Giá nhà nội thành “cao ngất”, người mua nhà dịch chuyển ra ven đô tìm chốn an cư

Giá nhà nội thành tăng cao

Hiện nay, việc sở hữu nhà, nhất là chung cư, ngày càng trở nên khó khăn hơn với người dân ở những thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, thậm chí là không tưởng với nhiều người thu nhập thấp.

Theo các chuyên gia đánh giá, mức giá nhà hiện nay đã vượt qua khả năng chi trả của nhiều người, đặc biệt là với những gia đình trẻ.

Theo nghiên cứu của Công ty Savills Việt Nam, trong vòng 4 năm trở lại đây, thu nhập bình quân đầu người ở Hà Nội tăng khoảng 6%/năm. Trong khi đó, giá căn hộ tăng 13%/năm, nghĩa là mức tăng của thu nhập chưa bằng một nửa tốc độ tăng của giá nhà.

“Càng ngày giá nhà càng cao, việc tiếp cận trở nên khó hơn. Người dân cũng sẽ mất nhiều thời gian để có thể thu xếp, sở hữu nhà”, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, đánh giá.

Giá nhà tăng nhanh một phần nguyên nhân là do nguồn cung sụt giảm. Nửa đầu năm nay, Hà Nội chỉ có thêm khoảng 5.600 căn hộ mới, giảm hơn 80% so với cùng kỳ năm 2022. Chỉ 7% trong số đó có giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Cũng theo bà Hằng, căn hộ bán với giá trên 50 triệu đồng/m2 đang chiếm trên 80 - 90%. Căn hộ đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư có giá từ dưới 25 triệu đồng ít khiến những người có thu nhập thấp, công nhân làm trong các khu công nghiệp không thể tiếp cận.

Nhu cầu nhà ở ngày một gia tăng. Theo dự báo của công ty tư vấn bất động sản Savills Việt Nam, từ nay đến năm 2025, Hà Nội sẽ có thêm 157.000 hộ gia đình, nhưng nguồn cung nhà ở chỉ đáp ứng được hơn một nửa. Vậy xây thêm nhiều nhà hay chung cư có phải là lời giải cho bài toán thiếu nhà ở, nhất là nhà ở cho người thu nhập thấp hay không?

Trong khi đó, một nghiên cứu của Savills cũng cho thấy đến nay, giá bán căn hộ trung bình tại TP.HCM là 125 triệu đồng/m2. Mức giá này chênh lệch đến khoảng 30 lần so với mức thu nhập trung bình của người dân thành phố chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng.

Với mức thu nhập đó, người dân nếu có khả năng tiết kiệm 40 - 50%/tháng thu nhập thì vài chục năm mới có thể mua được nhà, trong trường hợp không sử dụng tín dụng hoặc không có nguồn trợ giúp nào từ người thân.

Trên bình diện cả nước, Bộ Xây dựng tính toán thu nhập bình quân đầu người năm 2023 của người dân Việt Nam là 135 triệu đồng/năm. Nếu dùng toàn bộ thu nhập để mua căn hộ chung cư sẽ mất 23,3 năm. Con số này tương đương với Thái Lan, Hàn Quốc, trong khi thu nhập của Việt Nam thấp hơn hai nước trên. Các nước cùng khu vực như Indonesia mất 18,5 năm, Singapore là 15,5 năm, Malaysia 8,1 năm.

Người dân tìm về ven đô

Trong bối cảnh giá căn hộ tại những khu vực nội thành ngày càng tăng cao, trong khi thu nhập của người dân lại không đủ “chạy” theo giá nhà thì người dân có xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoại thành để tìm chốn an cư, đặc biệt là với những cặp vợ chồng trẻ. Họ phải chấp nhận di chuyển xa hơn để chọn một căn nhà ở các khu ven đô, nhưng giá cả thấp hơn và sinh hoạt phí rẻ hơn.

Anh Hoàng (27 tuổi, tại Hải Dương) chia sẻ, hai vợ chồng anh tích lũy được khoảng 700 triệu đồng, cùng sự trợ giúp của hai bên gia đình khoảng 500 triệu đồng. Với số tiền 1,2 tỷ đồng, anh gần như không tìm mua được căn nhà nào mà không phải vay ngân hàng.

Sau nhiều ngày tính toán, vợ chồng anh Hoàng quyết định đi tìm nhà đất tại khu vực Yên Nghĩa (quận Hà Đông, Hà Nội). Dù xa trung tâm nhưng giá đất tại đây khá “mềm”: một căn nhà 30m2 hai tầng giá chỉ 1,1 tỷ đồng.

“Từ nhà đến nơi làm việc của hai vợ chồng tôi khoảng 14 km. Tuy đi lại hơi xa nhưng so với việc đi thuê nhà trọ, nay đây mai đó, thì có một căn nhà để an cư vẫn tốt hơn”, anh Hoàng nói.

Theo khảo sát thực tế, giá bất động sản từ Vành đai 3 trở vào nội đô đều trên 100 triệu đồng/m2. Cụ thể như quận Cầu Giấy, giá dao động từ 145 - 260 triệu đồng/m2, phổ biến là 160 triệu đồng/m2. Tại quận Thanh Xuân dao động 270 - 291 triệu đồng/m2. Từ Vành đai 3 đến Vành đai 3,5, giá dao động từ 91 - 134 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí.

Trong khi đó, từ Vành đai 3,5 đến Vành đai 4, dao động từ 45 - 80 triệu đồng/m2. Ví dụ như liền kề khu vực Đức Thượng, Hoài Đức có giá 75 - 80 triệu đồng/m2. Tại xã Đại Thịnh, huyện Mê Linh có Vành đai 4 đi qua, dao động 35 - 50 triệu đồng/m2, cá biệt tới 70 triệu đồng/m2.

Từ Vành đai 4 đến Vành đai 5 phân hóa rõ ràng hơn bởi dư địa lớn và có đất hỗn hợp giữa đất ở với đất trồng cây lâu năm. Đối với những thửa 100% là đất ở, giá từ 10 - 30 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Nếu đất hỗn hợp cả đất ở và đất vườn, diện tích lớn 5.000m2 trở lên, giá trung bình khoảng 4 - 5 triệu đồng/m2 tùy vị trí…

Nếu so sánh giữa giá khu vực Vành đai 4 - 5 với đất khu vực nội thành từ Vành đai 3 trở vào, bất động sản chênh nhau đến hơn 100 triệu đồng/m2.

Theo dữ liệu của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, giá rao bán các khu vực này 9 tháng năm 2023 có xu hướng giảm 1 - 3 triệu đồng so với cùng kỳ năm trước. Chính vì vậy, khi hạ tầng giao thông đã và đang triển khai đồng bộ, nhiều người đã chọn mua đất ven đô xây nhà vì chen chúc nhau trong khu vực nội thành.