai nhà ở xã hội. Đôn đốc, hướng dẫn các địa phương triển khai thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Cùng với đó, sẽ tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến dự án bất động sản, kiên quyết xử lý các trường hợp gây khó khăn, phiền hà, xử lý lòng vòng gây chậm trễ cho người dân và doanh nghiệp”, ông Hải nói.

Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng đề nghị các địa phương đẩy nhanh việc lập, phê duyệt các quy hoạch, nhất là quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị làm cơ sở để triển khai các dự án, nhất là các dự án nhà ở thương mại có mức giá phù hợp. Trong đó, lưu ý quy hoạch phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đồng thời, công khai, giới thiệu quỹ đất đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, công bố công khai danh mục các dự án bất động sản phải lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu để các doanh nghiệp có đầy đủ thông tin, chủ động nghiên cứu, đăng ký tham gia, đề xuất đầu tư một cách công khai, minh bạch.